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• 发布时间：2021-12-11 13:41
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【概要描述】 一、问题的提出   实践中，开发商与买受人签订《商品房买卖合同》，在约定房屋交付期限的同时，为免逾期交付违约责任，约定固定期限的宽展期，宽展期内开发商不承担逾期交付违约责任。在《中华人民共和国民法典》（以下简称为《民法典》）施行以前，济南市中级人民法院及辖区各法院多援引《中华人民共和国合同法》（已废止，以下简称为《合同法》）的相关规定，倾向认为“逾期交付宽展期”的约定合法有效，关于宽展期的条款系双方当事人的约定，未明显侵害买受人的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，开发商承担逾期交房违约金的起始时间应自宽限期届满后开始计算。   但是，《民法典》对格式条款作出了更为严格的规定，关于逾期交付宽展期效力认定是否会发生变化？   二、《民法典》关于格式条款的新规则   《民法典》合同编第496条第1款、第2款分别规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”这一条文是对格式条款及提供格式条款一方义务的规定，与原《合同法》第39条相比，有了如下较大修改：   1、在“采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任”之后，增加“与对方有重大利益关系的条款”的内容，这意味者，免除或者减轻提供格式条款一方责任的条款，并不是唯一需要提示对方注意的条款，而其他对对方有重大利益关系的条款也需要提示。这显然扩大了提请对方注意的范围，凡是与对方有重大利益关系的条款，都在提示注意的范围。   2、增加未履行提示对方注意义务的后果。原《合同法》第39 条规定中没有规定不履行提示对方注意义务的法律后果，故被称为“软义务”。本条对此作出补充,规定“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”的法律后果。主张“与对方有重大利益关系的条款”不成为合同的组成部分，就等于宣布其不存在、没有效力，这样的法律后果足以警示提供格式条款一方，须极尽谨慎义务，保护好对方的权益，也保护好自己的权益。   3、本条还加上了“不合理地”的限制语，增加减轻责任的情形，质言之，须达到不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任的，才使格式条款无效。另一方面,将“排除对方主要权利”修改为“限制对方主要权利”，同时增加了“不合理地”的限定语。这样一来,限制对方权利与免除或者减轻其责任、加重对方责任并列，构成同一个免责事由，即凡是不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，都将导致格式条款无效。   另，《民法典》对格式条款无效的事由也进行了调整，主要体现在：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；提供格式条款一方排除对方主要权利。这些情形都不是合同当事人订立合同时所期望的，与当事人订立合同的目的相悖，严重地损害对方当事人的合法权益，明显违背公平原则等民法基本原则,因而，都是导致格式条款无效的法定事由，只要出现其中一种情形，格式条款就无效。   三、相关案例   （一）2021鲁民申974号商品房销售合同纠纷案   山东省高级人民法院裁判：本院经审查认为，买受人与出卖人签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方均应各自履行合同义务。《青岛市商品房预售合同》明确约定交房日期为2019年3月31日之前，合同补充条款约定出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付买受人，则买受人给予出卖人30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。买受人应当对补充条款的内容尽到审慎的注意义务，买受人作为完全民事行为能力人，应当知悉其在合同上签字的法律后果，买受人关于该条款为格式条款、出卖人未尽到明确告知与提示义务而无效的主张，不予支持。   （二）2021鲁01民终6181号商品房预售合同纠纷案   济南市中级人民法院裁判：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行。本案中，原、被告签订的合同附件五《合同补充协议》第三条第八款第一项为出卖人的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故出卖人承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。   （三）2021鲁0102民初1295号商品房预售合同纠纷案   济南市历下区人民法院裁判：买受人与出卖人签订的《济南市商品房买卖合同》、《补充协议》、《补偿金确认单》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。买受人作为完全民事行为能力人……是对自身权利的处分，且未提交证据证明出卖人存在胁迫或趁人之危的情形，故买受人要求出卖人另支付宽展期限90天的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。   四、律师观点   笔者倾向性认为，在开发商尽到对宽限期约定的提示或者说明义务的前提下，“逾期交付宽展期”宜认定有效，理由如下：   首先，《民法典》生效前，《合同法》及其相关司法解释中就有关于格式条款的相关规定，结合对《民法典》生效前案例的检索，司法实践中对“格式条款”的认定还是持谨慎、保守的态度，认定“逾期交付宽展期”的约定合法有效。现行《民法典》保留了部分原《合同法》及相关司法解释关于“格式条款”的规定，《民法典》生效前的案例具有一定的参考价值。如（2021）鲁01民终6177号民事判决书中，济南市中级人民法院遵循同案同判原则，直接援引了同院判决内容“关于逾期交房违约金，对《补充协议》第三条第8款的效力，济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01民终9658号、9661号民事判决书认定如下：双方签订的《补充协议》为出卖人的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故出卖人承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。”   其次，《民法典》一方面对格式条款作出较为严格的规定，但另一方面条文中也新增了关于“重大利害关系”、“不合理地免除或者减轻”等表述，对于“重大”、“不合理”等如何界定暂无相关司法解释予以明确，属于法官在审理案件过程中的自由裁量范畴。笔者认为，该“重大”、“不合理”等限定语，一定程度上可以避免“免责即格式条款”的风险。《商品房买卖合同补充协议》中虽一定程度会免除开发商的逾期交房违约责任，但不应构成“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任”情形。   最后，就《商品房买卖合同》双方而言，买受人的主要合同义务是按时支付购房款，主要合同权利是依约收房；作为开发商，其主要合同义务是按约交付符合法律法规规定条件的商品房。宽展期的约定，既不存在《民法典》第一编第六章第三节和第506条的合同或条款无效之情形，也未加重买受人的合同义务，仅是有条件的免除了开发商作为出卖人的部分责任，而非彻底或无限期的免除其交房责任；同时该条款后仍约定了开发商如在宽展期内未能交房的，买受人仍可依据合同追究其违约责任，并未排除买受人的合同权利。因此，逾期交付宽限期的约定不应认定为买受人的“主要权利”范畴，更不宜认定买受人的“主要权利被限制或排除”。   综上所述，宽展期条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，宽展期的约定仅是延缓了开发商承担逾期交房责任的时间或者说是免除了开发商逾期交房的部分责任，并不属于《民法典》第496条所规定的“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利”的任何一种无效情形。