专业研究
专业研究
当前位置:
首页
/
/
/
众成清泰 | 地产视角:宅基地上房屋买卖合同效力的裁判规则探析

众成清泰 | 地产视角:宅基地上房屋买卖合同效力的裁判规则探析

  • 分类:专业文章
  • 作者:
  • 来源:
  • 发布时间:2022-05-09 16:51
  • 访问量:

【概要描述】 一、引言     宅基地是村民基于集体经济组织成员身份而获取的、用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,其所有权属于村集体,村民只享有使用权,具有社会福利性质。基于“房地一体”原则,村民取得宅基地后建设的房屋,亦具有社会保障功能。当前,受多种因素影响,城镇居民购买农村宅基地上房屋的现象时有发生。农村宅基地上房屋是否可以买卖?买卖合同的效力如何?又存在何种法律风险?本文将结合案例及裁判观点进行分析。     二、案例及裁判观点     (一)同一集体经济组织的成员之间进行宅基地房屋买卖在法律上并无重大障碍,司法实践中也多予以认可。       案例:吴世荒、丁永忠农村房屋买卖合同纠纷案(浙江省台州市中级人民法院【2020】浙10民终1242号)   法院认为:本案的争议焦点在于丁永忠与吴世荒于1995年2月15日签订的卖契是否有效。根据现行法律规定,宅基地归农民集体所有,宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利,原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住使用,如果允许非本集体经济组织成员取得宅基地使用权,将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍,导致集体所有权的落空。但涉及集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖合同,因合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外,对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响,因此同一集体经济组织的成员之间进行宅基地房屋买卖在法律上并无重大障碍,司法实践中也多予以认可。故涉案卖契是否有效的关键在于涉案卖契的主体是否属于同一集体经济组织的成员。签订协议时,吴世荒与其妻子孙彩琴已经结婚,吴世荒购买宅基地的款项属于其与孙彩琴的夫妻共同财产,购买之后在宅基地上建造房屋,吴世荒与孙彩琴也共同居住在该房屋内,即所取得的权利也属于吴世荒、孙彩琴共同享有。吴世荒虽与丁永忠并非同一集体经济组织成员,但孙彩琴与丁永忠系同一集体经济组织成员,具有购买和享有涉案宅基地使用权的资格,因此涉案卖契应当认定发生在同一集体经济组织成员之间,涉案卖契未违反我国现行土地管理法律规定,不宜认定为无效。退而言之,现涉案房屋已转让给孙如志,孙如志系房屋所在地的集体经济组织的成员,具备拥有宅基地使用权的条件,该房屋最终仍属于该村集体经济组织成员所有,案涉宅基地的转让实际已不再侵犯村集体的相关利益,也未违反我国现行土地管理法律规定,基于诚实信用和交易安全的价值考量,对于丁永忠要求确认其与吴世荒签订的卖契无效的主张,本院不予支持。   (二)严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。案涉买卖合同因违反法律和国家政策对农村宅基地使用权流转的强制性规定而无效。       案例:张美平、徐洪波农村房屋买卖合同纠纷再审案(山东省高级人民法院【2020】鲁民再190号)   法院认为:本案再审的焦点问题是:……2.涉案《房屋买卖协议书》是否无效。关于涉案双方于2002年2月28日签订的《房屋买卖协议》是否无效的问题。申诉人张美平、徐洪波与被申诉人杨坤、王晓波签订上述协议后,涉案登记在徐洪波名下的农村宅基地、房屋及相关证件即已交付给杨坤、王晓波居住使用,而被申诉人杨坤、王晓波均为城镇户口,并非涉案房屋所在村集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规和国家政策对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定,其目的在于禁止农村宅基地的使用权流转至集体经济组织外,以保护集体组织成员利益。《中华人民共和国土地管理法》1998年修改时删除了原四十一条有关城镇非农业户口可以使用集体土地建住宅的规定,2004年修改时第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”;国家政策层面上,国务院办公厅于1999年5月6日发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)以及《国土资源部印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发〔2004〕234号)等规范性文件均明确严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。故涉案《房屋买卖协议》违反了法律和国家政策对农村宅基地使用权流转的强制性规定,应认定涉案房屋买卖行为无效。   (三)经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意,且合同已履行完毕,未损害集体及社会公共利益的,可以认定为有效。       案例:姜开奎、黄永才确认合同无效纠案(山东省临沂市中级人民法院【2018】鲁13民终8891号)   法院认为:本案中,姜开奎与黄永才于2009年5月签订房屋买卖协议,当日支付购房价款,2009年5月6日,双方共同在房产局签订房屋买卖契约(红契、白契),当日交付了房屋,2009年5月15日,2009年5月15日,姜开奎协助黄永才在费县房地产管理局办理了涉案房屋的变更登记手续,费县房地产管理局将涉案房屋变更登记在黄永才名下,并为黄永才颁发了费房私字S0××87号号房权证。其买卖房屋的行为已经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意,且房屋买卖合同已履行完毕,该买卖行为未损害集体及社会公共利益,故本案双方之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形,依法应当认定有效。   (四)经过流转诉争房屋最终由本村集体经济组织成员购买,且已履行完毕的,意味着该宅基地使用权又复原至法律法规许可的范围内,即第一手的房屋买卖行为非法性已经被消除,不认定无效。       案例:郑稳娣等与彭桂珍等农村房屋买卖合同纠纷案(北京市第一中级人民法院 【2021】京01民终8482号)   法院认为:郑稳娣主张分割拆迁利益是基于其与彭德启签订的农村房屋买卖合同被法院确认无效,但彭德启称其早已经将涉案房屋转卖给康庄镇二街村村民彭桂珍,农村房屋买卖行为应属有效。因此,本案的争议焦点在于农村房屋连环买卖行为的效力问题。对此,法院论证如下:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的成员身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。农村房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同效力,应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。本案中,诉争房屋先后经历了两次买卖,郑稳娣于1997年将诉争房屋出售给彭德启,彭德启又于2010年将诉争房屋出售给彭桂珍。在上述买卖过程中,因彭德启并非延庆区村民,其购买诉争房屋的行为被法院依法认定为无效,但彭德启将诉争房屋出售给彭桂珍,彭桂珍系村民,这意味着该宅基地使用权又复原至法律法规许可的范围内,即第一手房屋买卖行为的非法性已经被消除。     三、小结     分析以上案件的裁判规则,不难总结出法院对农村宅基地上房屋买卖合同效力问题的基本态度。归纳如下:   (一)同一集体经济组织的成员之间宅基地房屋买卖合同有效。此处“同一集体经济组织的成员之间”应作广义理解。包括:①买受人和出卖人均为房屋所在村集体经济组织成员;②购房时买受人非房屋所在村集体经济组织成员,诉讼时已转为该村集体经济组织成员;③买受人非房屋所在村集体经济组织成员,但其配偶、父母、子女为该村集体经济组织成员,且购房属于家庭成员共同出资、共同居住。以上三种情形,买受人和出卖人签订的房屋买卖合同均应当认定发生在同一集体经济组织成员之间,不宜认定为无效。   (二)非同一集体经济组织的成员之间宅基地房屋买卖合同原则上认定为无效,但经有批准权的组织或部门批准同意的,可以认定为有效。   (三)经过流转诉争房屋最终由本村集体经济组织成员购买,且合同已履行完毕的,合同不认定为无效。   根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)“禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)“宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地”的相关规定,在“房地一体”的格局下,非本集体经济组织成员购买农村房屋容易导致对本集体经济组织的权益造成损害,因此,关于宅基地上房屋买卖合同的效力,法院裁判观点以认定无效为原则,有效为例外。   对于宅基地买卖合同确认无效后的处理,笔者简要概括如下:   在上述司法实践中,要求确认宅基地房屋合同效力的纠纷多是源于农村房屋出卖后该地涉及征收拆迁而引起房屋增值,出卖人(村民)才向法院提起确认合同无效之诉。若合同被法院确认无效,房屋尚未拆迁,待具体动迁利益明确后再行主张。若宅基地上房屋已因征收被拆除而无法返还,对于拆迁补偿款的分配,法院一般倾向于认为出卖人有违诚实信用和公平原则,结合双方过错,按照出卖人、买受人3:7的比例分配(参见山东省青岛市中级人民法院【2021】鲁02民终11060号民事判决、江苏省徐州市中级人民法院【2021】苏03民终3888号民事判决)。但若买卖合同中对拆迁补偿款有约定的,从其约定,该条款不因买卖合同无效而影响其效力(参见山东省青岛市中级人民法院【2021】鲁02民申418号民事裁定)。

众成清泰 | 地产视角:宅基地上房屋买卖合同效力的裁判规则探析

【概要描述】




一、引言





 







 

宅基地是村民基于集体经济组织成员身份而获取的、用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,其所有权属于村集体,村民只享有使用权,具有社会福利性质。基于“房地一体”原则,村民取得宅基地后建设的房屋,亦具有社会保障功能。当前,受多种因素影响,城镇居民购买农村宅基地上房屋的现象时有发生。农村宅基地上房屋是否可以买卖?买卖合同的效力如何?又存在何种法律风险?本文将结合案例及裁判观点进行分析。

 







 





二、案例及裁判观点





 







 






(一)同一集体经济组织的成员之间进行宅基地房屋买卖在法律上并无重大障碍,司法实践中也多予以认可。






 










 





 









案例:吴世荒、丁永忠农村房屋买卖合同纠纷案(浙江省台州市中级人民法院【2020】浙10民终1242号)






 

法院认为:本案的争议焦点在于丁永忠与吴世荒于1995年2月15日签订的卖契是否有效。根据现行法律规定,宅基地归农民集体所有,宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利,原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住使用,如果允许非本集体经济组织成员取得宅基地使用权,将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍,导致集体所有权的落空。但涉及集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖合同,因合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外,对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响,因此同一集体经济组织的成员之间进行宅基地房屋买卖在法律上并无重大障碍,司法实践中也多予以认可。故涉案卖契是否有效的关键在于涉案卖契的主体是否属于同一集体经济组织的成员。签订协议时,吴世荒与其妻子孙彩琴已经结婚,吴世荒购买宅基地的款项属于其与孙彩琴的夫妻共同财产,购买之后在宅基地上建造房屋,吴世荒与孙彩琴也共同居住在该房屋内,即所取得的权利也属于吴世荒、孙彩琴共同享有。吴世荒虽与丁永忠并非同一集体经济组织成员,但孙彩琴与丁永忠系同一集体经济组织成员,具有购买和享有涉案宅基地使用权的资格,因此涉案卖契应当认定发生在同一集体经济组织成员之间,涉案卖契未违反我国现行土地管理法律规定,不宜认定为无效。退而言之,现涉案房屋已转让给孙如志,孙如志系房屋所在地的集体经济组织的成员,具备拥有宅基地使用权的条件,该房屋最终仍属于该村集体经济组织成员所有,案涉宅基地的转让实际已不再侵犯村集体的相关利益,也未违反我国现行土地管理法律规定,基于诚实信用和交易安全的价值考量,对于丁永忠要求确认其与吴世荒签订的卖契无效的主张,本院不予支持。

 






(二)严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。案涉买卖合同因违反法律和国家政策对农村宅基地使用权流转的强制性规定而无效。






 










 





 









案例:张美平、徐洪波农村房屋买卖合同纠纷再审案(山东省高级人民法院【2020】鲁民再190号)






 

法院认为:本案再审的焦点问题是:……2.涉案《房屋买卖协议书》是否无效。关于涉案双方于2002年2月28日签订的《房屋买卖协议》是否无效的问题。申诉人张美平、徐洪波与被申诉人杨坤、王晓波签订上述协议后,涉案登记在徐洪波名下的农村宅基地、房屋及相关证件即已交付给杨坤、王晓波居住使用,而被申诉人杨坤、王晓波均为城镇户口,并非涉案房屋所在村集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规和国家政策对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定,其目的在于禁止农村宅基地的使用权流转至集体经济组织外,以保护集体组织成员利益。《中华人民共和国土地管理法》1998年修改时删除了原四十一条有关城镇非农业户口可以使用集体土地建住宅的规定,2004年修改时第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”;国家政策层面上,国务院办公厅于1999年5月6日发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)以及《国土资源部印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发〔2004〕234号)等规范性文件均明确严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。故涉案《房屋买卖协议》违反了法律和国家政策对农村宅基地使用权流转的强制性规定,应认定涉案房屋买卖行为无效。

 






(三)经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意,且合同已履行完毕,未损害集体及社会公共利益的,可以认定为有效。






 










 





 









案例:姜开奎、黄永才确认合同无效纠案(山东省临沂市中级人民法院【2018】鲁13民终8891号)






 

法院认为:本案中,姜开奎与黄永才于2009年5月签订房屋买卖协议,当日支付购房价款,2009年5月6日,双方共同在房产局签订房屋买卖契约(红契、白契),当日交付了房屋,2009年5月15日,2009年5月15日,姜开奎协助黄永才在费县房地产管理局办理了涉案房屋的变更登记手续,费县房地产管理局将涉案房屋变更登记在黄永才名下,并为黄永才颁发了费房私字S0××87号号房权证。其买卖房屋的行为已经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意,且房屋买卖合同已履行完毕,该买卖行为未损害集体及社会公共利益,故本案双方之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形,依法应当认定有效。

 






(四)经过流转诉争房屋最终由本村集体经济组织成员购买,且已履行完毕的,意味着该宅基地使用权又复原至法律法规许可的范围内,即第一手的房屋买卖行为非法性已经被消除,不认定无效。






 










 





 









案例:郑稳娣等与彭桂珍等农村房屋买卖合同纠纷案(北京市第一中级人民法院 【2021】京01民终8482号)






 

法院认为:郑稳娣主张分割拆迁利益是基于其与彭德启签订的农村房屋买卖合同被法院确认无效,但彭德启称其早已经将涉案房屋转卖给康庄镇二街村村民彭桂珍,农村房屋买卖行为应属有效。因此,本案的争议焦点在于农村房屋连环买卖行为的效力问题。对此,法院论证如下:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的成员身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。农村房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同效力,应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。本案中,诉争房屋先后经历了两次买卖,郑稳娣于1997年将诉争房屋出售给彭德启,彭德启又于2010年将诉争房屋出售给彭桂珍。在上述买卖过程中,因彭德启并非延庆区村民,其购买诉争房屋的行为被法院依法认定为无效,但彭德启将诉争房屋出售给彭桂珍,彭桂珍系村民,这意味着该宅基地使用权又复原至法律法规许可的范围内,即第一手房屋买卖行为的非法性已经被消除。

 







 





三、小结





 







 

分析以上案件的裁判规则,不难总结出法院对农村宅基地上房屋买卖合同效力问题的基本态度。归纳如下:

 

(一)同一集体经济组织的成员之间宅基地房屋买卖合同有效。此处“同一集体经济组织的成员之间”应作广义理解。包括:①买受人和出卖人均为房屋所在村集体经济组织成员;②购房时买受人非房屋所在村集体经济组织成员,诉讼时已转为该村集体经济组织成员;③买受人非房屋所在村集体经济组织成员,但其配偶、父母、子女为该村集体经济组织成员,且购房属于家庭成员共同出资、共同居住。以上三种情形,买受人和出卖人签订的房屋买卖合同均应当认定发生在同一集体经济组织成员之间,不宜认定为无效。

 

(二)非同一集体经济组织的成员之间宅基地房屋买卖合同原则上认定为无效,但经有批准权的组织或部门批准同意的,可以认定为有效。
 

(三)经过流转诉争房屋最终由本村集体经济组织成员购买,且合同已履行完毕的,合同不认定为无效。

 

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)“禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)“宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地”的相关规定,在“房地一体”的格局下,非本集体经济组织成员购买农村房屋容易导致对本集体经济组织的权益造成损害,因此,关于宅基地上房屋买卖合同的效力,法院裁判观点以认定无效为原则,有效为例外。

 







对于宅基地买卖合同确认无效后的处理,笔者简要概括如下:

 

在上述司法实践中,要求确认宅基地房屋合同效力的纠纷多是源于农村房屋出卖后该地涉及征收拆迁而引起房屋增值,出卖人(村民)才向法院提起确认合同无效之诉。若合同被法院确认无效,房屋尚未拆迁,待具体动迁利益明确后再行主张。若宅基地上房屋已因征收被拆除而无法返还,对于拆迁补偿款的分配,法院一般倾向于认为出卖人有违诚实信用和公平原则,结合双方过错,按照出卖人、买受人3:7的比例分配(参见山东省青岛市中级人民法院【2021】鲁02民终11060号民事判决、江苏省徐州市中级人民法院【2021】苏03民终3888号民事判决)。但若买卖合同中对拆迁补偿款有约定的,从其约定,该条款不因买卖合同无效而影响其效力(参见山东省青岛市中级人民法院【2021】鲁02民申418号民事裁定)。





  • 分类:专业文章
  • 作者:
  • 来源:
  • 发布时间:2022-05-09 16:51
  • 访问量:
详情

一、引言

 

 

宅基地是村民基于集体经济组织成员身份而获取的、用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,其所有权属于村集体,村民只享有使用权,具有社会福利性质。基于“房地一体”原则,村民取得宅基地后建设的房屋,亦具有社会保障功能。当前,受多种因素影响,城镇居民购买农村宅基地上房屋的现象时有发生。农村宅基地上房屋是否可以买卖?买卖合同的效力如何?又存在何种法律风险?本文将结合案例及裁判观点进行分析。

 

 

二、案例及裁判观点

 

 

(一)同一集体经济组织的成员之间进行宅基地房屋买卖在法律上并无重大障碍,司法实践中也多予以认可。

 

 
 

案例:吴世荒、丁永忠农村房屋买卖合同纠纷案(浙江省台州市中级人民法院【2020】浙10民终1242号)

 

法院认为:本案的争议焦点在于丁永忠与吴世荒于1995年2月15日签订的卖契是否有效。根据现行法律规定,宅基地归农民集体所有,宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利,原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住使用,如果允许非本集体经济组织成员取得宅基地使用权,将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍,导致集体所有权的落空。但涉及集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖合同,因合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外,对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响,因此同一集体经济组织的成员之间进行宅基地房屋买卖在法律上并无重大障碍,司法实践中也多予以认可。故涉案卖契是否有效的关键在于涉案卖契的主体是否属于同一集体经济组织的成员。签订协议时,吴世荒与其妻子孙彩琴已经结婚,吴世荒购买宅基地的款项属于其与孙彩琴的夫妻共同财产,购买之后在宅基地上建造房屋,吴世荒与孙彩琴也共同居住在该房屋内,即所取得的权利也属于吴世荒、孙彩琴共同享有。吴世荒虽与丁永忠并非同一集体经济组织成员,但孙彩琴与丁永忠系同一集体经济组织成员,具有购买和享有涉案宅基地使用权的资格,因此涉案卖契应当认定发生在同一集体经济组织成员之间,涉案卖契未违反我国现行土地管理法律规定,不宜认定为无效。退而言之,现涉案房屋已转让给孙如志,孙如志系房屋所在地的集体经济组织的成员,具备拥有宅基地使用权的条件,该房屋最终仍属于该村集体经济组织成员所有,案涉宅基地的转让实际已不再侵犯村集体的相关利益,也未违反我国现行土地管理法律规定,基于诚实信用和交易安全的价值考量,对于丁永忠要求确认其与吴世荒签订的卖契无效的主张,本院不予支持。

 

(二)严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。案涉买卖合同因违反法律和国家政策对农村宅基地使用权流转的强制性规定而无效。

 

 
 

案例:张美平、徐洪波农村房屋买卖合同纠纷再审案(山东省高级人民法院【2020】鲁民再190号)

 

法院认为:本案再审的焦点问题是:……2.涉案《房屋买卖协议书》是否无效。关于涉案双方于2002年2月28日签订的《房屋买卖协议》是否无效的问题。申诉人张美平、徐洪波与被申诉人杨坤、王晓波签订上述协议后,涉案登记在徐洪波名下的农村宅基地、房屋及相关证件即已交付给杨坤、王晓波居住使用,而被申诉人杨坤、王晓波均为城镇户口,并非涉案房屋所在村集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规和国家政策对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定,其目的在于禁止农村宅基地的使用权流转至集体经济组织外,以保护集体组织成员利益。《中华人民共和国土地管理法》1998年修改时删除了原四十一条有关城镇非农业户口可以使用集体土地建住宅的规定,2004年修改时第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”;国家政策层面上,国务院办公厅于1999年5月6日发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)第二条第二款规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)以及《国土资源部印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发〔2004〕234号)等规范性文件均明确严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。故涉案《房屋买卖协议》违反了法律和国家政策对农村宅基地使用权流转的强制性规定,应认定涉案房屋买卖行为无效。

 

(三)经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意,且合同已履行完毕,未损害集体及社会公共利益的,可以认定为有效。

 

 
 

案例:姜开奎、黄永才确认合同无效纠案(山东省临沂市中级人民法院【2018】鲁13民终8891号)

 

法院认为:本案中,姜开奎与黄永才于2009年5月签订房屋买卖协议,当日支付购房价款,2009年5月6日,双方共同在房产局签订房屋买卖契约(红契、白契),当日交付了房屋,2009年5月15日,2009年5月15日,姜开奎协助黄永才在费县房地产管理局办理了涉案房屋的变更登记手续,费县房地产管理局将涉案房屋变更登记在黄永才名下,并为黄永才颁发了费房私字S0××87号号房权证。其买卖房屋的行为已经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意,且房屋买卖合同已履行完毕,该买卖行为未损害集体及社会公共利益,故本案双方之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形,依法应当认定有效。

 

(四)经过流转诉争房屋最终由本村集体经济组织成员购买,且已履行完毕的,意味着该宅基地使用权又复原至法律法规许可的范围内,即第一手的房屋买卖行为非法性已经被消除,不认定无效。

 

 
 

案例:郑稳娣等与彭桂珍等农村房屋买卖合同纠纷案(北京市第一中级人民法院 【2021】京01民终8482号)

 

法院认为:郑稳娣主张分割拆迁利益是基于其与彭德启签订的农村房屋买卖合同被法院确认无效,但彭德启称其早已经将涉案房屋转卖给康庄镇二街村村民彭桂珍,农村房屋买卖行为应属有效。因此,本案的争议焦点在于农村房屋连环买卖行为的效力问题。对此,法院论证如下:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的成员身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。农村房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同效力,应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。本案中,诉争房屋先后经历了两次买卖,郑稳娣于1997年将诉争房屋出售给彭德启,彭德启又于2010年将诉争房屋出售给彭桂珍。在上述买卖过程中,因彭德启并非延庆区村民,其购买诉争房屋的行为被法院依法认定为无效,但彭德启将诉争房屋出售给彭桂珍,彭桂珍系村民,这意味着该宅基地使用权又复原至法律法规许可的范围内,即第一手房屋买卖行为的非法性已经被消除。

 

 

三、小结

 

 

分析以上案件的裁判规则,不难总结出法院对农村宅基地上房屋买卖合同效力问题的基本态度。归纳如下:

 

(一)同一集体经济组织的成员之间宅基地房屋买卖合同有效。此处“同一集体经济组织的成员之间”应作广义理解。包括:①买受人和出卖人均为房屋所在村集体经济组织成员;②购房时买受人非房屋所在村集体经济组织成员,诉讼时已转为该村集体经济组织成员;③买受人非房屋所在村集体经济组织成员,但其配偶、父母、子女为该村集体经济组织成员,且购房属于家庭成员共同出资、共同居住。以上三种情形,买受人和出卖人签订的房屋买卖合同均应当认定发生在同一集体经济组织成员之间,不宜认定为无效。

 

(二)非同一集体经济组织的成员之间宅基地房屋买卖合同原则上认定为无效,但经有批准权的组织或部门批准同意的,可以认定为有效。
 

(三)经过流转诉争房屋最终由本村集体经济组织成员购买,且合同已履行完毕的,合同不认定为无效。

 

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)“禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)“宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地”的相关规定,在“房地一体”的格局下,非本集体经济组织成员购买农村房屋容易导致对本集体经济组织的权益造成损害,因此,关于宅基地上房屋买卖合同的效力,法院裁判观点以认定无效为原则,有效为例外。

 

对于宅基地买卖合同确认无效后的处理,笔者简要概括如下:

 

在上述司法实践中,要求确认宅基地房屋合同效力的纠纷多是源于农村房屋出卖后该地涉及征收拆迁而引起房屋增值,出卖人(村民)才向法院提起确认合同无效之诉。若合同被法院确认无效,房屋尚未拆迁,待具体动迁利益明确后再行主张。若宅基地上房屋已因征收被拆除而无法返还,对于拆迁补偿款的分配,法院一般倾向于认为出卖人有违诚实信用和公平原则,结合双方过错,按照出卖人、买受人3:7的比例分配(参见山东省青岛市中级人民法院【2021】鲁02民终11060号民事判决、江苏省徐州市中级人民法院【2021】苏03民终3888号民事判决)。但若买卖合同中对拆迁补偿款有约定的,从其约定,该条款不因买卖合同无效而影响其效力(参见山东省青岛市中级人民法院【2021】鲁02民申418号民事裁定)。

扫二维码用手机看

相关新闻

更多>>

暂时没有内容信息显示
请先在网站后台添加数据记录。

联系我们

热线电话

0531-66590815

搜索

地址:山东省济南市历下区经十路11111号济南华润中心55-57层
邮编:250014
电话:
0531-66590815
传真:0531-66590906
邮箱:
zhongchenglawyer@163.com

众成清泰(济南)律师事务所

关注我们公众号

众成清泰(济南)律师事务所     鲁ICP备05025561号