在中国特色社会主义法治事业建设过程中，保障生存权，维护法治社会的稳定团结，是法律从业者坚持政治效果、社会效果、法律效果相统一的基本要求。建设工程领域，尤其是房地产建设工程领域法律事务系统繁杂，涉及房地产开发商、施工单位、建筑工人、实际施工人、商业银行、购房者等多方民事主体合法权利的冲突与保障，涵盖生存权、发展权等多维度权利概念。

依法正当处理相关民事主体的权利位阶，厘清确定不同民事权利的优先保护顺序，从法律角度给予不同民事主体关于自身权利优先或劣后保护的合理期待，对保障房地产建设工程的建设进度，促进房地产建设工程领域不同民事主体的合法权益保护及社会信任程度，具有重要意义。

建设工程承包人将其劳动、材料等，以最直接的方式物化到工程建设之中，以换取保障自身生存权所需要的报酬资本，其基于工程建设行为所享有的权利，应当依法予以保护，且保护应当有所限度。

本文基于建设工程价款优先受偿权的视角，着重分析总结有关建设工程价款优先受偿权的诉讼实务要点，以期厘清建设工程领域与建设工程价款优先受偿权相关的权利概念、诉讼实务倾向，促进建设工程价款优先受偿权权利人及相关法律从业者充分认识、有效行使建设工程价款优先受偿权。

以产生、设立的方式为标准，民事权利可分为法定权利和约定权利。基于现行有效法律的角度，《中华人民共和国民法典》（简称“民法典”）第八百零七条，是关于建设工程价款优先受偿权的法律条款。建设工程价款优先受偿权被民法典以法律明文规定的形式设立，不需要建设工程合同当事人专门约定，不需要登记公示，属于法定权利。

以是否优先保护为标准，民事权利可分为优先权利和普通权利。民法典规定建设工程价款权利人就工程折价或者拍卖价款优先受偿，赋予建设工程价款较于普通权利可以得到优先实现的效力。

以是否统一确定名称为标准，民事合同可分为典型合同和非典型合同。建设工程合同适用民法典“建设工程合同”章节规定，属于典型合同。建设工程价款优先受偿权发生于建设工程合同，属于典型合同权利。

以主从关系为标准，民事权利可分为主权利和从权利。建设工程价款债权请求权存在、确定并到期，是享有、行使建设工程价款优先受偿权的前提。建设工程价款债权请求权因履行完毕而消灭的，建设工程价款优先受偿权随之消灭。建设工程价款优先受偿权属于主权利建设工程价款债权请求权的从权利。

以权利客体的种类为标准，民事权利可分为债权和物权。建设工程价款优先受偿权所指向的是，建设工程及工程折价或者拍卖的价款，属于物权，但不属于法定的抵押权、质权或留置权类型的担保物权。

综上，建设工程价款优先受偿权属于典型合同中作为从权利的具有优先保护效力的法定不需要登记的非担保物权。

民法理论中，由于权利本旨属性的差异，物权和债权的法律保护效力不同，物权优先于债权。但基于公共利益等因素的考量，又存在债权优先于物权的情形。

2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称“商品房买卖纠纷司法解释”）（法释〔2003〕7号）第七条第一款，是被拆迁人的拆迁安置优先权，又称被拆迁人特种债权优先权的法律依据来源。

2021年1月1日实施的商品房买卖纠纷司法解释（法释〔2020〕17号），删除了上述条款。基于法不溯及既往的原则，新的司法解释实施前已经有效存在的被拆迁人的拆迁安置优先权，不应被否定，其效力应继续得到法律的保护。

被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利，是其被拆迁物物权的转化。拆迁补偿安置协议属于互易合同，本质是拆迁人以特定房屋交换被拆迁人的被拆迁房屋，以房易房，保障被拆迁人的基本生存居住需求。对补偿安置房屋特定位置、用途的明确约定，是拆迁安置优先权设立的前提。拆迁安置优先权优先于商品房消费者的权利、建设工程价款优先受偿权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称“建设工程价款优先受偿权批复”，2021年1月1日废止）（法释〔2002〕16号）、《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（〔2005〕执他字第16号）、《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（（2014）执他字第23、24号），是商品房消费者的权利的法律依据来源。

商品房消费者的权利一词，出于《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称“九民会议纪要”）“126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】”，又称消费型购房者优先权。

依据上述规定，已签订购房合同、用于唯一居住使用、已支付超过一半合同价款的购房者，其房屋交付请求权、在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权受法律优先保护，优先于承包人的建设工程价款优先受偿权。

依据民法典第四分编“担保物权”的规定及物权法定原则，担保物权仅包括抵押权、质权和留置权。建设工程价款优先受偿权对建设工程价款债权请求权的实现具有担保价值，但不属于担保物权范畴，可参照，但不能一概而论适用民法典担保物权的规定。例如，建设工程价款优先受偿权的设立，不以建设工程的交付、留置或者建设工程价款优先受偿权的登记为条件。

依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（简称“建设工程纠纷司法解释一”）（法释〔2020〕25号）第三十六条的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。同一建设工程上既存在承包人的建设工程价款优先受偿权，又存在商业银行的建设工程抵押权的，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。

《中华人民共和国企业破产法》（简称“破产法”）第一百一十三条第一款，是职工债权的主要法律依据来源。

市场主体破产重整领域中，职工债权包括破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，还包括受理前职工集资款、受理后非欠薪保障基金第三方垫付职工债权。受理后欠薪保障基金第三方垫付职工债权，为次级职工债权，在按财产分配方案清偿职工债权后，优先于普通债权清偿。

与此相对应，受理前非职工集资款、受理前第三方垫付职工款，为普通债权。受理后职工集资款、受理后非职工集资款，为共益债务。

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第三条第二款的规定，担保物权优先于职工债权，职工债权优先于普通债权。

《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条、第四十六条、破产法第一百一十三条第一款第二项，是税收优先权的法律依据来源。

因税收优先于无担保债权，即普通债权，税收债权具有优先于普通债权获得清偿的法律效力，故称税收优先权。

一般情况下，抵押权、质权、留置权优先于税收优先权，即担保物权优先于税收优先权。基于纳税人欠税公告制度、纳税人欠税说明义务、担保物权人调查欠税权利等信息公开措施，担保物权人在接受债务人提供的物上担保时，应当对担保物的权利瑕疵已经知情，可以正当排除担保物权人不知情的善意。故税收优先权发生在担保物权之前的，税收优先权优先于担保物权。

依据《中华人民共和国企业所得税法》第八条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十四条、第三十五条的规定，准予企业在计算应纳税所得额时，扣除工资薪金、基本社会保险费和住房公积金。该扣除范围涵盖破产程序职工债权范畴。企业先扣除职工债权后，再计算应缴纳税款，形成优先于普通债权的税收债权。故职工债权优先于税收优先权。

依据民法典第一百一十八条的规定及债权平等原则，因合同、侵权等形成的债权，其法律效力不因成立先后而有优劣之分，一律受到法律的平等保护。共存的普通债权之间，没有优先或劣后的区分，统一劣后于各种优先权。

（1）租赁

依据民法典第七百二十五条、第七百二十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（简称“拍卖、变卖财产规定”）第二十八条的规定，租赁不能阻却租赁前已设立抵押权的实现，人民法院应当除去对抵押权实现有影响的租赁，承租人享有同等条件优先购买权。因建设工程价款优先受偿权优先于担保物权，故建设工程上的租赁，不能阻却建设工程价款优先受偿权的实现。

（2）保全

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百五十七条、拍卖、变卖财产规定第二十八条的规定，财产保全不影响担保物权的实现，财产拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。因建设工程价款优先受偿权优先于担保物权，故对建设工程的财产保全措施，不影响建设工程价款优先受偿权的实现。

（3）转让

参照民法典第四百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（简称“担保制度司法解释”）第四十三条第二款的规定，抵押期间抵押财产可以转让，转让后抵押权不受影响，除非登记公示禁止或者限制转让抵押财产。

建设工程价款优先受偿权具有担保功能，可参照上述规定认定建设工程转让对建设工程价款优先受偿权产生的影响。自承包人开始履行建设施工义务、将建筑工人劳动及工程设备材料价值等物化到建设工程中、发包人应当履行支付建设工程价款义务时起，建设工程对承包人的建设工程价款债权请求权提供法定担保功能。建设工程价款优先受偿权是法定不需要登记公示的权利，发包人有权依法转让建设工程，建设工程转让的，建设工程价款优先受偿权不受影响，承包人可向受让人依法主张建设工程价款优先受偿权。

依据建设工程纠纷司法解释一第四十二条的规定，建设工程价款优先受偿权是建设工程承包人依法享有的权利。根据意思自治原则，承包人有权根据自己的意思处分自己的权利，决定放弃或者限制行使建设工程价款优先受偿权。

又根据诚实信用原则这一帝王条款，建设工程价款优先受偿权的立法目的是保障建筑工人的生存权利，承包人处分自己的建设工程价款优先受偿权，应当受到该立法目的约束。承包人不违背该立法目的而放弃或者限制行使建设工程价款优先受偿权的行为，例如履行完毕支付建筑工人报酬后向发包人承诺放弃建设工程价款优先受偿权，因没有损害建筑工人利益而依法有效。承包人违背该立法目的而放弃或者限制行使建设工程价款优先受偿权的行为，例如在履行支付建筑工人报酬义务能力明显不足的情况下，向发包人单方承诺或者与发包人恶意串通表示放弃建设工程价款优先受偿权，或者发包人在申请建设工程抵押贷款时迫于贷款银行的压力，要求承包人出具放弃建设工程价款优先受偿权的承诺，因严重损害建筑工人利益而依法无效。

依据《中华人民共和国建筑法》（简称“建筑法”）、民法典、《建设工程质量管理条例》（简称“工程质量条例”）及住房和城乡建设部《建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法》（建市规〔2019〕1号）的相关规定，建设工程领域主体因法律关系、事实关系的不同，可分为发包人、总承包人、分承包人（简称“分包人”）、转包人、转承包人、支解发包承包人、实际施工人等类型。

依据民法典第八百零七条、建设工程纠纷司法解释一第三十五条的规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，即与发包人有直接合同关系的总承包人、支解发包承包人，是适格的建设工程优先受偿权权利主体。

依据民法典第七百九十三条第一款、建设工程纠纷司法解释一第三十八条、第三十九条的规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权，以建设工程质量合格为条件，不以建设工程施工合同有效、建设工程竣工为条件。发包人将一个单位工程的施工支解发包导致建设工程合同无效，但建设工程质量合格的，支解发包承包人可以行使建设工程价款优先受偿权。

案例：(2019)最高法民终314号

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定……该条和相关司法解释均未明确规定施工合同有效才能主张工程价款优先权。

分包一般包括专业承包和劳务分包。分包合同中，分包人的合同对方当事人一般是总承包人。转包合同中，转承包人的合同对方当事人一般也是总承包人。分包人、转承包人的合同对方当事人都不是发包人，分包人、转承包人都不是建设工程纠纷司法解释一第三十五条规定的“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”。分包人、转承包人都不是适格的建设工程价款优先受偿权权利主体。

依据《山东省高级人民法院民一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，对发包人依法享有建设工程价款债权请求权的承包人将债权依法转让的，受让人取得对发包人的建设工程价款债权请求权。建设工程价款优先受偿权依法不专属于承包人自身，作为从权利，随主权利建设工程价款债权请求权一并转让。允许受让人一并取得建设工程价款优先受偿权，有利于促进承包人以债权转让费向建筑工人履行支付报酬的义务，也符合建设工程价款优先受偿权立法目的。建设工程价款债权请求权受让人是适格的建设工程价款优先受偿权权利主体。

案例：（2021）鲁05民初123号

本院认为，李云祥主张的工程价款优先受偿权依法应予以支持……2.宇宏公司与金山公司存在建设工程施工合同关系，宇宏公司对其施工的工程享有工程价款优先受偿权，在工程债权转让后，建设工程价款优先受偿权也一并转让，受让人李云祥有权主张工程价款优先受偿权。

因转包、违法分包或者借用资质等情形导致无效的建设工程施工合同中的，实际投入资金、材料和劳力进行工程施工的企业或者个人类型的承包人，是实际施工人。实际施工人的合同对方当事人不是发包人，实际施工人不是建设工程纠纷司法解释一第三十五条规定的“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，不享有建设工程价款优先受偿权，不是适格的建设工程价款优先受偿权权利主体。

案例：(2020)最高法民申1872号

二、关于山西安装公司作为实际施工人是否享有建设工程价款优先受偿权的问题……山西安装公司作为违法转包合同的承包人，二审判决认定其不享有建设工程价款优先受偿权，在法律适用上并无不当。

但依据建设工程纠纷司法解释一第四十四条的规定，实际施工人有权在权利救济紧迫情形下，依法对发包人提起代位权诉讼，行使建设工程价款债权请求权或者与该债权有关的从权利。该从权利应当包括与建设工程价款债权请求权有关的担保物权、建设工程价款优先受偿权等全部从权利。

依据民法典第七百八十八条第二款、工程质量条例第二条第二款、第三条的规定，建设工程种类包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程，建设工程合同种类包括工程勘察合同、工程设计合同、工程施工合同。每一种类的建设工程，一般都需要签订、履行全部种类的建设工程合同。作为建设工程价款优先受偿权条款，民法典第八百零七条没有区分承包人的合同种类属性，建设工程纠纷司法解释一第三十五条区分了承包人的合同种类属性，解释为工程施工合同的承包人。

又基于建设工程价款优先受偿权的立法目的是保护建筑工人取得报酬的权益，保护建筑工人的劳动劳务物化到建设工程中的价值，勘察人、设计人以专业技术服务履行工程勘察合同、工程设计合同，其工作并未直接物化到建设工程之中，与建设工程价款优先受偿权的立法目的不符。故勘察人、设计人不享有建设工程价款优先受偿权，不是适格的建设工程价款优先受偿权权利主体。

建设工程领域涉及多方主体，为平衡各方权利，基于法律的经济分析，保护承包人建设工程价款优先受偿权的收益，不应投入违背经济理性的其他主体利益劣后的成本。应当限制或者禁止承包人就与履行工程建筑义务无关的物，主张建设工程价款优先受偿权的权利。

依据民法典第八百零七条“将该工程折价”、“将该工程依法拍卖”、“就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”及建设工程纠纷司法解释一第三十五条“请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定用词，建设工程价款优先受偿权权利对象是“该工程”、“其承建工程”，承包人仅就其劳动物化的建设工程，享有建设工程价款优先受偿权。

依据建设工程纠纷司法解释一第三十九条的规定，承包人就其承建的质量合格的建设工程，即使该建设工程未竣工，也可以享有建设工程价款优先受偿权。

（1）建设用地使用权

依据民法典第三百九十七条房地一体主义的规定，不动产抵押权的效力一并及于建筑物和建设用地使用权，二者一并抵押、一并处置、一并受偿。

建设工程价款优先受偿权与不动产抵押权不同，建筑工人劳动劳务物化为建设工程，并没有物化为建设用地使用权。建设用地使用权出让金的构成要素，也不包含建筑工程的劳动劳务成本。承包人就建设工程依附的建设用地使用权，不享有建设工程价款优先受偿权。

案例：(2019)最高法执监470号

劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中……在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。

（2）装修工程依附物

依据工程质量条例第二条第二款的规定，装修工程属于建设工程。依据建设工程纠纷司法解释一第三十七条的规定，装修工程承包人有权就“该装饰装修工程”行使建设工程价款优先受偿权。作为装修工程依附物的房屋、钢结构等，不属于“该装饰装修工程”范畴。承包人就装修工程依附物，不享有建设工程价款优先受偿权。

参照民法典第三百九十条物上代位性的规定，担保物权人可以就担保财产毁损、灭失或者被征收产生的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿或者提存。

建设工程价款优先受偿权具有担保功能，可参照上述规定认定建设工程毁损、灭失或者被征收对建设工程价款优先受偿权产生的影响。建设工程毁损、灭失或者被征收的，承包人有权就发包人获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿或者提存。

（1）国家利益、公共利益目的建设工程

依据民法典第三百九十九条第一款第三项、第六项的规定，国家利益、公共利益目的建设工程不得抵押，不得设立抵押权，不得拍卖、变卖优先受偿。承包人就不得拍卖、变卖优先受偿的国家利益、公共利益目的建设工程，不享有建设工程价款优先受偿权。

（2）违法建筑

违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、建筑法相关规定，在没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的情形下，擅自建设的建筑物和构筑物。

依据担保制度司法解释第四十九条第一款的规定，违法建筑不得抵押，不得设立抵押权，不得拍卖、变卖优先受偿。承包人就不得拍卖、变卖优先受偿的违法建筑，不享有建设工程价款优先受偿权。

（3）质量不合格建设工程

依据民法典第七百九十三条第二款、建设工程纠纷司法解释一第三十八条的规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权，以建设工程质量合格为条件，建设工程修复后质量不合格的，承包人无权请求折价补偿工程价款。基于权利主从关系，承包人就质量不合格建设工程，不享有作为建设工程价款债权请求权从权利的建设工程价款优先受偿权。

依据建设工程纠纷司法解释一第四十条的规定，建设工程价款优先受偿权权利范围，限于法定建设工程价款范围，不包括因违约支付工程价款行为产生的利息、违约金、损害赔偿金等。

依据《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》（建标〔1999〕1号）第五条第二款、《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）第一条第一款第一项的规定，建设工程价款中的人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金，属于建设工程价款优先受偿权权利范围。

建设工程价款优先受偿权权利范围，包含成本、利润和税金，支持了承包人的支出成本和预期利润，能够保护建筑工人的合法权益，不应扩大解释。

发包人因违约行为产生的利息、违约金、损害赔偿金，是可持续计算的债权，且与建筑工人权益没有直接法律关系。将利息、违约金、损害赔偿金列入建设工程价款优先受偿权权利范围，与建设工程价款优先受偿权立法目的不符，也不利于平衡保护与该建设工程相关的其他主体的权利。

发包人与承包人以协议等方式，约定扩大建设工程价款优先受偿权权利范围，将利息、违约金、损害赔偿金，甚至承包人实现债权的各种费用等列入范围的，不能适用建设工程价款优先受偿权条款。

发包人的建设工程实际折价、拍卖的价款，低于上述适用建设工程价款优先受偿权条款的建设工程价款范围的，上述建设工程价款范围尚且没有获得全部优先清偿，约定扩大的范围也便没有优先受偿的剩余空间。

发包人的建设工程实际折价、拍卖的价款，高于上述适用建设工程价款优先受偿权条款的建设工程价款范围的，上述建设工程价款范围获得全部优先清偿后剩余的价款，应依法清偿劣后于建设工程价款债权请求权的其他优先权和普通债权，全部清偿完毕后剩余的价款属于建设工程所有权人发包人。发包人无权处分尚不属于自己的剩余价款，无权约定以不属于自己的价款优先清偿承包人的非法定优先债权。承包人对发包人享有的除建设工程价款优先受偿权范围之外的建设工程价款债权请求权，属于普通债权，不适用优先受偿条款。

依据民法典第八百零七条的规定，作为建设工程建设单位的发包人，是建设工程价款优先受偿权义务主体。

依据民法典第二百零九条第一款、第二百一十五条的规定，不动产转让，生效的转让合同对转让行为产生债权效力，办理转让登记对转让行为产生物权效力，区别认定债权与物权的法律效力。

发包人依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，通过签订转让协议并协助办理转让登记的方式，将建设工程向受让人转让的，建设工程受让人取得建设工程所有权，以及建设工程上存续的抵押权、建设工程价款优先受偿权等权利瑕疵。发包人可向建设工程受让人主张建设工程价款优先受偿权。

依据建设工程纠纷司法解释一第三十七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（简称“建设工程纠纷司法解释二”，2021年1月1日废止）（法释〔2018〕20号）第十八条的规定，装饰装修工程的承包人主张建设工程价款优先受偿权，应当以装饰装修工程具备折价或者拍卖条件为前提，装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的，不宜认定具备折价或者拍卖条件。

依据建设工程价款优先受偿权批复、建设工程纠纷司法解释二第二十二条、建设工程纠纷司法解释一第四十一条的规定，建设工程价款优先受偿权行使期间的期限，由六个月，演变为合理期限但最长不得超过十八个月。建设工程价款优先受偿权行使期间的起算日期，由竣工之日，演变为应付工程价款之日。

依据《中华人民共和国担保法》（简称“担保法”，2021年1月1日废止）第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（2021年1月1日废止）（法释〔2000〕44号）第三十二条的规定，民法典施行前成立的保证合同，没有约定的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，约定不明确的，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。

依据民法典第六百九十二条、担保制度司法解释第三十二条的规定，民法典施行后成立的保证合同，没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。

民法典将约定不明确的保证期间，由主债务履行期届满之日起二年修改为主债务履行期届满之日起六个月。修改变动的规定，需要选择适用新法规定或者旧法规定以认定新法施行前成立、新法施行后依据旧法尚未灭失的权利的效力。

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十七条的规定，民法典施行前约定不明确的保证期间已经成立，民法典施行后该保证期间不满二年的，适用担保法关于约定不明确的保证期间为主债务履行期届满之日起二年的规定。即根据法不溯及既往的原则，民法典对除斥期间属性的保证期间，不产生溯及力，效力不溯及民法典施行前依据担保法发生的法律效力。

基于建设工程价款优先受偿权的担保属性，建设工程价款优先受偿权行使期间，应参照保证期间，适用有关除斥期间的规定，依法不存在中止、中断或者重新计算的情形，而不应适用诉讼时效统一适用新法规定三年的规则。

民法典施行前已经开始计算的建设工程价款优先受偿权行使期间，不因民法典的施行而重新计算。该期间在民法典施行前已经超过六个月的，建设工程价款优先受偿权不受保护，不适用民法典关于十八个月的规定。该期间在民法典施行后没有超过六个月的，建设工程价款优先受偿权受到保护，但也不适用民法典关于十八个月的规定。

案例：(2021)最高法民申4069号

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的规定，建设工程施工合同发生的争议，应以法律事实发生时间作为判决是否适用新解释的基准点。本案中，案涉工程争议发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即建设工程价款优先受偿权行使期限为六个月。同程公司关于本案应适用优先受偿权行使期间应延长至十八个月的再审主张不能成立。

（1）一般认定

发包人与承包人对应付工程价款之日有合同约定的，应付工程价款之日以约定为准。

没有约定的，依据建设工程纠纷司法解释一第二十七条的规定，以及合同解除之日，认定应付工程价款之日。

案例：（2021）鲁02民初187号

本案双方于2021年1月11日签订《清偿协议》，并对已完工程款进行了结算，确认了欠付工程款数额，但未确定付款日期，故应自中建八局公司起诉之日（2021年2月2日）起算优先受偿权主张期限，本案中建八局公司主张优先受偿权未超过十八个月期限。

（2）破产程序

依据破产法第四十六条第一款的规定，人民法院裁定受理破产申请时，未到期债权视为到期，清偿债务期间届至。破产程序中，应当将人民法院裁定受理破产申请之日，认定为应付工程价款之日。

人民法院裁定受理破产申请之日，未到期的债权被破产法以特别法的方式依法强制固定确定。已经确定并到期的债权，履行期限届满，应当立即清偿。受理后的债权人申报、管理人审查制表、债权人会议核查表决、人民法院裁定确认等程序，是破产程序平衡保护债权人、债务人等多方主体权利、禁止个别清偿行为的需要，不影响债务人的债务履行期限届满、应当立即清偿的效力。建设工程价款优先受偿权作为一项实体权利，应当以实体权利确定的日期，即人民法院裁定受理破产申请之日为准，而非程序确认的日期。

管理人根据债权人申报、人民法院裁定确认的债权金额、优先权属性等整体情况，制定债务清偿方案，确定财产分配、支付时间，公平保护债权人和债务人。如果以清偿方案规定的支付时间为建设工程价款优先权起算日期，那么债权人补充申报建设工程价款优先受偿权的期间延长，阻却破产程序进展的法律风险增加。债权人将已被确认的普通债权变更或者补充申报为建设工程价款优先受偿权的行为，将严重破坏既定清偿方案，甚至存在人民法院确认债权的裁定被撤销的风险，进而影响整个破产程序进展，甚至导致新的清偿方案无法获得表决通过的风险。为降低优先债权补充申报对破产程序的阻却影响，保障全体债权人权利公平受偿，应根据具体破产案件实际审理情况，着重适用建设工程价款优先受偿权的合理期限，不应一律适用十八个月。

案例：(2020)最高法民申2593号

《建设工程司法解释（二）》关于建设工程价款优先受偿权的问题系关于行使建设工程价款优先受偿权的一般规定，而《中华人民共和国企业破产法》关于“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期”的规定属于关于债权到期的具体规定，二者并不冲突。根据上述规定，破产申请受理时，顺达公司对华懋公司享有的工程债权即视为到期，其有权依法主张工程价款优先受偿权。

案例：(2021)最高法民申330号

本案的核心问题在于如何确定“应当给付建设工程价款之日”……鲁南化肥厂管理人作为破产管理人，调查债务人财产状况，制作财产状况报告，管理和处分债务人的财产是其应当履行的法定职责。鲁南化肥厂管理人对债权人六建公司的债权数额进行审计确认，系依法履行管理职责的行为，其确认工程价款债权数额的时间不能作为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定的应当给付建设工程价款的起算日期。

依据破产法第十八条的规定，建设单位发包人破产程序中，承包人和发包人均未履行完毕建设工程合同的，以管理人解除合同之日或者视为解除合同之日，为应付工程价款之日。

案例：(2020)鲁民再356号

因本案无证据证明在法院受理破产申请后破产管理人通知南海公司继续履行合同，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，应视为涉案合同在2018年7月20日法院受理破产申请二个月后实际解除。建设工程合同被解除的，承包人对已完工程价款享有建设工程价款优先受偿权，承包人行使优先权的期限应自建设工程合同解除之日起计算。

（3）商事票据

根据九民会议纪要精神，发包人以商事票据向承包人支付建设工程价款，明确约定交付商事票据的行为发生履行完毕支付建设工程价款义务的效力的，一般认定为债的更新，承包人的建设工程价款债权请求权消灭，从权利建设工程价款优先受偿权一并消灭。发包人与承包人之间的法律关系，由一般民事债权债务关系，变为商事票据关系。

没有明确约定交付商事票据的行为发生履行完毕支付建设工程价款义务的效力的，一般认定为新债清偿，新债、旧债并存。承包人在新债中不能获得商事票据权利时，有权在旧债中继续主张建设工程价款债权请求权、从权利建设工程价款优先受偿权。新债清偿不能，承包人在旧债中主张清偿的，应当适用一般民事债权债务关系中关于应付工程价款之日的认定，不应当适用商事票据关系中《中华人民共和国票据法》第二十五条第二款规定的汇票到期日为付款日期的认定。

（4）质保金

质保金的实质，是承包人就自己承建的工程质量向发包人出具的财产信用保证，表现为承包人向发包人或者资金监管人专门支付的保证金、发包人从应付工程价款中暂扣的部分工程价款。质保金属于承包人向发包人支付的财产，不属于发包人向承包人支付的财产，不属于建设工程价款。应付工程价款之日不受质保金返还日期的影响。

（5）分期付款

发包人与承包人约定分期支付同一笔建设工程价款的，基于建设工程价款债务的整体性，建设工程价款优先受偿权行使期间应自最后一期应付价款日期起算。

案例：（2021）鲁0112民初3554号

本院认为，工程价款作为“同一债务”，预付款和进度款属于发包人与承包人约定的分期履行方式，故工程价款应当作为一个整体，其应付工程款之日也应该按照最后一期履行期限来确认。

依据民法典第八百零七条的规定，建设工程价款优先受偿权属于形成权，承包人行使建设工程价款优先受偿权不需要经过发包人的同意，一经向发包人作出行使的意思表示便产生法律效力。除法律明确规定的协议折价、司法拍卖的行使方式外，承包人还可以发函、仲裁、向管理人申报优先债权等方式行使。

案例：（2020）最高法民再352号

承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。

发包人的建设工程已经进入拍卖、变卖的执行程序的，承包人有权基于建设工程价款优先受偿权的优先顺位，直接在执行程序中主张就拍卖、变卖的价款优先受偿，无需提出执行异议。

案例：(2019)最高法民申5070号

根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权”的规定，建设工程价款优先受偿权并非必须通过诉讼程序确认才能成立，优先受偿权人可以直接向法院执行部门提出主张。

从法学理论及实务案例的角度，综合探析建设工程价款优先受偿权规则，有利于在分析具体案件时，充分认识建设工程价款优先受偿权的立法目的，审慎判断建设工程价款优先受偿权实现程度，也有利于在法律规定与时俱进的修改中更好地完善建设工程价款优先受偿权规则。应严格依法认定建设工程价款优先受偿权权利主体，界定权利范围，比较优先受偿顺位，公平保护与建设工程有关的各方主体权利。