一、问题的提出

房地产开发商与买受人签订商品房买卖合同并经网签备案后，买受人按照合同约定已支付全部购房款，但在商品房交付之前该开发商又将其出租给第三人，且约定的租赁期限超过该企业应向买受人交付商品房的时间。现已满足合同约定的交付商品房的条件，买受人是否可以主张商品房买卖合同签订在先，第三人不符合“买卖不破租赁”（规定在原《合同法》第229条，现《民法典》第725条）的法律规定，进而直接请求该开发商交付房屋以对抗（排除）第三人的占有使用？

二、本所律师分析

对于上述情形，本所律师认为，应从以下三个方面进行递进式分析：一是开发商与第三人签订的租赁合同的效力如何？二是在租赁合同有效的前提下，商品房买受人和第三人对房地产开发商分别享有的买卖债权和租赁债权哪个优先实现？三是在买卖债权优先实现的情况下，买受人的权利在法律程序上如何实现？

（一）关于开发商与第三人签订的商品房租赁合同的效力

《民法典》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”另外，《民法典》第154条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”若开发商陷入债务危机，通过与第三人签订租赁合同的形式达到逃避向买受人交付商品房的目的，租赁合同便属于双方虚假的意思表示，实质上不存在真实的交易。往往表现形式为：其一，租赁关系的双方往往属于事实或法律上的利益关系人，这通常是双方通谋的前提条件；其二，租赁合同约定的租期一般较长，较短的租期不能达到逃避向买受人交房的不正当目的；其三，由于租赁合同“有名无实”，承租人可能不存在真实的租金支付行为；其四，承租人并非善意，其知晓买受人的存在。若存在上述事实，无论其是否有损害买受人合法权益的故意，双方虚假的法律行为均无效，买受人可以请求开发商进行商品房的实际交付以对抗（排除）名义上承租人的占有使用。

（二）关于买卖债权与租赁债权优先性的问题

根据民法的基本原理，债权之间具有平等性，但对于不可分割之债而言，在存在多个债权人的情形下，只能择一优先实现，再通过其他方式对其他债权人予以补偿，如《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“买卖合同司法解释”）第六条、第七条关于普通动产和特殊动产“一物数卖”情形下债权实现顺序的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁合同司法解释”）第五条关于“一房数租”情形下租赁债权实现顺序的规定。故法律、司法解释虽然没有明确规定买卖债权与租赁债权优先性的问题，但对于两个标的冲突（同是交付商品房）的债权，应确定某一债权在实现上具有优先性。本文从“买卖不破租赁”规则的适用与司法解释规定的平等债权实现顺序需要考虑的因素两个方面进行解释。

1、关于“买卖不破租赁”规则的适用

“买卖不破租赁”指租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，其中至少包括两层含义：

一是承租人基于租赁合同对租赁物处于占有状态，若承租人与开发商只是签订了租赁合同，而没有实际占有所租赁的商品房，“买卖不破租赁规则”没有适用空间，买受人自然可以请求开发商交付商品房。

二是在租赁物的占有期限内所有权发生变动，不动产发生物权变动的条件有两个：从公示角度而言，要完成不动产的物权变动登记；从物权变动的原因角度而言，致使不动产发生物权变动的原因法律行为（本文中为买卖合同）须成立且生效。在租赁期限内必须同时满足这两个条件，才属于法律规定的租赁物占有期限内发生的所有权变动。此外，从另一个角度解释，只有在承租人占有租赁物期间租赁物上设立新的权利负担的，承租人才受“买卖不破租赁规则”的保护，而本案中买卖合同的签订先于租赁合同，买受人基于买卖合同对商品房享有“物权期待权”，该项权利先于租赁债权产生，故本案应不适用“买卖不破租赁规则”。

2、关于平等债权实现顺序需要考虑的因素

买卖合同司法解释第六条规定的关于普通动产订立多重买卖合同情形下债权的实现顺序为：先行受领交付的买受人优先；都未交付的，先行支付价款的买受人优先；都未交付和支付价款的，合同成立在先的买受人优先。买卖合同司法解释第七条规定的关于特殊动产订立多重买卖合同情形下债权的实现顺序为：先行受领交付的买受人优先；都未交付的，先行办理所有权转移登记手续（特殊动产采“登记对抗主义”）的买受人优先；都未交付和办理所有权转移登记手续的，合同成立在先的买受人优先。租赁合同司法解释第五条规定的关于同一房屋订立多重租赁合同情形下债权的实现顺序为：已经合法占有租赁房屋的优先；都未占有的，先行办理登记备案手续的优先；都未占有或办理登记备案手续的，合同成立在先的买受人优先。

从上述司法解释，可以提炼出平等债权间的实现顺序需要考虑的因素有四：一是权利是否已经发生变动，动产以交付为物权变动条件，所以交付在前的优先；二是公示公信力，对于具有登记对抗效力的以公示为先；三是公平原则，在无上述两因素的情形下以合同成立在前的优先，对于租赁而言先行合法占有的优先，四是特殊情形下还应比较不同债权实现的成本，避免给一方当事人造成过分的损失。

本案中，尚不存在权利变动和公示的问题，从公平原则角度而言，商品房买卖合同签订在先。另外，根据民事诉讼法规定的事实推定，基于商品房预售的事实，承租人应知晓买受人的存在，其租赁债权具有瑕疵。在债权实现的成本角度而言，买受人已经支付全部购房款，而承租人至多只交付了租金，两债权人为实现债权所付出的成本明显不对等，故买卖债权应具有优先性。

综上，商品房买卖合同签订后办理过户登记之前，开发商又将商品房出租给第三人的，在买受人合法权益保护的问题上，应先判断租赁合同的效力，在租赁合同有效的前提下再结合案件事实判断买卖债权与租赁债权的优先性。通过上述分析，本所律师倾向于认为，商品房买卖合同签订后、交付之前，开发商又将其出租给第三人的，买受人可以直接请求开发商交付商品房以对抗（排除）第三人的占有使用。

（三）商品房买受人买卖债权实现的法律程序

在买卖债权优先实现的情况下，买受人可以通过两个途径对抗（排除）第三人对商品房的占有使用：一是在商品房买卖合同纠纷诉讼中直接将承租人追加为无独立请求权的第三人，由其履行生效判决所确定的商品房交付义务；二是在不知承租人具体信息的情况下，直接诉请开发商交付房屋，判决生效后开放商或承租人拒不交付商品房的，申请人民法院强制执行，承租人有异议的，通过执行异议程序解决。

三、本所律师建议

实践中，将商品房出售（预售）以后又出租给第三人的往往是小规模房地产开发商，该类别开发商资金实力较弱，容易陷入债务危机，若与其签订了商品房买卖（预售）合同，购房人需时刻关注该企业及相关建设项目的动态，把握债权实现的优先权。另外，商品房的预告登记是保护购房人、对第三人产生对抗效力的不二之选。若开发商存在债务危机，建议购房人及时申请法院对商品房进行财产保全，防止开发商或第三人另作他用，在满足商品房交付和办理过户登记的条件后，应立即催促开发商交房并协助办理过户手续，以消灭债权不具有对抗效力的法律风险。