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视点 | 楼盘“烂尾”了,业主掀起断供停贷潮,这合法吗?

视点 | 楼盘“烂尾”了,业主掀起断供停贷潮,这合法吗?

  • 分类:专业研究
  • 作者:董小岑
  • 来源:
  • 发布时间:2022-07-25 09:15
  • 访问量:

【概要描述】近日,“烂尾楼业主抱团强制停贷”冲上热搜。“断供停贷潮来袭,涉及全国多地多个楼盘。据不完全统计,目前至少有52个烂尾、停工楼盘业主给官方及银行发了全体业主强制停贷告知书。包括郑州、武汉、西安、太原、长沙、咸宁、邵阳、宿迁、青岛、济南等城市在内的多个开发商。 随后,一份最高人民法院审判委员会发布的(2019)民再245号判决书在社交平台上刷屏,该判决认为在住房担保贷款合同解除情况下,应当由开发商承担已收取住房贷款本金的返还义务,购房者不负有向商业银行返还贷款本金的义务。上述判决与原审判决截然相反,原审认为购房者与商业银行双方之间成立借款合同关系,根据合同的相对性原则,在贷款合同被解除情况下,购房者应向商业银行返还已付贷款本金,商品房买卖合同司法解释关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定应理解为第三人(开发商)代为履行,在开发商未遵照购房者的指示及时履行贷款本金返还义务情况下,相应债务并未消灭,购房者仍应向商业银行履行贷款本金返还义务。面对上述两种司法观点,楼盘烂尾后,业主拒绝偿还剩余贷款,到底合不合法?业主停贷后又会面临怎样的法律后果?   01 断供停贷事件涉及的法律关系   “首付+商业贷款”购房模式中主要存在两层法律关系: 第一层法律关系为购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系,约定购房者除需向开发商支付首付款外,还需向商业银行申请购房贷款,并由银行直接向开发商发放贷款。 第二层法律关系为购房者与银行之间的担保贷款合同关系,担保贷款合同关系又可以细分为:借款合同关系和抵押担保关系,其中可能还涉及开发商的阶段性连带担保责任。在银行发放贷款之后,购房人需按照贷款合同的约定进行“月供”,分期清偿贷款。   02 断供停贷事件的法律争议焦点   此类案件的争议焦点在于:个人购房借款及担保合同解除后,购房者应否承担剩余贷款的还款责任。   裁判观点一:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款的规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”楼盘烂尾,开发商因进入破产清算程序而无法向购房者交付房屋,致使商品房买卖合同解除,判决支持购房者解除个人购房借款及担保合同,与此同时担保贷款合同因银行单方设置格式条款因加重购房者责任而被认定无效,最终判决由开发商承担剩余贷款的返还责任,对银行提出的由购房者归还剩余贷款、支付利息等请求不予支持。   裁判观点二:根据合同的相对性原则,借款担保合同被解除后,购房人应向开发商返还购房贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款的规定应理解为开发商代为返还(即第三人代为履行),在第三人履行不能的情况下,并不免除购房人的还款责任。   03 对争议焦点的理解与解读   近两年来,司法实践中不乏类似判决,该类案件裁判法律依据在于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条的规定。从该司法解释规范的内容来看,购房者不承担还款责任在商品房买卖合同和担保贷款合同被解除之外,上述条款还不能理解为“第三人代为履行”条款,否则在开发商无法直接向银行返还商业贷款的情形下,购房人仍负有向银行还贷的义务。   关于购房合同即担保贷款合同的解除,楼盘烂尾,购房者可根据商品房买卖合同中关于开发商逾期交房的约定或以合同目的不能实现为由解除购房合同。担保贷款合同与商品房买卖合同虽系购房者分别与贷款银行和开发商签订的两个相对性合同,但购房合同解除后,购房人可基于商品房买卖合同司法解释“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”只规定,请求解除担保贷款合同。   在购房合同和担保贷款合同被解除的情况下,直接法律后果是向银行返还购房贷款,商品房买卖合同规定的是由“出卖人”返还,但部分裁判观点认为司法解释规定的“出卖人”返还系代购房人履行,在开发商返还不能的情况下,仍应由购房人返还。该观点系基于商品房买卖中双重法律关系的解读,本文第一部分已言明。该观点以合同的相对性为基础,虽然具有一定的合理性,但也存在明显的法律价值冲突:(1)开发商因经营管理不善而导致楼盘烂尾,在商品房买卖合同的履行方面应具有重大过错;(2)在商品房预售制度之下,购房人向其支付首付款并申请商业银行直接向其放贷,其作为购房利益的至直接承受者;(3)在购房合同和担保贷款合同解除后,开发商因自身过错导致楼盘烂尾的情况下若仍由其享受购房利益,而由购房者承担返还贷款的义务,则权利义务明显不对等,存在“购房人为开发商的过错买单”之嫌,存在法律价值目标的冲突。   综上,笔者倾向于认为,在商品房买卖合同与担保贷款合同均被解除的情况下,应由开发商承担向银行返还贷款的义务,购房者无需向银行偿还剩余贷款。                 04 律师总结   楼盘烂尾,购房者虽并不存在过错行为,强制停供要求似乎也无可厚非,但单方向银行发送“断供告知书”并没有实质上的法律效力。尽管近年来已出现多起楼房烂尾后购房者不再偿还贷款的裁判案例,但目前并非司法实务中的统一裁判规则,法院是否按照该思路判定具有一定的不确定性。在没有达成停贷协议或未经法院判决的情况下贸然停供,购房者存在构成违约的法律风险,可能会被贷款银行起诉并被强制执行还贷。   对于广大购房者而言,遇到楼盘烂尾,在司法救济层面,应请求法院依法解除商品房买卖合同与担保贷款合同,并请求法院判决开发商直接承担向银行返还购房贷款的义务,获取法院支持后,则可以消灭原贷款担保合同中还本付息的法律义务。

视点 | 楼盘“烂尾”了,业主掀起断供停贷潮,这合法吗?

【概要描述】近日,“烂尾楼业主抱团强制停贷”冲上热搜。“断供停贷潮来袭,涉及全国多地多个楼盘。据不完全统计,目前至少有52个烂尾、停工楼盘业主给官方及银行发了全体业主强制停贷告知书。包括郑州、武汉、西安、太原、长沙、咸宁、邵阳、宿迁、青岛、济南等城市在内的多个开发商。


随后,一份最高人民法院审判委员会发布的(2019)民再245号判决书在社交平台上刷屏,该判决认为在住房担保贷款合同解除情况下,应当由开发商承担已收取住房贷款本金的返还义务,购房者不负有向商业银行返还贷款本金的义务。上述判决与原审判决截然相反,原审认为购房者与商业银行双方之间成立借款合同关系,根据合同的相对性原则,在贷款合同被解除情况下,购房者应向商业银行返还已付贷款本金,商品房买卖合同司法解释关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定应理解为第三人(开发商)代为履行,在开发商未遵照购房者的指示及时履行贷款本金返还义务情况下,相应债务并未消灭,购房者仍应向商业银行履行贷款本金返还义务。面对上述两种司法观点,楼盘烂尾后,业主拒绝偿还剩余贷款,到底合不合法?业主停贷后又会面临怎样的法律后果?

 






01










断供停贷事件涉及的法律关系







 

“首付+商业贷款”购房模式中主要存在两层法律关系:

第一层法律关系为购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系,约定购房者除需向开发商支付首付款外,还需向商业银行申请购房贷款,并由银行直接向开发商发放贷款。


第二层法律关系为购房者与银行之间的担保贷款合同关系,担保贷款合同关系又可以细分为:借款合同关系和抵押担保关系,其中可能还涉及开发商的阶段性连带担保责任。在银行发放贷款之后,购房人需按照贷款合同的约定进行“月供”,分期清偿贷款。

 






02










断供停贷事件的法律争议焦点







 

此类案件的争议焦点在于:个人购房借款及担保合同解除后,购房者应否承担剩余贷款的还款责任。

 

裁判观点一:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款的规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”楼盘烂尾,开发商因进入破产清算程序而无法向购房者交付房屋,致使商品房买卖合同解除,判决支持购房者解除个人购房借款及担保合同,与此同时担保贷款合同因银行单方设置格式条款因加重购房者责任而被认定无效,最终判决由开发商承担剩余贷款的返还责任,对银行提出的由购房者归还剩余贷款、支付利息等请求不予支持。

 

裁判观点二:根据合同的相对性原则,借款担保合同被解除后,购房人应向开发商返还购房贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款的规定应理解为开发商代为返还(即第三人代为履行),在第三人履行不能的情况下,并不免除购房人的还款责任。

 






03










对争议焦点的理解与解读







 

近两年来,司法实践中不乏类似判决,该类案件裁判法律依据在于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条的规定。从该司法解释规范的内容来看,购房者不承担还款责任在商品房买卖合同和担保贷款合同被解除之外,上述条款还不能理解为“第三人代为履行”条款,否则在开发商无法直接向银行返还商业贷款的情形下,购房人仍负有向银行还贷的义务。

 

关于购房合同即担保贷款合同的解除,楼盘烂尾,购房者可根据商品房买卖合同中关于开发商逾期交房的约定或以合同目的不能实现为由解除购房合同。担保贷款合同与商品房买卖合同虽系购房者分别与贷款银行和开发商签订的两个相对性合同,但购房合同解除后,购房人可基于商品房买卖合同司法解释“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”只规定,请求解除担保贷款合同。

 

在购房合同和担保贷款合同被解除的情况下,直接法律后果是向银行返还购房贷款,商品房买卖合同规定的是由“出卖人”返还,但部分裁判观点认为司法解释规定的“出卖人”返还系代购房人履行,在开发商返还不能的情况下,仍应由购房人返还。该观点系基于商品房买卖中双重法律关系的解读,本文第一部分已言明。该观点以合同的相对性为基础,虽然具有一定的合理性,但也存在明显的法律价值冲突:(1)开发商因经营管理不善而导致楼盘烂尾,在商品房买卖合同的履行方面应具有重大过错;(2)在商品房预售制度之下,购房人向其支付首付款并申请商业银行直接向其放贷,其作为购房利益的至直接承受者;(3)在购房合同和担保贷款合同解除后,开发商因自身过错导致楼盘烂尾的情况下若仍由其享受购房利益,而由购房者承担返还贷款的义务,则权利义务明显不对等,存在“购房人为开发商的过错买单”之嫌,存在法律价值目标的冲突。

 

综上,笔者倾向于认为,在商品房买卖合同与担保贷款合同均被解除的情况下,应由开发商承担向银行返还贷款的义务,购房者无需向银行偿还剩余贷款。

               






04










律师总结







 






楼盘烂尾,购房者虽并不存在过错行为,强制停供要求似乎也无可厚非,但单方向银行发送“断供告知书”并没有实质上的法律效力。尽管近年来已出现多起楼房烂尾后购房者不再偿还贷款的裁判案例,但目前并非司法实务中的统一裁判规则,法院是否按照该思路判定具有一定的不确定性。在没有达成停贷协议或未经法院判决的情况下贸然停供,购房者存在构成违约的法律风险,可能会被贷款银行起诉并被强制执行还贷。

 

对于广大购房者而言,遇到楼盘烂尾,在司法救济层面,应请求法院依法解除商品房买卖合同与担保贷款合同,并请求法院判决开发商直接承担向银行返还购房贷款的义务,获取法院支持后,则可以消灭原贷款担保合同中还本付息的法律义务。




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近日,“烂尾楼业主抱团强制停贷”冲上热搜。“断供停贷潮来袭,涉及全国多地多个楼盘。据不完全统计,目前至少有52个烂尾、停工楼盘业主给官方及银行发了全体业主强制停贷告知书。包括郑州、武汉、西安、太原、长沙、咸宁、邵阳、宿迁、青岛、济南等城市在内的多个开发商。

随后,一份最高人民法院审判委员会发布的(2019)民再245号判决书在社交平台上刷屏,该判决认为在住房担保贷款合同解除情况下,应当由开发商承担已收取住房贷款本金的返还义务,购房者不负有向商业银行返还贷款本金的义务。上述判决与原审判决截然相反,原审认为购房者与商业银行双方之间成立借款合同关系,根据合同的相对性原则,在贷款合同被解除情况下,购房者应向商业银行返还已付贷款本金,商品房买卖合同司法解释关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定应理解为第三人(开发商)代为履行,在开发商未遵照购房者的指示及时履行贷款本金返还义务情况下,相应债务并未消灭,购房者仍应向商业银行履行贷款本金返还义务。面对上述两种司法观点,楼盘烂尾后,业主拒绝偿还剩余贷款,到底合不合法?业主停贷后又会面临怎样的法律后果?

 

01

断供停贷事件涉及的法律关系

 

“首付+商业贷款”购房模式中主要存在两层法律关系:

第一层法律关系为购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系,约定购房者除需向开发商支付首付款外,还需向商业银行申请购房贷款,并由银行直接向开发商发放贷款。


第二层法律关系为购房者与银行之间的担保贷款合同关系,担保贷款合同关系又可以细分为:借款合同关系和抵押担保关系,其中可能还涉及开发商的阶段性连带担保责任。在银行发放贷款之后,购房人需按照贷款合同的约定进行“月供”,分期清偿贷款。

 

02

断供停贷事件的法律争议焦点

 

此类案件的争议焦点在于:个人购房借款及担保合同解除后,购房者应否承担剩余贷款的还款责任。

 

裁判观点一:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款的规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”楼盘烂尾,开发商因进入破产清算程序而无法向购房者交付房屋,致使商品房买卖合同解除,判决支持购房者解除个人购房借款及担保合同,与此同时担保贷款合同因银行单方设置格式条款因加重购房者责任而被认定无效,最终判决由开发商承担剩余贷款的返还责任,对银行提出的由购房者归还剩余贷款、支付利息等请求不予支持。

 

裁判观点二:根据合同的相对性原则,借款担保合同被解除后,购房人应向开发商返还购房贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款的规定应理解为开发商代为返还(即第三人代为履行),在第三人履行不能的情况下,并不免除购房人的还款责任。

 

03

对争议焦点的理解与解读

 

近两年来,司法实践中不乏类似判决,该类案件裁判法律依据在于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条的规定。从该司法解释规范的内容来看,购房者不承担还款责任在商品房买卖合同和担保贷款合同被解除之外,上述条款还不能理解为“第三人代为履行”条款,否则在开发商无法直接向银行返还商业贷款的情形下,购房人仍负有向银行还贷的义务。

 

关于购房合同即担保贷款合同的解除,楼盘烂尾,购房者可根据商品房买卖合同中关于开发商逾期交房的约定或以合同目的不能实现为由解除购房合同。担保贷款合同与商品房买卖合同虽系购房者分别与贷款银行和开发商签订的两个相对性合同,但购房合同解除后,购房人可基于商品房买卖合同司法解释“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”只规定,请求解除担保贷款合同。

 

在购房合同和担保贷款合同被解除的情况下,直接法律后果是向银行返还购房贷款,商品房买卖合同规定的是由“出卖人”返还,但部分裁判观点认为司法解释规定的“出卖人”返还系代购房人履行,在开发商返还不能的情况下,仍应由购房人返还。该观点系基于商品房买卖中双重法律关系的解读,本文第一部分已言明。该观点以合同的相对性为基础,虽然具有一定的合理性,但也存在明显的法律价值冲突:(1)开发商因经营管理不善而导致楼盘烂尾,在商品房买卖合同的履行方面应具有重大过错;(2)在商品房预售制度之下,购房人向其支付首付款并申请商业银行直接向其放贷,其作为购房利益的至直接承受者;(3)在购房合同和担保贷款合同解除后,开发商因自身过错导致楼盘烂尾的情况下若仍由其享受购房利益,而由购房者承担返还贷款的义务,则权利义务明显不对等,存在“购房人为开发商的过错买单”之嫌,存在法律价值目标的冲突。

 

综上,笔者倾向于认为,在商品房买卖合同与担保贷款合同均被解除的情况下,应由开发商承担向银行返还贷款的义务,购房者无需向银行偿还剩余贷款。

               

04

律师总结

 

楼盘烂尾,购房者虽并不存在过错行为,强制停供要求似乎也无可厚非,但单方向银行发送“断供告知书”并没有实质上的法律效力。尽管近年来已出现多起楼房烂尾后购房者不再偿还贷款的裁判案例,但目前并非司法实务中的统一裁判规则,法院是否按照该思路判定具有一定的不确定性。在没有达成停贷协议或未经法院判决的情况下贸然停供,购房者存在构成违约的法律风险,可能会被贷款银行起诉并被强制执行还贷。

 

对于广大购房者而言,遇到楼盘烂尾,在司法救济层面,应请求法院依法解除商品房买卖合同与担保贷款合同,并请求法院判决开发商直接承担向银行返还购房贷款的义务,获取法院支持后,则可以消灭原贷款担保合同中还本付息的法律义务。

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