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• 发布时间：2022-04-18 08:51
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【概要描述】 济南市人民代表大会常务委员会于2022年3月30日刚刚发布了《济南市物业管理条例》（以下简称：该条例），自2022年5月1日起施行。俗话说，家家都有本难念的经。一个住宅小区由家家户户组成，尤其是小区自治管理、物业服务方面，更是经难念、事难做。这次颁布的该条例，对于小区自治管理，定出了“规矩”；对于物业服务人与业主之间的矛盾，给出了破解之道。在定新规、破难题的同时，物业服务人应多注意该条例对于小区管理规约、业主大会议事规则所做的规定，避免因小区管理规约和业主大会议事规则疏漏，影响物业服务合同的签订，产生物业服务人经营风险。     一、小区自治管理原则，在业主大会决定事项方面，应在议事规则集中体现，无需在临时管理规约或管理规约之中加以规范。   该条例第二十二条第六款规定了不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由临时管理规约或者管理规约规定。笔者认为存在以下几点问题：   （一）投票权数的统计，不属于临时管理规约或管理规约所规定事项。   根据国务院《物业管理条例》第十七条“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”、第十八条“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定”和第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”的规定，投票权数是否计入已表决的多数票数，应当属于业主大会议事规则的调整范畴，而非由临时管理规约或者管理规约加以规定。同时，《物业管理条例》并未对“投票权数统计”作出相应规定。   （二）与住房和城乡建设部发布的建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》规定不一致。   《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条第二款规定了“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”，这显然是兜底性条款，但是目前依然有效，并不违反国务院《物业管理条例》。   （三）《山东省物业管理条例》在2021年12月3日修订后，直接删除了有关投票权数统计的规定。   2009年5月1日施行的原《山东省物业管理条例》第三十四条第二款曾规定“不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定”，但该条例在2021年12月3日修订后，直接删除了“不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定”。   （四）是否对“投票权数统计”加以规定，各地做法不一，但均未规定“由临时管理规约或者管理规约规定”。   《民法典》第二百七十八条明确规定了业主共同决定事项参与表决的法定比例，并未规定投票权数统计。相较于北京、上海、广州、深圳等地的物业管理规定，亦未规定投票权数统计。对于投票权数统计的规定，笔者认为其作用在于保证业主大会表决程序顺利进行，防止出现须由业主大会表决的事项却因未达到法定表决比例，而陷入久拖不决的困局，损害业主权益。但这也显然是需要各地结合当地实际情况，由地方法规加以详细规定。   综上，笔者认为应做适当补充与调整，予以完善该条例：   1、为保证《济南市物业管理条例》符合《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和《山东省物业管理条例》的有关规定，明确“临时管理规约或管理规约”与“业主大会议事规则”的区别，建议该条例第二十二条第六款修改为：业主大会会议涉及业主共同决定事项的，应当将表决票送达至每一位业主。表决按照本条例第十八条、第十九条、第二十条的规定进行。不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则规定。   2、对于未成立业主大会的住宅小区，前期物业服务人加强与街道办事处、居委会、建设单位的联系，对于小区临时管理规约草案、小区业主大会议事规则草案，提出合理建议，增加“投票权数统计”条款。   3、对于已成立业主大会的住宅小区，参见选聘的物业服务人应当着重了解小区管理规约和业主大会议事规则。对于没有约定“投票权数统计”条款的，向业主委员会提出合理建议，增加业主大会的议题内容，完善业主大会议事规则“投票权数统计”，同时表决是否同意物业服务人为小区提供服务。