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视点|业主成员权行使清障刍论

视点|业主成员权行使清障刍论

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  • 发布时间:2021-12-31 13:38
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【概要描述】 内容摘要:改革开放以来,社会积攒了大量的财富促使各行各业快速发展,国民的物质需求在不断增加,尤其是对住房的需求。为满足国民的这一需求,城市房地产业快速崛起并占领了市场。但是也由此引发了人地矛盾的激化,面对这一矛盾,城市的住房开始由最开始的横向发展转变为向纵向发展,这种向高层化发展的情况,使得人们居住的越来越集中。 在2007年颁布的《物权法》中关于建筑物区分所有权有一项重要创举,那就是在我国首次在法律中提出该概念。然而,虽然《物权法》对此能够有此规定已经是具有深远的意义,但成员权并没有被普通大众所熟知。另外物权法对成员权的规定也比较笼统,在实际审判中不能直接照搬法条,不然将引发更多别的问题。因此,为解决以上问题,本文将分析成员权行使中存在的法律问题,并提出自己的看法。 关键词:业主成员权,业主,业主大会,业主委员会 一、小区业主成员权概述 (一)小区业主成员权的概念 目前,当今世界对于成员权并没有形成通说,学术界也存在着多种不同的认识。但是,这些不同的认识之中大致可以分为三种学说,它们分别是:一元论、二元论和三元论。首先,目前世界上持一元论的学者所占数量比较少,主要是因为一元论主张建筑物区分所有权可分为“专有权说”或者“共有权说” 这就表现出一元论局限性比较强、经不起推敲、与实际生活不贴合等的缺点。在当今学术界,持二元论和三元论的学者比较多,因两者引发的争议也比较多。持二元论的学者认为,建筑物区分所有权不仅包括各个业主对专有部分的专有权,还包括业主对共有部分的持份权,这种主张就将二元论与一元论彻底区分开来。而持三元论的学者则认为,除了二元论学者提出的专有权和持份权,建筑物区分所有权还应当包括因为业主的共同关系所产生的成员权。 就此,笔者赞成三元论的说法。笔者认为要想全面系统的给建筑物区分所有权下定义,必须要先承认建筑物区分所有权包含专有权、共有权与成员权这三项权利。另外,笔者认为,在探讨业主成员权的概念之前,首先要确定一点,那就是成员权是一种私权;同时,它既包含程序性权利的特点又包含实体性权利的特点,可以称之为新型权利。另外,成员权不能被建筑物区分所有权中的共有权所包括。建筑物区分所有权中的共有权,所体现的是一种财产法律关系,而成员权作为一项独立的权利,不仅包括财产关系,它更多的还是一种管理关系,这与传统以专有与共有部分为中心不同。因此,承认成员权的存在,对目前法律界解决实务问题具有重要意义。 (二)小区业主成员权的行使与实现形式 目前,小区业主,一般都是通过创立业主大会或业主委员会来代替其管理小区具体事务,同时全体业主有权监督业主委员会或业主大会,一旦业主大会或者业主委员会作出的决议损害业主权益,业主有权通过管理规约或者法律途径进行救济。 1.业主大会——业主成员权行使的决策机构 (1)业主大会的职责 业主大会由小区全体业主共同组成,同时受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导,对关系到业主共同利益的事项进行决议。由业主大会选举产生业主委员会,业主委员会受业主大会监督。另外,业主大会的主要职责有:制定业主规约;选举、解聘业主委员会和物业管理企业;管理公共维修资金等。 (2)业主大会的决议方法 小区业主通过业主大会实现民主自治,通过业主大会及业主委员会行使自己的成员权。实际生活中,全体业主的意见很难达成一致。因此,在业主大会的决议机制上,我国目前采用的是“二重多数决”。根据《民法典》第二百七十八条的规定:“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”。从以上规定可以看出,对于重大事项比如维修资金的使用等采取特别表决方式,即须双重三分之二参与表决,参与表决的双重四分之三同意。而对于一般事项比如选聘物业服务企业等则采取双重三分之二参与表决,参与表决的双重过半同意的规则。 2.业主委员会——业主成员权行使的执行机构 业主大会产生在先,业主委员会产生在后。业主委员会由全体业主通过业主大会选举而产生。因此,召开业主大会是业主委员会产生的前提。一般小区的管理是由业主委员会负责,业主委员会掌握大权。这样的操作模式存在着很多的弊端,现在,我国采用的是业主大会和业主委员会并存的管理模式,这样的管理模式一改之前的由单一的业主委员会管理的模式的弊端,其益处在近些年来也显现出来。 二、我国小区业主成员权行使存在的法律问题 (一)业主大会召开困难 业主成员权主要是业主通过参加业主大会来行使,因此业主大会的顺利召开是业主维护自己利益的前提。但是由于众多原因,在实践中,很多小区还长期存在着从来没有召开过业主大会的情况,不解决此种情况,喊保护业主权益的口号就是无稽之谈。那么,具体阻碍业主大会召开的原因,据分析如下: 第一,由于业主大会产生在先,业主委员会产生在后,因此首次召开业主大会时,还没有业主委员会。虽然《物业管理条例》第九条规定“召集业主大会会议”是业主委员会的职责之一,但在出现缺乏业主委员会这一组织者的情形时,如何召开首次业主大会,各地规定不一。一般情况下,在我国大多数地区是规定由房地产开放商组织召开业主大会。但是,房地产开发商为了掌握着物业管理的权利,很多情况下是不愿意召开业主大会的,或者存在一些房地产开发商故意阻挠或者拖延时间,导致首次业主大会无法顺利召开的情形。 第二,虽然改革开放以来,国民的民主意识得到了大大的提高,但是由于成员权的出现也是由于人们越来越集中的居住在同一栋建筑物里,这段时间尚短。很多业主尚不知道自己拥有成员权,当然就更不可能知道如何行使成员权。而且,由于要承担一些管理费用,业主们参与管理的积极性也大大降低了。另外,业主之间并无太多交集,缺乏团结的基础,即便居住对门,但是不了解对门邻居的情况非常普遍。而且现代人对不关乎自己切身利益的事情,通常情况下也表现的比较冷漠。这些都是业主参与管理积极性低的原因。 第三,2007年《物权法》首次将建筑物区分所有权在立法上予以承认,现今《民法典》第六章再次确定了业主的建筑物区分所有权,虽然在一定程度上确定了业主共有的范围,但全国各个地方均存在既成事实难以一刀切的情况,操作难度较大。而且,各个地方关于第一次召开业主大会的规定又不相同,甚至存在开发商拖延召开、同化业主代表等违规行为,操作起来就更加繁琐。 根据上述分析,我们得知,业主大会的顺利召开是小区业主行使成员权的第一步,但是实际生活中召开业主大会会遇到多方障碍。业主要想实现民主自治,第一步就是要召开业主大会。虽然将所有的管理工作都由业主大会来负责,这一想法并不现实;但是业主大会是处理物业管理工作的前提。 (二)业主大会表决机制不完善 小区业主通过业主大会表达自己的意志,每位业主都希望能够通过业主大会能够维护自己的权益,因此表决机制的制定就显得尤为重要。表决机制包括表决方法和表决权的计算。业主大会通常采用的是通过全体业主投票的方式来进行表决。目前关于投票权的计算与分配,每个国家都不一样,目前主要存在四种方式。第一,采用一人一票制。此种方法是按照拥有的专有部分的具体数量来分配投票券,瑞士、德国及我国台湾地区这些民主制度的地区和国家大都采用此种方法。第二,根据建筑物所有权比例来分配投票权。日本和法国多采用这种方式。第三,按照各个业主拥有房屋数量来分配投票权。美国主要采用这种方式。第四,根据业主拥有的住宅的建筑面积大小来分配投票权。 由上所知,建筑物区分所有权的计算方法主要分为两种,分别为按业主人数,以及建筑物所占比例。这两种方法各有利弊。一方面,当各单位面积大体相同的情况下,采用第一种计算方法就比较合理。但是一旦各单位面积相差较大的情况下,面积较大的一方就会认为采用此种方法不公平。另一方面,采用第二种方法,会出现控制份额较少的一方的业主的权益不受到保护,而仅仅听命于控制份额较多的一方的要求。如果说将开发商也看作是业主的话,假如该栋建筑物只出售总体的20%,那么意味着开发商拥有80%的投票权,那么这意味着,当对某一事项进行表决的时候,即便这20%的业主都投了支持票,如果开发商投了反对票,还是无法通过决议,会产生一票否决的情况,此时这些业主的权益也就无法得到保护。 目前,通过分析《物业管理条例》第十二条和《民法典》第二百七十八条两条规定可知我国采用的是普通多数决和特别多数决相结合的方式。这种方式看似比较合理,也成功规避了只采取一种表决方式所产生的风险。但是,此种方法却没有考虑到中国的国情。一个决议一旦被搁置,就有可能造成损失。该损失最终还是由全体业主集体承担,因此,此种方法并没对业主成员权产生实质性的保护。值得注意的是,《民法典》对于双重表决的要求比《物业管理条例》更加严格,无论是根据“上位法优于下位法”还是“新法优于旧法”,实务中应以《民法典》新规定为准。 (三)业主委员会诉讼地位不明确 关于业主委员会是否是法律主体这一问题,各国的规定各不一样。其中,承认管理团体法人地位的国家有美国、法国以及德国等,这些国家认为业主委员会属业主大会的下设机构,是具体的执行机构,是不具有法人主体资格的。 我国法律没有规定业主委员会是否有独立的民事主体资格,这项内容的缺失也会使得业主在维权时遇到诸多问题。 (四)业主自治监督机制不完善 业主大会作为业主行使成员权的决策机构,是权力机关;而业主委员会是业主大会的具体执行机关。他们都有全体业主赋予他们的权力。但是我们都知道权力无监督就可能导致滥用权力的发生,因此需要对其进行有效的监督。 虽然我国在1994年的《城市新建住宅小区管理办法》中规定了一些监督条款,但是由于时代久远,而且相对简单笼统,对于处理现在的小区问题并没有很多实质意义。而现行法律中,虽然《民法典》第二百八十七条规定了权利救济途径,但是过于笼统,规定过于简单,并不能真正保障业主成员权的行使。虽然业主委员作为常设机构,能够对有些事项进行监督,但是由于法律并没有对其监督赋予真正的权力,所以业主委员会的监督也不是真正的监督。 三、小区业主成员权行使的清障分析 (一)完善业主大会的召开制度 1.完善业主大会的召开条件 首先,应该肯定开发商是属于业主范畴的,因为开发商是未出售房屋的所有者,当然也享有业主成员权这一权利。但是这样的规定会出现开发商怠于组织第一次业主大会的情况,这样其他业主行使成员权的途径就被扼杀了,无法保障其他业主的权利。所以,我们需要考虑首次召开业主大会的条件应为如何比较合理。笔者认为,日后完善相关法律,应该明确规定统一的首次业主大会召开的条件。目前存在一种观点是将已交付的专有部分的面积占总面积的比例作为标准,对此笔者并不十分认同。我认为,如果开发商怠于组织业主大会,只要满足其他的几个条件,程序合法,其他业主依旧可以召开业主大会。第一,已交付专有面积占建筑物总面积的50%即可举行业主大会。第二,房屋交付满两年。做此规定是因为有些小区销售情况不是很好,一直都没有达到已交付面积占总面积的50%,考虑到不能因为一直没有达到比例要求,就一直不召开业主大会。第三,有20%的业主提名要求举行业主大会。做此规定是因为,当开发商怠于召开业主大会或者也不满足第二个条件的时候,这些已交付业主的权益应当如何维护的问题。笔者认为,以上三个条件满足任意一个就可以召开业主大会。 2.规定首次业主大会的负责人 关于业主大会的负责人,目前存在很大的争议。争议最多的是业主、房地产开发商、政府有关部门。首先,新入住的业主对房屋出售情况等都不是很了解,而且新业主互相之间也不适合了解,让其作为首次业主大会的负责人显得不合情理。其次,虽然房地产开发商对整个小区的出售情况最为了解,但是现实情况中房地产开发商大多怠于组织召开业主大会,将房地产开发商作为业主大会的负责人不太合适。最后,我认为综合比较,政府有关部门作为首次业主大会负责人比较合适

视点|业主成员权行使清障刍论

【概要描述】
内容摘要:改革开放以来,社会积攒了大量的财富促使各行各业快速发展,国民的物质需求在不断增加,尤其是对住房的需求。为满足国民的这一需求,城市房地产业快速崛起并占领了市场。但是也由此引发了人地矛盾的激化,面对这一矛盾,城市的住房开始由最开始的横向发展转变为向纵向发展,这种向高层化发展的情况,使得人们居住的越来越集中。

在2007年颁布的《物权法》中关于建筑物区分所有权有一项重要创举,那就是在我国首次在法律中提出该概念。然而,虽然《物权法》对此能够有此规定已经是具有深远的意义,但成员权并没有被普通大众所熟知。另外物权法对成员权的规定也比较笼统,在实际审判中不能直接照搬法条,不然将引发更多别的问题。因此,为解决以上问题,本文将分析成员权行使中存在的法律问题,并提出自己的看法。

关键词:业主成员权,业主,业主大会,业主委员会

一、小区业主成员权概述

(一)小区业主成员权的概念

目前,当今世界对于成员权并没有形成通说,学术界也存在着多种不同的认识。但是,这些不同的认识之中大致可以分为三种学说,它们分别是:一元论、二元论和三元论。首先,目前世界上持一元论的学者所占数量比较少,主要是因为一元论主张建筑物区分所有权可分为“专有权说”或者“共有权说” 这就表现出一元论局限性比较强、经不起推敲、与实际生活不贴合等的缺点。在当今学术界,持二元论和三元论的学者比较多,因两者引发的争议也比较多。持二元论的学者认为,建筑物区分所有权不仅包括各个业主对专有部分的专有权,还包括业主对共有部分的持份权,这种主张就将二元论与一元论彻底区分开来。而持三元论的学者则认为,除了二元论学者提出的专有权和持份权,建筑物区分所有权还应当包括因为业主的共同关系所产生的成员权。

就此,笔者赞成三元论的说法。笔者认为要想全面系统的给建筑物区分所有权下定义,必须要先承认建筑物区分所有权包含专有权、共有权与成员权这三项权利。另外,笔者认为,在探讨业主成员权的概念之前,首先要确定一点,那就是成员权是一种私权;同时,它既包含程序性权利的特点又包含实体性权利的特点,可以称之为新型权利。另外,成员权不能被建筑物区分所有权中的共有权所包括。建筑物区分所有权中的共有权,所体现的是一种财产法律关系,而成员权作为一项独立的权利,不仅包括财产关系,它更多的还是一种管理关系,这与传统以专有与共有部分为中心不同。因此,承认成员权的存在,对目前法律界解决实务问题具有重要意义。

(二)小区业主成员权的行使与实现形式

目前,小区业主,一般都是通过创立业主大会或业主委员会来代替其管理小区具体事务,同时全体业主有权监督业主委员会或业主大会,一旦业主大会或者业主委员会作出的决议损害业主权益,业主有权通过管理规约或者法律途径进行救济。

1.业主大会——业主成员权行使的决策机构

(1)业主大会的职责

业主大会由小区全体业主共同组成,同时受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导,对关系到业主共同利益的事项进行决议。由业主大会选举产生业主委员会,业主委员会受业主大会监督。另外,业主大会的主要职责有:制定业主规约;选举、解聘业主委员会和物业管理企业;管理公共维修资金等。

(2)业主大会的决议方法

小区业主通过业主大会实现民主自治,通过业主大会及业主委员会行使自己的成员权。实际生活中,全体业主的意见很难达成一致。因此,在业主大会的决议机制上,我国目前采用的是“二重多数决”。根据《民法典》第二百七十八条的规定:“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”。从以上规定可以看出,对于重大事项比如维修资金的使用等采取特别表决方式,即须双重三分之二参与表决,参与表决的双重四分之三同意。而对于一般事项比如选聘物业服务企业等则采取双重三分之二参与表决,参与表决的双重过半同意的规则。

2.业主委员会——业主成员权行使的执行机构

业主大会产生在先,业主委员会产生在后。业主委员会由全体业主通过业主大会选举而产生。因此,召开业主大会是业主委员会产生的前提。一般小区的管理是由业主委员会负责,业主委员会掌握大权。这样的操作模式存在着很多的弊端,现在,我国采用的是业主大会和业主委员会并存的管理模式,这样的管理模式一改之前的由单一的业主委员会管理的模式的弊端,其益处在近些年来也显现出来。

二、我国小区业主成员权行使存在的法律问题

(一)业主大会召开困难

业主成员权主要是业主通过参加业主大会来行使,因此业主大会的顺利召开是业主维护自己利益的前提。但是由于众多原因,在实践中,很多小区还长期存在着从来没有召开过业主大会的情况,不解决此种情况,喊保护业主权益的口号就是无稽之谈。那么,具体阻碍业主大会召开的原因,据分析如下:

第一,由于业主大会产生在先,业主委员会产生在后,因此首次召开业主大会时,还没有业主委员会。虽然《物业管理条例》第九条规定“召集业主大会会议”是业主委员会的职责之一,但在出现缺乏业主委员会这一组织者的情形时,如何召开首次业主大会,各地规定不一。一般情况下,在我国大多数地区是规定由房地产开放商组织召开业主大会。但是,房地产开发商为了掌握着物业管理的权利,很多情况下是不愿意召开业主大会的,或者存在一些房地产开发商故意阻挠或者拖延时间,导致首次业主大会无法顺利召开的情形。

第二,虽然改革开放以来,国民的民主意识得到了大大的提高,但是由于成员权的出现也是由于人们越来越集中的居住在同一栋建筑物里,这段时间尚短。很多业主尚不知道自己拥有成员权,当然就更不可能知道如何行使成员权。而且,由于要承担一些管理费用,业主们参与管理的积极性也大大降低了。另外,业主之间并无太多交集,缺乏团结的基础,即便居住对门,但是不了解对门邻居的情况非常普遍。而且现代人对不关乎自己切身利益的事情,通常情况下也表现的比较冷漠。这些都是业主参与管理积极性低的原因。

第三,2007年《物权法》首次将建筑物区分所有权在立法上予以承认,现今《民法典》第六章再次确定了业主的建筑物区分所有权,虽然在一定程度上确定了业主共有的范围,但全国各个地方均存在既成事实难以一刀切的情况,操作难度较大。而且,各个地方关于第一次召开业主大会的规定又不相同,甚至存在开发商拖延召开、同化业主代表等违规行为,操作起来就更加繁琐。

根据上述分析,我们得知,业主大会的顺利召开是小区业主行使成员权的第一步,但是实际生活中召开业主大会会遇到多方障碍。业主要想实现民主自治,第一步就是要召开业主大会。虽然将所有的管理工作都由业主大会来负责,这一想法并不现实;但是业主大会是处理物业管理工作的前提。

(二)业主大会表决机制不完善

小区业主通过业主大会表达自己的意志,每位业主都希望能够通过业主大会能够维护自己的权益,因此表决机制的制定就显得尤为重要。表决机制包括表决方法和表决权的计算。业主大会通常采用的是通过全体业主投票的方式来进行表决。目前关于投票权的计算与分配,每个国家都不一样,目前主要存在四种方式。第一,采用一人一票制。此种方法是按照拥有的专有部分的具体数量来分配投票券,瑞士、德国及我国台湾地区这些民主制度的地区和国家大都采用此种方法。第二,根据建筑物所有权比例来分配投票权。日本和法国多采用这种方式。第三,按照各个业主拥有房屋数量来分配投票权。美国主要采用这种方式。第四,根据业主拥有的住宅的建筑面积大小来分配投票权。

由上所知,建筑物区分所有权的计算方法主要分为两种,分别为按业主人数,以及建筑物所占比例。这两种方法各有利弊。一方面,当各单位面积大体相同的情况下,采用第一种计算方法就比较合理。但是一旦各单位面积相差较大的情况下,面积较大的一方就会认为采用此种方法不公平。另一方面,采用第二种方法,会出现控制份额较少的一方的业主的权益不受到保护,而仅仅听命于控制份额较多的一方的要求。如果说将开发商也看作是业主的话,假如该栋建筑物只出售总体的20%,那么意味着开发商拥有80%的投票权,那么这意味着,当对某一事项进行表决的时候,即便这20%的业主都投了支持票,如果开发商投了反对票,还是无法通过决议,会产生一票否决的情况,此时这些业主的权益也就无法得到保护。

目前,通过分析《物业管理条例》第十二条和《民法典》第二百七十八条两条规定可知我国采用的是普通多数决和特别多数决相结合的方式。这种方式看似比较合理,也成功规避了只采取一种表决方式所产生的风险。但是,此种方法却没有考虑到中国的国情。一个决议一旦被搁置,就有可能造成损失。该损失最终还是由全体业主集体承担,因此,此种方法并没对业主成员权产生实质性的保护。值得注意的是,《民法典》对于双重表决的要求比《物业管理条例》更加严格,无论是根据“上位法优于下位法”还是“新法优于旧法”,实务中应以《民法典》新规定为准。

(三)业主委员会诉讼地位不明确

关于业主委员会是否是法律主体这一问题,各国的规定各不一样。其中,承认管理团体法人地位的国家有美国、法国以及德国等,这些国家认为业主委员会属业主大会的下设机构,是具体的执行机构,是不具有法人主体资格的。

我国法律没有规定业主委员会是否有独立的民事主体资格,这项内容的缺失也会使得业主在维权时遇到诸多问题。

(四)业主自治监督机制不完善

业主大会作为业主行使成员权的决策机构,是权力机关;而业主委员会是业主大会的具体执行机关。他们都有全体业主赋予他们的权力。但是我们都知道权力无监督就可能导致滥用权力的发生,因此需要对其进行有效的监督。

虽然我国在1994年的《城市新建住宅小区管理办法》中规定了一些监督条款,但是由于时代久远,而且相对简单笼统,对于处理现在的小区问题并没有很多实质意义。而现行法律中,虽然《民法典》第二百八十七条规定了权利救济途径,但是过于笼统,规定过于简单,并不能真正保障业主成员权的行使。虽然业主委员作为常设机构,能够对有些事项进行监督,但是由于法律并没有对其监督赋予真正的权力,所以业主委员会的监督也不是真正的监督。

三、小区业主成员权行使的清障分析

(一)完善业主大会的召开制度

1.完善业主大会的召开条件

首先,应该肯定开发商是属于业主范畴的,因为开发商是未出售房屋的所有者,当然也享有业主成员权这一权利。但是这样的规定会出现开发商怠于组织第一次业主大会的情况,这样其他业主行使成员权的途径就被扼杀了,无法保障其他业主的权利。所以,我们需要考虑首次召开业主大会的条件应为如何比较合理。笔者认为,日后完善相关法律,应该明确规定统一的首次业主大会召开的条件。目前存在一种观点是将已交付的专有部分的面积占总面积的比例作为标准,对此笔者并不十分认同。我认为,如果开发商怠于组织业主大会,只要满足其他的几个条件,程序合法,其他业主依旧可以召开业主大会。第一,已交付专有面积占建筑物总面积的50%即可举行业主大会。第二,房屋交付满两年。做此规定是因为有些小区销售情况不是很好,一直都没有达到已交付面积占总面积的50%,考虑到不能因为一直没有达到比例要求,就一直不召开业主大会。第三,有20%的业主提名要求举行业主大会。做此规定是因为,当开发商怠于召开业主大会或者也不满足第二个条件的时候,这些已交付业主的权益应当如何维护的问题。笔者认为,以上三个条件满足任意一个就可以召开业主大会。

2.规定首次业主大会的负责人

关于业主大会的负责人,目前存在很大的争议。争议最多的是业主、房地产开发商、政府有关部门。首先,新入住的业主对房屋出售情况等都不是很了解,而且新业主互相之间也不适合了解,让其作为首次业主大会的负责人显得不合情理。其次,虽然房地产开发商对整个小区的出售情况最为了解,但是现实情况中房地产开发商大多怠于组织召开业主大会,将房地产开发商作为业主大会的负责人不太合适。最后,我认为综合比较,政府有关部门作为首次业主大会负责人比较合适

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在2007年颁布的《物权法》中关于建筑物区分所有权有一项重要创举,那就是在我国首次在法律中提出该概念。然而,虽然《物权法》对此能够有此规定已经是具有深远的意义,但成员权并没有被普通大众所熟知。另外物权法对成员权的规定也比较笼统,在实际审判中不能直接照搬法条,不然将引发更多别的问题。因此,为解决以上问题,本文将分析成员权行使中存在的法律问题,并提出自己的看法。

关键词:业主成员权,业主,业主大会,业主委员会

一、小区业主成员权概述

(一)小区业主成员权的概念

目前,当今世界对于成员权并没有形成通说,学术界也存在着多种不同的认识。但是,这些不同的认识之中大致可以分为三种学说,它们分别是:一元论、二元论和三元论。首先,目前世界上持一元论的学者所占数量比较少,主要是因为一元论主张建筑物区分所有权可分为“专有权说”或者“共有权说” 这就表现出一元论局限性比较强、经不起推敲、与实际生活不贴合等的缺点。在当今学术界,持二元论和三元论的学者比较多,因两者引发的争议也比较多。持二元论的学者认为,建筑物区分所有权不仅包括各个业主对专有部分的专有权,还包括业主对共有部分的持份权,这种主张就将二元论与一元论彻底区分开来。而持三元论的学者则认为,除了二元论学者提出的专有权和持份权,建筑物区分所有权还应当包括因为业主的共同关系所产生的成员权。

就此,笔者赞成三元论的说法。笔者认为要想全面系统的给建筑物区分所有权下定义,必须要先承认建筑物区分所有权包含专有权、共有权与成员权这三项权利。另外,笔者认为,在探讨业主成员权的概念之前,首先要确定一点,那就是成员权是一种私权;同时,它既包含程序性权利的特点又包含实体性权利的特点,可以称之为新型权利。另外,成员权不能被建筑物区分所有权中的共有权所包括。建筑物区分所有权中的共有权,所体现的是一种财产法律关系,而成员权作为一项独立的权利,不仅包括财产关系,它更多的还是一种管理关系,这与传统以专有与共有部分为中心不同。因此,承认成员权的存在,对目前法律界解决实务问题具有重要意义。

(二)小区业主成员权的行使与实现形式

目前,小区业主,一般都是通过创立业主大会或业主委员会来代替其管理小区具体事务,同时全体业主有权监督业主委员会或业主大会,一旦业主大会或者业主委员会作出的决议损害业主权益,业主有权通过管理规约或者法律途径进行救济。

1.业主大会——业主成员权行使的决策机构

(1)业主大会的职责

业主大会由小区全体业主共同组成,同时受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导,对关系到业主共同利益的事项进行决议。由业主大会选举产生业主委员会,业主委员会受业主大会监督。另外,业主大会的主要职责有:制定业主规约;选举、解聘业主委员会和物业管理企业;管理公共维修资金等。

(2)业主大会的决议方法

小区业主通过业主大会实现民主自治,通过业主大会及业主委员会行使自己的成员权。实际生活中,全体业主的意见很难达成一致。因此,在业主大会的决议机制上,我国目前采用的是“二重多数决”。根据《民法典》第二百七十八条的规定:“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”。从以上规定可以看出,对于重大事项比如维修资金的使用等采取特别表决方式,即须双重三分之二参与表决,参与表决的双重四分之三同意。而对于一般事项比如选聘物业服务企业等则采取双重三分之二参与表决,参与表决的双重过半同意的规则。

2.业主委员会——业主成员权行使的执行机构

业主大会产生在先,业主委员会产生在后。业主委员会由全体业主通过业主大会选举而产生。因此,召开业主大会是业主委员会产生的前提。一般小区的管理是由业主委员会负责,业主委员会掌握大权。这样的操作模式存在着很多的弊端,现在,我国采用的是业主大会和业主委员会并存的管理模式,这样的管理模式一改之前的由单一的业主委员会管理的模式的弊端,其益处在近些年来也显现出来。

二、我国小区业主成员权行使存在的法律问题

(一)业主大会召开困难

业主成员权主要是业主通过参加业主大会来行使,因此业主大会的顺利召开是业主维护自己利益的前提。但是由于众多原因,在实践中,很多小区还长期存在着从来没有召开过业主大会的情况,不解决此种情况,喊保护业主权益的口号就是无稽之谈。那么,具体阻碍业主大会召开的原因,据分析如下:

第一,由于业主大会产生在先,业主委员会产生在后,因此首次召开业主大会时,还没有业主委员会。虽然《物业管理条例》第九条规定“召集业主大会会议”是业主委员会的职责之一,但在出现缺乏业主委员会这一组织者的情形时,如何召开首次业主大会,各地规定不一。一般情况下,在我国大多数地区是规定由房地产开放商组织召开业主大会。但是,房地产开发商为了掌握着物业管理的权利,很多情况下是不愿意召开业主大会的,或者存在一些房地产开发商故意阻挠或者拖延时间,导致首次业主大会无法顺利召开的情形。

第二,虽然改革开放以来,国民的民主意识得到了大大的提高,但是由于成员权的出现也是由于人们越来越集中的居住在同一栋建筑物里,这段时间尚短。很多业主尚不知道自己拥有成员权,当然就更不可能知道如何行使成员权。而且,由于要承担一些管理费用,业主们参与管理的积极性也大大降低了。另外,业主之间并无太多交集,缺乏团结的基础,即便居住对门,但是不了解对门邻居的情况非常普遍。而且现代人对不关乎自己切身利益的事情,通常情况下也表现的比较冷漠。这些都是业主参与管理积极性低的原因。

第三,2007年《物权法》首次将建筑物区分所有权在立法上予以承认,现今《民法典》第六章再次确定了业主的建筑物区分所有权,虽然在一定程度上确定了业主共有的范围,但全国各个地方均存在既成事实难以一刀切的情况,操作难度较大。而且,各个地方关于第一次召开业主大会的规定又不相同,甚至存在开发商拖延召开、同化业主代表等违规行为,操作起来就更加繁琐。

根据上述分析,我们得知,业主大会的顺利召开是小区业主行使成员权的第一步,但是实际生活中召开业主大会会遇到多方障碍。业主要想实现民主自治,第一步就是要召开业主大会。虽然将所有的管理工作都由业主大会来负责,这一想法并不现实;但是业主大会是处理物业管理工作的前提。

(二)业主大会表决机制不完善

小区业主通过业主大会表达自己的意志,每位业主都希望能够通过业主大会能够维护自己的权益,因此表决机制的制定就显得尤为重要。表决机制包括表决方法和表决权的计算。业主大会通常采用的是通过全体业主投票的方式来进行表决。目前关于投票权的计算与分配,每个国家都不一样,目前主要存在四种方式。第一,采用一人一票制。此种方法是按照拥有的专有部分的具体数量来分配投票券,瑞士、德国及我国台湾地区这些民主制度的地区和国家大都采用此种方法。第二,根据建筑物所有权比例来分配投票权。日本和法国多采用这种方式。第三,按照各个业主拥有房屋数量来分配投票权。美国主要采用这种方式。第四,根据业主拥有的住宅的建筑面积大小来分配投票权。

由上所知,建筑物区分所有权的计算方法主要分为两种,分别为按业主人数,以及建筑物所占比例。这两种方法各有利弊。一方面,当各单位面积大体相同的情况下,采用第一种计算方法就比较合理。但是一旦各单位面积相差较大的情况下,面积较大的一方就会认为采用此种方法不公平。另一方面,采用第二种方法,会出现控制份额较少的一方的业主的权益不受到保护,而仅仅听命于控制份额较多的一方的要求。如果说将开发商也看作是业主的话,假如该栋建筑物只出售总体的20%,那么意味着开发商拥有80%的投票权,那么这意味着,当对某一事项进行表决的时候,即便这20%的业主都投了支持票,如果开发商投了反对票,还是无法通过决议,会产生一票否决的情况,此时这些业主的权益也就无法得到保护。

目前,通过分析《物业管理条例》第十二条和《民法典》第二百七十八条两条规定可知我国采用的是普通多数决和特别多数决相结合的方式。这种方式看似比较合理,也成功规避了只采取一种表决方式所产生的风险。但是,此种方法却没有考虑到中国的国情。一个决议一旦被搁置,就有可能造成损失。该损失最终还是由全体业主集体承担,因此,此种方法并没对业主成员权产生实质性的保护。值得注意的是,《民法典》对于双重表决的要求比《物业管理条例》更加严格,无论是根据“上位法优于下位法”还是“新法优于旧法”,实务中应以《民法典》新规定为准。

(三)业主委员会诉讼地位不明确

关于业主委员会是否是法律主体这一问题,各国的规定各不一样。其中,承认管理团体法人地位的国家有美国、法国以及德国等,这些国家认为业主委员会属业主大会的下设机构,是具体的执行机构,是不具有法人主体资格的。

我国法律没有规定业主委员会是否有独立的民事主体资格,这项内容的缺失也会使得业主在维权时遇到诸多问题。

(四)业主自治监督机制不完善

业主大会作为业主行使成员权的决策机构,是权力机关;而业主委员会是业主大会的具体执行机关。他们都有全体业主赋予他们的权力。但是我们都知道权力无监督就可能导致滥用权力的发生,因此需要对其进行有效的监督。

虽然我国在1994年的《城市新建住宅小区管理办法》中规定了一些监督条款,但是由于时代久远,而且相对简单笼统,对于处理现在的小区问题并没有很多实质意义。而现行法律中,虽然《民法典》第二百八十七条规定了权利救济途径,但是过于笼统,规定过于简单,并不能真正保障业主成员权的行使。虽然业主委员作为常设机构,能够对有些事项进行监督,但是由于法律并没有对其监督赋予真正的权力,所以业主委员会的监督也不是真正的监督。

三、小区业主成员权行使的清障分析

(一)完善业主大会的召开制度

1.完善业主大会的召开条件

首先,应该肯定开发商是属于业主范畴的,因为开发商是未出售房屋的所有者,当然也享有业主成员权这一权利。但是这样的规定会出现开发商怠于组织第一次业主大会的情况,这样其他业主行使成员权的途径就被扼杀了,无法保障其他业主的权利。所以,我们需要考虑首次召开业主大会的条件应为如何比较合理。笔者认为,日后完善相关法律,应该明确规定统一的首次业主大会召开的条件。目前存在一种观点是将已交付的专有部分的面积占总面积的比例作为标准,对此笔者并不十分认同。我认为,如果开发商怠于组织业主大会,只要满足其他的几个条件,程序合法,其他业主依旧可以召开业主大会。第一,已交付专有面积占建筑物总面积的50%即可举行业主大会。第二,房屋交付满两年。做此规定是因为有些小区销售情况不是很好,一直都没有达到已交付面积占总面积的50%,考虑到不能因为一直没有达到比例要求,就一直不召开业主大会。第三,有20%的业主提名要求举行业主大会。做此规定是因为,当开发商怠于召开业主大会或者也不满足第二个条件的时候,这些已交付业主的权益应当如何维护的问题。笔者认为,以上三个条件满足任意一个就可以召开业主大会。

2.规定首次业主大会的负责人

关于业主大会的负责人,目前存在很大的争议。争议最多的是业主、房地产开发商、政府有关部门。首先,新入住的业主对房屋出售情况等都不是很了解,而且新业主互相之间也不适合了解,让其作为首次业主大会的负责人显得不合情理。其次,虽然房地产开发商对整个小区的出售情况最为了解,但是现实情况中房地产开发商大多怠于组织召开业主大会,将房地产开发商作为业主大会的负责人不太合适。最后,我认为综合比较,政府有关部门作为首次业主大会负责人比较合适。由政府部门履行这一职责,可以适当的对房地产开发商产生一种监督作用,另外把政府相关部门作为首次业主大会负责人这一想法,可以在一定程度上改善行政人员推脱责任的现象,同时,也能改善首次业主大会召开难的现状。

当满足前文的三个召开首次业主大会的情况的时候,政府相关部门有义务通知小区业主,此项通知可以采取公告的方式,如果在公告之后,业主仍旧没有提出申请,有关的政府部门也不得主动去召开业主大会。这也是对政府部门在召开业主大会这一权利上的限制。

(二)完善业主大会表决机制

在有关业主大会表决机制方面,我国目前采用的是“二重多数决”,此种方式相比于之前的单一表决方式具有更高的科学性和严谨性。“二重多数决”即要求业主人数要过半,也要求建筑面积过半,这样可以是的决策尽可能的公平。但是这一规定也可能会导致一些的别的问题的发生。一方面,可能会出现因达不到表决条件而一直迟迟不能表决的情况,另一方面,如果开发商还有一半以上的房产还没售出,其未售出房产所占面积在总面积的百分之五十以上,那么当业主大会需要对某一事项进行表决的时候,如果业主投赞成票的居多,而开发商投反对票,那么该事项依旧无法通过决议,无法顺利施行。这无疑是在业主维权路上设置一大障碍。

笔者认为改善业主大会的投票表决机制可以从以下几个方面入手。首先,为了避免一票否决情况的发生,我们可以对大业主的投票权进行限制。比如,如果该业主拥有的建筑面积超过30%,那么他的投票权最高为30%。此种措施既可以照顾打业主的利益,也可以照顾更多的小业主,实现一定程度的公平,避免大业主操控表决结果的情况发生。其次,笔者认为未来完善相关法律时 ,可以参考商法中的累积投票制。累积投票制可以更多的考虑小业主的权益。最后,我认为表决方式随着时代的发展也可以更多样化。可以采取委托投票或一致行动人的方式,而不是业主直接行使表决权。还有由于现在通讯设施的发达,可以采取手机投票、电子投票的方式,让越来越多的业主参与到民主管理、小区自治的氛围之中。

(三)明确业主委员会的诉讼地位

首先,通过研究国外法律我们知道,一些国家通过制定法律确定了业主委员会的法人主体资格,比如:法国、日本。但是,我国并没有明确规定业主委员会具有民事诉讼主体资格。究其原因,主要是因为,真正享受业主成员权的的主体是各个业主,不是业主委员会。

其实,司法实践中,通常情况下业主委员会可以作为原告,很少有作为被告的情况出现。一般情况下,物业公司等起诉业主委员会,法院一般不予立案。笔者认为,权利和义务应当同时存在。业主委员会不但可以作为原告,应该可以作为被告,这两个方面共同构成业主委员会的诉讼地位。

另外,上文已提到,业主委员会没有自己独立的财产,那么当其败诉时所产生的费用将如何负担也是我们需要思考的问题。一方面,笔者认为,当业主委员会作为原告参加诉讼,胜诉所产生的利益应当由全体业主共同享有。至于如何处理此项欠款,笔者认为可以在银行设立一个专用账户来保管此项款物,当为全体业主的共同利益需要指出该项款物的时候,再由业主委员会对此项进行表决。另一方面,如果业主委员会作为被告参加诉讼,其败诉的风险应当由全体业主共同承担。当然,业主委员会可能存在滥用诉讼权的情况,公约中应当详细规定诉讼所需前置程序以及如何监督等事项。

(四)承认业主独立的诉讼地位

《民法典》第二百八十七条规定:“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。”这一规定肯定了业主独立的诉讼地位。当然业主作为民事主体,也享有法律规定的诉权。但是,关于法律规定的“合法权益”应当作何理解,是我们需要认真思考的问题。当然,如果物业企业侵害了业主的人身财产安全,业主可以侵权的物业公司为被告提起诉讼,此时请求权基础为侵权责任。但是,很多情况下,由于建筑物区分所有权中的专有部分与共有部分密不可分,该权益具体属于业主的个人合法权益还是属于全体业主的权益并不都是容易区分的。在司法实践中,什么是单个业主的利益,什么是全体业主的利益,很多情况下并不好判断。因此,对此判决也没有统一。另外,法院在审理此种案件中,往往认为关于小区的管理事项需要共同决议,但各业主无权提起诉讼,而裁定驳回起诉。笔者认为,这样的判决并没有对业主的成员权起到很好的保护,存在不公正判决的情况,由此可能会引发更多恶性事件。对于这类群体性纠纷,应当及早作出统一规定,将条纹细化,以免后续产生更多问题。

笔者认为,小区业主对侵害其权益或者全体业主权益的事项向法院提起诉讼之时,法院的具体处理方法应当分情况讨论。其中,判断该业主的诉求是否与小区全体业主的共同利益相违背非常的重要。如果该诉讼所产生收益属于全体业主,那么除非该提起诉讼的单个业主能够计算出其在此收益中所占的具体份额,只有如此,该业主的诉讼请求才应当得到法院的支持。当无法明确具体份额时,诉讼所产生收益属于全体业主,那个提起诉讼的业主在提出返还收益等的请求时,法院不应支持。

综上,笔者认为,在未来的立法上应当承认独立业主的诉讼地位。每位业主都有权通过启动司法程序,维护自己的权利。

(五)完善业主自治监督机制

1.建立业主委员会定期报告制度

改革开放以来,虽然人们自治管理的积极性得到了一定程度的提高,但是业主的维权意识依旧比较落后,现实生活中还是存在一部分业主不了解业主成员权。业主本身并没有对业主委员会认真监督,缺少一定的积极性,因此建立业主委员会定期报告制度就显得很有必要。业主委员会定期向业主大会报告工作,全体业主能够监督业主委员会,督促业主委员会认真履行期职责。

2.设置监事委员会

我们都知道,只有对权力进行必要的监督才能使得权利能够更好的运行下去。由于业主对公共事去缺少必要的关心,法律所赋予给全体业主的监督权并没有得到好好的行使。因此,设立一个监督机构来具体监督业主委员会的各项工作就很有必要。公司法规定公司要设立监事,未来完善相关法律时,非常有必要借鉴公司法设立一个监督委员会。首先,监督委员会并不是未来我国独有的,通过研究其他国家的法律,笔者发现,日本、德国等国家也设立类似监督委员会的常设性机构,专职履行监督职责。其次,监督委员为的地位应当同业主委员会一样,都属于业主大会的下设机构,归业主大会领导,受业主大会监督。再次,关于监督委员会的成员要求,笔者认为同一个业主不能既是业主委员会的成员,又是监视委员会的成员。同时,如果一个业主是监事委员会成员,那么他一同生活的家庭成员不能是业主委员会的成员,避免产生利益冲突。最后,关于监事委员会薪酬的问题,笔者认为应当统一通过业主大会决议进行具体规定,避免产生规定不明所导致的问题。

(六)完善业主对业主大会瑕疵决议的救济方式

1.完善我国关于业主撤销权的规定

目前,《民法典》第二百八十条规定了一种撤销权,学界称之为“业主撤销权”。原本撤销权存在于债权领域居多,是一种事后救济行为,主要针对的情况是主体意思表示存在瑕疵。而“业主撤销权”出现的原因主要是针对业主大会、业主委员会作出的决议存在瑕疵,损害了部分业主的合法利益。该部分业主将撤销权作为一个救济途径。对业主利益的损害包括直接损害和间接损害。直接损害是直接剥夺业主某项利益,而间接利益主要是指在未来一段时间内可能是业主某项利益收到损害。作为对业主权益损害进行救济的撤销权能够在一定程度上保护业主成员权,但是由于法律上并为对其适用对象、行使方式等作出明确的规定,因此,法院作出裁判时往往不能保持一致。

2.增设决议无效之诉

目前,对于决议的无效之诉也只能通过撤销之诉提起。我们知道撤销之诉有时间要求,撤销必须在一年之内提起诉讼,否则超过一年不能提起撤销之诉。我们知道,一个决议能否产生发效果与它是否满足程序性要求和实体性要求密不可分。那么,该决议的实体内容违法违规,但是业主又是在一年之后才发现,那么此时如果不能提起撤销之诉,业主的合法权益将如何保护,这个是我们目前需要思考的问题。那业主又该如何救济自己的权利呢?对此疑问,结合《物业管理条例》第 19 条的规定,我国目前的做法是将此权利赋予行政机关。

目前,我国的通常做法是将提起无效之诉的权利交给了行政机关,但是笔者认为只有将权利交给司法机关,才能真正的保护业主的权利,因此我认为应该增设决议无效之诉。理由主要有三个:第一,司法机关最能够统一确认决议效力,可以制定无效的标准,最具有公信力。第二,公平最后一道防线就是司法,由司法机关来确认决议的效力最能够保护业主的利益,使其利益不受侵犯。三是业主大会的本质与公司的股东大会有很多相似之处,在对业主大会决议的效力进行认定时,可以借鉴《民法典》中关于股东大会的规定。

无效确认之诉针对的是以下两种情形:第一是决议内容违反法律法规的前置性规定的是事项,第二是决议内容违反管理规约规定。决议无效意味着自始无效,不发生法律效力。

(七)放宽业主的举证责任

众所周知,举证责任主要是指当事人对自己的主张需要收集并提供证据,且有以该证据证实其所主张的案件事实成立亦或有利于自己的主张的责任,不然,承担主张不能成立之危险。一般的举证责任分配原则是“谁主张,谁举证”,但在业主成员权诉讼中,一般不采用此种举证责任分配原则。主要原因如三个:

第一,由于业主很难接触到物业服务中核心资料,对于证据的收集处于非常被动的地位。另外,业主也缺少对物业管理的专业知识,通常提供的资料都存在证明力不够的问题。而物业管理企业更具有专业性,由其提供证明所需资料更加的公平合理。

第二、在业主成员权诉讼中,通常情况下,物业服务公司处于优势地位,而业主处于劣势地位。当法律在对弱势主体进行救济时,不仅需要实体法上的救济权利到位,更需要程序法上的救济途径畅通。

第三,实际生活中,物业服务企业推脱责任、隐瞒事实、消毁资料的情况屡屡发生。在需要证明物业服务质量是否合格时,如果将举证责任分配给业主,可能会出现物业服务企业轻视合同履行的后果。笔者认为,在业主成员权诉讼中,由于业主举证困难性比物业服务企业高出很多,为了能够保持公平原则,应当放宽业主举证责任,将保障业主的权益落到实处。

 

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