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• 发布时间：2021-10-13 10:18
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【概要描述】 盘点2021年房地产市场大事，必然有“集中供地”。今年的集中供地推出过半，土拍规则不断完善，对市场有哪些影响呢？     1  集中供地提出          2016年以来，中央定调“房住不炒”，国家打出“组合拳”调控房地产市场。随着新地王的不断出现，土拍规则相继进行调整，从供给端遏制地价、房价的过快上涨。     2 第一轮集中供地          截至6月底，22城首轮集中供地出让结束，成交金额超过1万亿元，成交建面约1.1亿平方米，成交楼面价约9,600元/㎡，平均溢价率15%，整体呈现较高热度。            从具体城市看，北京、上海、成都、苏州等由于土拍规则严格，成交相对溢价率较低；重庆、武汉由于土拍规则宽松，成交溢价率及其变动幅度比较靠前。        总之，平淡的城市和质量一般的地块热度仍旧平淡，而去化较好的热点城市和非热点城市的核心地块仍旧遭到争抢，“三稳”的效果并不及预期。   3  第二轮集中供地及变化          7月22日，韩正副总理指出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。        8月11日，自然资源部召开闭门会议，调整第二轮土地出让政策，严格审查竞买企业资质和资金，溢价上限15%，保障房企一定的利润空间。        此外，住建部多次提及要着力建立房地联动机制，推广北京“限房价、控地价、提品质”的做法，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。        第二轮集中供地多个城市公告延期，参拍规则进行调整，包括限地价、控溢价、禁马甲、限资质、查资金、竞品质等，各地加强房地联动，土拍规则趋同。     主要规则变化     出让进度及表现     4  对市场的影响            住宅用地供应立足解决大城市住房突出问题，北京等大城市在土地供应时向保障性租赁住房倾斜，通过集中建设和配建两种方式进一步加大公租房、保障性租赁住房和共有产权住房供应。另外，各城市地块热度出现分化属于正常现象，除了土拍规则外，还主要受经济、人口流动、城镇化发展等诸多因素影响。政府定好规则，其他通过市场机制进行调节，从地价到房价出现合理分层，从而满足多样化的市场需求。        总之，“稳地价、稳房价、稳预期”是房地产市场调控的目标，为此各地不断完善土拍规则：从供给端限地价、控溢价以控实际地价，从需求端限参拍企业资质、严查资金来源以控有效需求，“限地价+竞品质+摇号”引导竞拍企业重视开发品质，并保障一定的利润率。“禁马甲+限竞拍次数”保障更多房企参与土拍利益，除了国央企和头部房企，其他区域性房企也将获得更多机会。随着土地成本得到控制，为房地产市场带来稳定预期。   本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！