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• 发布时间：2022-01-13 11:26
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【概要描述】 一、引言     受到市场竞争加剧和国内外疫情的持续影响，部分中小型房地产企业经营不善，乃至资金链断裂、债务缠身，主动或被动进入破产程序。此时，为了维护自身利益，部分购房人会向破产管理人或法院主张以消费性购房人的身份直接取得案涉房产的所有权或者优于其他债权人的权利，那么在司法实践中应如何认定其是否属于消费性购房人？被认定为消费性购房人就必然享有优先权吗？     二、相关案例及裁判观点     （一）消费性购房人应是以生活居住为目的的购房人，若当事人基于以房抵债的合意签订购房合同，购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，不属于消费性购房人。因此，无法享受基于消费性购房人身份而享有的优先权。   案例一：丁晓芳、威海广信房地产开发有限责任公司等破产债权确认纠纷案（最高人民法院(2020)最高法民申3340号）   法院认为：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，于兰芳在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定广信公司将涉案房产抵顶给于兰芳，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。丁晓芳之妻于霄霞与于兰芳系亲属关系，经于兰芳介绍，与广信公司签订《商品房买卖合同(预售)》，并将相应款项支付给于兰芳。综合本案事实，广信公司与于兰芳之间的借款行为，以房抵债行为，丁晓芳与于兰芳之间的付款行为，以及丁晓芳与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，可以认为，丁晓芳基于广信公司与于兰芳的以房抵债行为而形成购房事实，在其已知广信公司将涉案房产抵顶给于兰芳、利用于兰芳的借款本息交纳购房款等具体情形下，才与广信公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，丁晓芳与广信公司之间不存在消费者与开发商之间典型的房屋买卖关系，其只是于兰芳与广信公司之间以房抵债协议的履行对象，购房目的在于帮助于兰芳实现债权。此外，经本院查明，丁晓芳及其妻子于霄霞在案涉百度城小区购买了一套以上的房产，故原审法院认定丁晓芳不属于消费性购房人，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。   案例二：周丽娟与常熟市新茂房地产开发有限公司(以下简称新茂公司)商品房销售合同纠纷一案（江苏省常熟市人民法院(2020)苏0581民初5171号）   法院认为：本案争议焦点在于周丽娟是否属于消费性购房人，涉案《商品房买卖合同》应否继续履行，是否已经解除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照前述法律规定，周丽娟系以海珠公司欠付的工程款折抵购房款，并未实际向新茂公司支付房款，涉案商品房买卖合同系履行抵房协议的具体操作方式，故周丽娟明显不属于消费性购房人，现新茂公司已进入破产程序,如继续履行合同，将构成对个别债权人的债务清偿,不符合法律规定。   （二）消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。已支付大部分购房款的商铺买受人非为了居住所需，亦不属于消费性购房人。不能享受基于居住生存需要而享有的优先权。   案例：王永梅、遵义市乾豪房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷案（贵州省遵义市中级人民法院(2021)黔03民终2290号）   法院认为：本案争议的焦点为：上诉人是否属于消费性购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对于交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则、为保护消费者的居住权而设置的特殊规则。在适用该规定时对其范围应予以严格限制，不宜作扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据查明事实，双方约定“王永梅购买乾豪公司开发的阳光水岸二期二号楼一层1025、1026号商铺，该商铺用途为商业用房”，可见，上诉人购买的案涉房屋性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益。因此，上诉人认为其已支付80%以上购房款，基于消费性购房人身权利优先保障的上诉理由不能成立，不予采纳。   （三）以生活居住为目的的购房人购买住房，属于消费性购房人。但若其支付比例未达到法律规定中对消费性购房人支付房款的比例下限，其并不能作为消费性购房人得到优先保障。   案例：刘荣志、遵义市乾豪房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷案（贵州省遵义市中级人民法院（2021）黔03民终2350号）   法院认为：本案的争议焦点为：一、刘荣志是否属于消费性住房，居住权是否应得到优先保障；……关于焦点一。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”规定，对于交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则、为保护消费者的居住权而设置的特殊规则。在适用该规定时对其范围应予以严格限制，不宜作扩大解释。同时，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，刘荣志、方云云虽然购买的是住房，但其支付的房款占房款总额的43.38％，并未达到前述法律规定中对消费性购房人支付房款的比例下限，故刘荣志认为自己属于消费性购房人应得到优先保障的上诉理由不能成立，不应采纳。     三、小结     在企业进入破产程序后，债权人的权利救济及保障问题尤为突出。目前，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已失效。涉及“消费性购房人”权益保护的条款体现在2020年新修正的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，其规定了执行过程中满足一定条件时购房人的优先权。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   相较于以往，法院对于消费性购房人的认定更为严格，若房屋买卖合同实质为以物抵债协议，以消灭金钱债务为目的购买房屋，不论用于抵债的房屋属于住宅还是商铺等商业用房，购房人均不能被认定为消费性购房人而享受优先权。已支付大部分购房款的商铺买受人非为居住所需，亦不能享受基于居住生存需要而享有的优先权。即使以生活居住为目的的购房人购买住房。但若其支付的房款占房款总额的比例未达到前述法律规定中对消费性购房人支付房款的比例下限，亦并不能作为消费性购房人得到优先保障。