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地产视角:商品房买卖纠纷是否适用《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿?

地产视角:商品房买卖纠纷是否适用《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿?

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【概要描述】 案例引入     吕某与梁某从威海某置业公司购买一商铺,公司销售案涉商铺时,告知梁某、吕某案涉房屋是一层,共用宗地面积27910平方米,并在《商品房预售合同》中约定共用宗地是威高国用(2012)第40号,宗地使用权面积是27910平方米,计入容积率,是正常产权。而案涉商铺不动产登记证书显示共用宗地面积6734平方米,所在层1(地下权利类型:地下空间建设用地使用权),吕某、梁某认为该公司明知案涉商铺属于半地下室,是配套设施用房,不计入容积率,而故意将案涉商铺以正常一层计入容积率商业用房出售,属于欺诈销售,要求公司按照《消费者权益保护法》中的规定,对其承担损害赔偿责任。     争议焦点     商品房买卖合同法律关系是否受《消费者权益保护法》的调整     法院判决     二审法院认为,《消费者权益保护法》第二条规定:消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护。案涉商品房预售合同及补充协议明确约定案涉商铺的用途为商业,梁某、吕某委托公司指定的商业公司对商铺进行运营、管理,故案涉商铺系用于经营而非生活消费需要,梁某、吕某并非基于生活消费需要购买案涉商铺,并非《消费者权益保护法》中规定的“消费者",故案涉商品房预售合同法律关系不受《消费者权益保护法》调整。且对于商品房预售合同纠纷的法律适用,最高人民法院已制定专门的司法解释,本案应适用《商品房买卖司法解释》的相关规定。     律师观点     本所律师认为,商品房买卖纠纷不应适用《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿。   第一,《消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护……”,根据《消费者权益保护法》的立法原则和目的,此条中的“商品”指的是用于日常生活消费的属于“动产”的商品,商品房作为不动产是一种特殊的财产,其不属于消费者权益保护法调整的“商品”的范围。与《消费者权益保护法》处于同一层次、同一种类的配套使用的《产品质量法》所称的“产品”不包括商品房等,在调整范围上《消费者权益保护法》使用的“商品”这一概念与《产品质量法》所使用的“产品”概念是同一的,商品房买卖纠纷不适用《产品质量法》,因此,也不应适用《消费者权益保护法》。   第二,商品房价格昂贵,动辄数百万,适用《消费者权益保护法》特别是适用《消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”处理商品房买卖纠纷必将导致经营者与消费者双方权利义务关系的失衡,导致双方利益的严重倾斜,违反公平正义原则。   第三,随着我国不动产登记制度的不断完善,商品房买卖合同示范文本的推行以及网签备案制度的要求,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)删除了原司法解释第八条、第九条商品房买卖合同中出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的五种情形,因此,对于商品房买卖中的违约情形,不再适用原“可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的惩罚性赔偿,对于商品房买卖中的违约行为可以通过适用合同约定、《民法典》合同编、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等与商品房买卖合同相关法律规定及司法解释予以解决,因此出现商品房买卖纠纷时不应适用《消费者权益保护法》惩罚性赔偿。     相关案例     (一)袁某与常州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷- (2020)苏04民申91号   《消费者权益保护法》规定经营者提供商品或者服务有欺诈的,消费者可以主张惩罚性赔偿,但并未规定商品房买卖是否属于该法规定调整的范围。商品房买卖的惩罚性赔偿,并不是典型的产品欺诈和服务欺诈,而主要是由于出卖方故意或者违背诚实信用原则致使标的物无法交付或者标的物上具有某种瑕疵,或者故意隐瞒真实情况,欺骗消费者。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对开发商存在欺诈行为的责任承担问题作出了明确规定,故在商品房买卖纠纷案件中涉及欺诈情形的应当适用该司法解释的规定。因此,袁某主张本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》关于惩罚性赔偿的规定,依法不能成立。   (二)杨某与重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷- (2020)渝01民终第4136号   本案双方为商品房买卖合同关系,杨某亦诉请解除合同,本案应当适用商品房买卖合同相关的法律法规及司法解释规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。"第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。"据此,商品房买卖合同关系中,买受人要求出卖人承担的惩罚性赔偿责任,应当符合前述规定情形之一。杨某以开发商将被司法查封的车位向其出售构成欺诈为由要求开发商承担惩罚性赔偿责任,但双方签订《车位确认书》时开发商并不存在前述司法解释规定的情形之一,杨某的主张本院不予支持。

地产视角:商品房买卖纠纷是否适用《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿?

【概要描述】



案例引入





 






 

吕某与梁某从威海某置业公司购买一商铺,公司销售案涉商铺时,告知梁某、吕某案涉房屋是一层,共用宗地面积27910平方米,并在《商品房预售合同》中约定共用宗地是威高国用(2012)第40号,宗地使用权面积是27910平方米,计入容积率,是正常产权。而案涉商铺不动产登记证书显示共用宗地面积6734平方米,所在层1(地下权利类型:地下空间建设用地使用权),吕某、梁某认为该公司明知案涉商铺属于半地下室,是配套设施用房,不计入容积率,而故意将案涉商铺以正常一层计入容积率商业用房出售,属于欺诈销售,要求公司按照《消费者权益保护法》中的规定,对其承担损害赔偿责任。

 






 





争议焦点





 






 

商品房买卖合同法律关系是否受《消费者权益保护法》的调整

 






 





法院判决





 






 

二审法院认为,《消费者权益保护法》第二条规定:消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护。案涉商品房预售合同及补充协议明确约定案涉商铺的用途为商业,梁某、吕某委托公司指定的商业公司对商铺进行运营、管理,故案涉商铺系用于经营而非生活消费需要,梁某、吕某并非基于生活消费需要购买案涉商铺,并非《消费者权益保护法》中规定的“消费者",故案涉商品房预售合同法律关系不受《消费者权益保护法》调整。且对于商品房预售合同纠纷的法律适用,最高人民法院已制定专门的司法解释,本案应适用《商品房买卖司法解释》的相关规定。

 






 





律师观点





 






 

本所律师认为,商品房买卖纠纷不应适用《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿。

 

第一,《消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护……”,根据《消费者权益保护法》的立法原则和目的,此条中的“商品”指的是用于日常生活消费的属于“动产”的商品,商品房作为不动产是一种特殊的财产,其不属于消费者权益保护法调整的“商品”的范围。与《消费者权益保护法》处于同一层次、同一种类的配套使用的《产品质量法》所称的“产品”不包括商品房等,在调整范围上《消费者权益保护法》使用的“商品”这一概念与《产品质量法》所使用的“产品”概念是同一的,商品房买卖纠纷不适用《产品质量法》,因此,也不应适用《消费者权益保护法》。

 

第二,商品房价格昂贵,动辄数百万,适用《消费者权益保护法》特别是适用《消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”处理商品房买卖纠纷必将导致经营者与消费者双方权利义务关系的失衡,导致双方利益的严重倾斜,违反公平正义原则。

 

第三,随着我国不动产登记制度的不断完善,商品房买卖合同示范文本的推行以及网签备案制度的要求,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)删除了原司法解释第八条、第九条商品房买卖合同中出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的五种情形,因此,对于商品房买卖中的违约情形,不再适用原“可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的惩罚性赔偿,对于商品房买卖中的违约行为可以通过适用合同约定、《民法典》合同编、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等与商品房买卖合同相关法律规定及司法解释予以解决,因此出现商品房买卖纠纷时不应适用《消费者权益保护法》惩罚性赔偿。

 






 





相关案例





 






 

(一)袁某与常州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷- (2020)苏04民申91号

 

《消费者权益保护法》规定经营者提供商品或者服务有欺诈的,消费者可以主张惩罚性赔偿,但并未规定商品房买卖是否属于该法规定调整的范围。商品房买卖的惩罚性赔偿,并不是典型的产品欺诈和服务欺诈,而主要是由于出卖方故意或者违背诚实信用原则致使标的物无法交付或者标的物上具有某种瑕疵,或者故意隐瞒真实情况,欺骗消费者。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对开发商存在欺诈行为的责任承担问题作出了明确规定,故在商品房买卖纠纷案件中涉及欺诈情形的应当适用该司法解释的规定。因此,袁某主张本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》关于惩罚性赔偿的规定,依法不能成立。

 

(二)杨某与重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷- (2020)渝01民终第4136号

 

本案双方为商品房买卖合同关系,杨某亦诉请解除合同,本案应当适用商品房买卖合同相关的法律法规及司法解释规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。"第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。"据此,商品房买卖合同关系中,买受人要求出卖人承担的惩罚性赔偿责任,应当符合前述规定情形之一。杨某以开发商将被司法查封的车位向其出售构成欺诈为由要求开发商承担惩罚性赔偿责任,但双方签订《车位确认书》时开发商并不存在前述司法解释规定的情形之一,杨某的主张本院不予支持。

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吕某与梁某从威海某置业公司购买一商铺,公司销售案涉商铺时,告知梁某、吕某案涉房屋是一层,共用宗地面积27910平方米,并在《商品房预售合同》中约定共用宗地是威高国用(2012)第40号,宗地使用权面积是27910平方米,计入容积率,是正常产权。而案涉商铺不动产登记证书显示共用宗地面积6734平方米,所在层1(地下权利类型:地下空间建设用地使用权),吕某、梁某认为该公司明知案涉商铺属于半地下室,是配套设施用房,不计入容积率,而故意将案涉商铺以正常一层计入容积率商业用房出售,属于欺诈销售,要求公司按照《消费者权益保护法》中的规定,对其承担损害赔偿责任。

 

 

争议焦点

 

 

商品房买卖合同法律关系是否受《消费者权益保护法》的调整

 

 

法院判决

 

 

二审法院认为,《消费者权益保护法》第二条规定:消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护。案涉商品房预售合同及补充协议明确约定案涉商铺的用途为商业,梁某、吕某委托公司指定的商业公司对商铺进行运营、管理,故案涉商铺系用于经营而非生活消费需要,梁某、吕某并非基于生活消费需要购买案涉商铺,并非《消费者权益保护法》中规定的“消费者",故案涉商品房预售合同法律关系不受《消费者权益保护法》调整。且对于商品房预售合同纠纷的法律适用,最高人民法院已制定专门的司法解释,本案应适用《商品房买卖司法解释》的相关规定。

 

 

律师观点

 

 

本所律师认为,商品房买卖纠纷不应适用《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿。

 

第一,《消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护……”,根据《消费者权益保护法》的立法原则和目的,此条中的“商品”指的是用于日常生活消费的属于“动产”的商品,商品房作为不动产是一种特殊的财产,其不属于消费者权益保护法调整的“商品”的范围。与《消费者权益保护法》处于同一层次、同一种类的配套使用的《产品质量法》所称的“产品”不包括商品房等,在调整范围上《消费者权益保护法》使用的“商品”这一概念与《产品质量法》所使用的“产品”概念是同一的,商品房买卖纠纷不适用《产品质量法》,因此,也不应适用《消费者权益保护法》。

 

第二,商品房价格昂贵,动辄数百万,适用《消费者权益保护法》特别是适用《消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”处理商品房买卖纠纷必将导致经营者与消费者双方权利义务关系的失衡,导致双方利益的严重倾斜,违反公平正义原则。

 

第三,随着我国不动产登记制度的不断完善,商品房买卖合同示范文本的推行以及网签备案制度的要求,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)删除了原司法解释第八条、第九条商品房买卖合同中出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的五种情形,因此,对于商品房买卖中的违约情形,不再适用原“可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的惩罚性赔偿,对于商品房买卖中的违约行为可以通过适用合同约定、《民法典》合同编、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等与商品房买卖合同相关法律规定及司法解释予以解决,因此出现商品房买卖纠纷时不应适用《消费者权益保护法》惩罚性赔偿。

 

 

相关案例

 

 

(一)袁某与常州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷- (2020)苏04民申91号

 

《消费者权益保护法》规定经营者提供商品或者服务有欺诈的,消费者可以主张惩罚性赔偿,但并未规定商品房买卖是否属于该法规定调整的范围。商品房买卖的惩罚性赔偿,并不是典型的产品欺诈和服务欺诈,而主要是由于出卖方故意或者违背诚实信用原则致使标的物无法交付或者标的物上具有某种瑕疵,或者故意隐瞒真实情况,欺骗消费者。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对开发商存在欺诈行为的责任承担问题作出了明确规定,故在商品房买卖纠纷案件中涉及欺诈情形的应当适用该司法解释的规定。因此,袁某主张本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》关于惩罚性赔偿的规定,依法不能成立。

 

(二)杨某与重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷- (2020)渝01民终第4136号

 

本案双方为商品房买卖合同关系,杨某亦诉请解除合同,本案应当适用商品房买卖合同相关的法律法规及司法解释规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。"第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。"据此,商品房买卖合同关系中,买受人要求出卖人承担的惩罚性赔偿责任,应当符合前述规定情形之一。杨某以开发商将被司法查封的车位向其出售构成欺诈为由要求开发商承担惩罚性赔偿责任,但双方签订《车位确认书》时开发商并不存在前述司法解释规定的情形之一,杨某的主张本院不予支持。

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