房屋征收市场化安置(以下简称“市场化安置”)，国有土地上住宅房屋征收和集体土地征迁安置，通过控制安置房建设，以商品房市场房源解决居住问题。市场化房屋安置，减少了政府的安置压力，满足了被拆迁人的多样化居住需求，同时也促进了房地产业的健康发展。目前不少地方政府先后出台了引导城中村改造市场化安置的相关方案，被征收人除可以选择货币补偿或者产权调换之外，还可以选择房票安置方式，政府将应安置的房屋转化为资金凭证，以安置房结算单（以下简称“房票”）的形式出具给安置对象，由安置对象持房票向特定范围内的房地产开发企业购买商品房，再由政府向房地产开发企业结算房票价值。市场化安置过程中存在三方主体间的法律关系，即政府与安置对象间的征收安置补偿法律关系，安置对象与房地产开发企业间的商品房买卖法律关系，政府与房地产开发企业间的房票结算法律关系。笔者根据目前经办的相关业务，对市场化安置过程中的相关法律关系解读如下：

一、政府与安置对象间的征收安置补偿法律关系

安置对象自愿选择房票安置方式，并按照项目安置方案的规定与政府签订《房屋安置补偿协议》，协议中应至少包括：

（一）关于房票面值构成

房票面值原则上由被征收房屋的市场评估价或房屋重置成新价（以项目实施方案明确的补偿计算方式为准）、临时过渡安置款、按期签约与搬迁奖励款、房票安置奖励款等部分构成。房票安置奖励款的标准原则上不得超过被征收房屋市场评估价或房屋重置成新价的一定比例，具体幅度往往由项目实施单位结合项目实际确定。

（二）关于房票使用的规定

根据现有的各地政府的市场化安置中的房票使用规定，大多包括如下几方面：一是房票实行实名制，房票使用范围仅限于安置对象购买纳入房票安置房源库的房源时用于抵扣房款，不得套现，不得转让（包括买卖、赠与、互换）和抵押；二是在确保安置对象已满足居住需要的前提下，安置对象可以使用房票购买非住宅房源；三是安置对象凭房票所购买的房屋成交总价往往不得低于房屋面值的一定比例，房票未使用部分价款（允许的剩余比例）由房地产开发企业先行支付给安置对象，房票购买房屋的总价高于房票面值部分由被安置对象自行承担；四是往往为房票设定一定的使用期限，该期间不计算利息，超过该期限的按照约定的计算方式计算利息。

（三）关于安置房源的确定

在商品房安置补偿协议签订前，政府一般通过公开的方式采集在本行政区域内符合安置房源条件的商品房（也包括其他类型的房屋，具体以各地政策方案为准）。在对开发商的报审条件进行审查后，将符合条件的纳入安置房源库，政府与其签订《市场化房屋安置项目协议书》，明确约定房票的使用和结算规则，安置对象就可以使用房票购买纳入房票安置房源库的房源，并与房源单位签订商品房买卖合同。

二、安置对象与房地产开发企业间的商品房买卖法律关系

安置对象持房票到安置房源库购买商品房，签订商品房买卖合同，除了以房票作为购房款使用之外，其享有的权利和普通购房者并无差异。另，基于拆迁补偿的原因，安置对象对房票价值部分无需缴纳契税。作为开发企业来说，其在市场化房屋安置程序中享有的权利、承担的义务，主要为收受政府支付的房票价值、收受被拆迁人支付的差价款，向被拆迁人交付商品房。

（一）关于商品房价格的确定

开发企业与政府签订的《市场化房屋安置项目协议书》，往往约定安置房源的价格区间，开发企业在实际销售时不得高于《协议书》确定的价格区间。若整个房地产市场价格下调至《协议书》确定的价格区间，则开发企业应按下调后的价格与被拆迁人协商确定，要求开发企业向持房票的安置对象的销售价格不得高于正常市场销售价格。基于该约定，开发企业往往根据持结算单购房的被拆迁人的实际数量，结合房地产市场行情，合理确定《市场化房屋安置项目协议书》的价格区间，为之后具体确定商品房的交易价格奠定基础。

对于商品房总价值超过房票金额部分的房款，与普通的商品房交易无异，安置对象应按商品房买卖合同的约定按时向开发企业支付。对于购房者的付款时间、付款方式、以及违约责任等，在商品房买卖合同中具体约定。

（二）关于开发企业向被拆迁人交付商品房

政府往往通过规范性文件的形式对安置房源的交付作出规定，同时在与开放商签订的《市场化房屋安置项目协议书》中往往约定交房的时间，如济南市章丘区《市场化房屋安置政策实施细则》明确要求，开发企业提供的商品房应为现房或已办理预售许可且一年内可以交付的期房。对于商品房的交付条件，如政府有特殊要求，须在商品房买卖合同中明确约定并按照该标准向安置对象交付商品房。政府对开发企业的交房义务在政策层面给与了某种程度的干预，故与普通的商品房交易相比，按照约定交房更为重要。若开发企业违反约定，在基于《商品房买卖合同》承担违约责任的同时，还有可能基于开发企业与政府签订的《市场化房屋安置项目协议书》对政府承担违约责任。

（三）关于是否缴纳契税的法律分析

政府向被拆迁人交付的房票，本质上即为货币补偿款。被拆迁人持房票购房，属于商品房市场买卖行为，根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税【2012】第82号）第三条规定，从2012年12月6日起，市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。

基于上述规定，房票价值部分应免征被拆迁人契税，超出房票票面金额部分予以征收；但鉴于各地区拆迁政策的不统一性，在实操层面，以当地税务部门的依据为准。

三、政府与房地产开发企业间的房票结算法律关系

政府向开发企业支付的房票价款，为商品房全部价款的全部或构成部分。在开发企业与政府签订的《市场化房屋安置项目协议书》中，一般就政府应支付的安置房结算价的支付时间、支付方式及违约责任进行详细约定。一般而言，在商品房交付使用后，房地产开发企业凭经住建部备案的商品房买卖合同、房票、房屋交付凭证到项目实施单位办理房票资金结算手续。项目实施单位按照房地产企业向政府承诺的返还比例进行房票资金结算。

四、小结

市场化房屋安置，减少了政府的安置压力，满足了被拆迁人的多样化居住需求，同时也促进了房地产业的健康发展。对于政府而言，须在安置对象自愿选择房票安置的基础上，与安置对象签订《房屋安置补偿协议》，对房票面值的构成及金额、房票使用的规定、房票安置房源的范围等重要事项作出明确约定；对于安置对象而言，须在《房屋安置补偿协议》约定的范围内以房票购置商品房；对于开发企业而言，需履行与安置对象签订的《商品房买卖合同》、以及与政府签订的《市场化房屋安置项目协议书》中的合同义务。