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建工环资法评(第二十八期) | 集中供地对市场的影响分析

建工环资法评(第二十八期) | 集中供地对市场的影响分析

  • 分类:视角解读
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  • 来源:
  • 发布时间:2021-10-13 10:18
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【概要描述】 盘点2021年房地产市场大事,必然有“集中供地”。今年的集中供地推出过半,土拍规则不断完善,对市场有哪些影响呢?     1  集中供地提出          2016年以来,中央定调“房住不炒”,国家打出“组合拳”调控房地产市场。随着新地王的不断出现,土拍规则相继进行调整,从供给端遏制地价、房价的过快上涨。     2 第一轮集中供地          截至6月底,22城首轮集中供地出让结束,成交金额超过1万亿元,成交建面约1.1亿平方米,成交楼面价约9,600元/㎡,平均溢价率15%,整体呈现较高热度。            从具体城市看,北京、上海、成都、苏州等由于土拍规则严格,成交相对溢价率较低;重庆、武汉由于土拍规则宽松,成交溢价率及其变动幅度比较靠前。        总之,平淡的城市和质量一般的地块热度仍旧平淡,而去化较好的热点城市和非热点城市的核心地块仍旧遭到争抢,“三稳”的效果并不及预期。   3  第二轮集中供地及变化          7月22日,韩正副总理指出,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。        8月11日,自然资源部召开闭门会议,调整第二轮土地出让政策,严格审查竞买企业资质和资金,溢价上限15%,保障房企一定的利润空间。        此外,住建部多次提及要着力建立房地联动机制,推广北京“限房价、控地价、提品质”的做法,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。        第二轮集中供地多个城市公告延期,参拍规则进行调整,包括限地价、控溢价、禁马甲、限资质、查资金、竞品质等,各地加强房地联动,土拍规则趋同。     主要规则变化     出让进度及表现     4  对市场的影响            住宅用地供应立足解决大城市住房突出问题,北京等大城市在土地供应时向保障性租赁住房倾斜,通过集中建设和配建两种方式进一步加大公租房、保障性租赁住房和共有产权住房供应。另外,各城市地块热度出现分化属于正常现象,除了土拍规则外,还主要受经济、人口流动、城镇化发展等诸多因素影响。政府定好规则,其他通过市场机制进行调节,从地价到房价出现合理分层,从而满足多样化的市场需求。        总之,“稳地价、稳房价、稳预期”是房地产市场调控的目标,为此各地不断完善土拍规则:从供给端限地价、控溢价以控实际地价,从需求端限参拍企业资质、严查资金来源以控有效需求,“限地价+竞品质+摇号”引导竞拍企业重视开发品质,并保障一定的利润率。“禁马甲+限竞拍次数”保障更多房企参与土拍利益,除了国央企和头部房企,其他区域性房企也将获得更多机会。随着土地成本得到控制,为房地产市场带来稳定预期。   本文作者:世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!

建工环资法评(第二十八期) | 集中供地对市场的影响分析

【概要描述】







盘点2021年房地产市场大事,必然有“集中供地”。今年的集中供地推出过半,土拍规则不断完善,对市场有哪些影响呢?






 






 












1  集中供地提出









 










       2016年以来,中央定调“房住不炒”,国家打出“组合拳”调控房地产市场。随着新地王的不断出现,土拍规则相继进行调整,从供给端遏制地价、房价的过快上涨。


 




 












2 第一轮集中供地









 












       截至6月底,22城首轮集中供地出让结束,成交金额超过1万亿元,成交建面约1.1亿平方米,成交楼面价约9,600元/㎡,平均溢价率15%,整体呈现较高热度。


 



 


       从具体城市看,北京、上海、成都、苏州等由于土拍规则严格,成交相对溢价率较低;重庆、武汉由于土拍规则宽松,成交溢价率及其变动幅度比较靠前。

       总之,平淡的城市和质量一般的地块热度仍旧平淡,而去化较好的热点城市和非热点城市的核心地块仍旧遭到争抢,“三稳”的效果并不及预期。

 












3  第二轮集中供地及变化









 










       7月22日,韩正副总理指出,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

       8月11日,自然资源部召开闭门会议,调整第二轮土地出让政策,严格审查竞买企业资质和资金,溢价上限15%,保障房企一定的利润空间。

       此外,住建部多次提及要着力建立房地联动机制,推广北京“限房价、控地价、提品质”的做法,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

       第二轮集中供地多个城市公告延期,参拍规则进行调整,包括限地价、控溢价、禁马甲、限资质、查资金、竞品质等,各地加强房地联动,土拍规则趋同。


 



 








主要规则变化







 



 







出让进度及表现








 




 












4  对市场的影响









 



 










       住宅用地供应立足解决大城市住房突出问题,北京等大城市在土地供应时向保障性租赁住房倾斜,通过集中建设和配建两种方式进一步加大公租房、保障性租赁住房和共有产权住房供应。另外,各城市地块热度出现分化属于正常现象,除了土拍规则外,还主要受经济、人口流动、城镇化发展等诸多因素影响。政府定好规则,其他通过市场机制进行调节,从地价到房价出现合理分层,从而满足多样化的市场需求。

       总之,“稳地价、稳房价、稳预期”是房地产市场调控的目标,为此各地不断完善土拍规则:从供给端限地价、控溢价以控实际地价,从需求端限参拍企业资质、严查资金来源以控有效需求,“限地价+竞品质+摇号”引导竞拍企业重视开发品质,并保障一定的利润率。“禁马甲+限竞拍次数”保障更多房企参与土拍利益,除了国央企和头部房企,其他区域性房企也将获得更多机会。随着土地成本得到控制,为房地产市场带来稳定预期。

 

本文作者:世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!

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盘点2021年房地产市场大事,必然有“集中供地”。今年的集中供地推出过半,土拍规则不断完善,对市场有哪些影响呢?

 
 

1  集中供地提出

 

       2016年以来,中央定调“房住不炒”,国家打出“组合拳”调控房地产市场。随着新地王的不断出现,土拍规则相继进行调整,从供给端遏制地价、房价的过快上涨。

 

 

2 第一轮集中供地

 

       截至6月底,22城首轮集中供地出让结束,成交金额超过1万亿元,成交建面约1.1亿平方米,成交楼面价约9,600元/㎡,平均溢价率15%,整体呈现较高热度。

 

 

       从具体城市看,北京、上海、成都、苏州等由于土拍规则严格,成交相对溢价率较低;重庆、武汉由于土拍规则宽松,成交溢价率及其变动幅度比较靠前。
       总之,平淡的城市和质量一般的地块热度仍旧平淡,而去化较好的热点城市和非热点城市的核心地块仍旧遭到争抢,“三稳”的效果并不及预期。
 

3  第二轮集中供地及变化

 

       7月22日,韩正副总理指出,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。
       8月11日,自然资源部召开闭门会议,调整第二轮土地出让政策,严格审查竞买企业资质和资金,溢价上限15%,保障房企一定的利润空间。
       此外,住建部多次提及要着力建立房地联动机制,推广北京“限房价、控地价、提品质”的做法,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制
       第二轮集中供地多个城市公告延期,参拍规则进行调整,包括限地价、控溢价、禁马甲、限资质、查资金、竞品质等,各地加强房地联动,土拍规则趋同。

 

 

主要规则变化

 

 

出让进度及表现

 

 

4  对市场的影响

 

 

       住宅用地供应立足解决大城市住房突出问题,北京等大城市在土地供应时向保障性租赁住房倾斜,通过集中建设配建两种方式进一步加大公租房保障性租赁住房共有产权住房供应。另外,各城市地块热度出现分化属于正常现象,除了土拍规则外,还主要受经济、人口流动、城镇化发展等诸多因素影响。政府定好规则,其他通过市场机制进行调节,从地价到房价出现合理分层,从而满足多样化的市场需求。
       总之,“稳地价、稳房价、稳预期”是房地产市场调控的目标,为此各地不断完善土拍规则:从供给端限地价、控溢价以控实际地价,从需求端限参拍企业资质、严查资金来源以控有效需求,“限地价+竞品质+摇号”引导竞拍企业重视开发品质,并保障一定的利润率。“禁马甲+限竞拍次数”保障更多房企参与土拍利益,除了国央企和头部房企,其他区域性房企也将获得更多机会。随着土地成本得到控制,为房地产市场带来稳定预期。
 
本文作者世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!

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