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众成清泰 | 地产视角:知而慎行 防患于先——业主烂尾停贷行为对个人征信影响及防范措施

众成清泰 | 地产视角:知而慎行 防患于先——业主烂尾停贷行为对个人征信影响及防范措施

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  • 发布时间:2022-08-05 15:19
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众成清泰 | 地产视角:知而慎行 防患于先——业主烂尾停贷行为对个人征信影响及防范措施

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近日来,因楼盘延期交付,业主宣布停止还贷的事件引发广泛热议。截至目前,全国已有100多个烂尾楼的业主发出集体公告宣布强制停贷,涉及我国多个省市。追根溯源,业主选择停止偿还贷款也是迫于无奈,房子烂尾但是房贷要还租金要付,交付却又遥遥无期。出现大规模的烂尾现象显然与部分房产企业自身运营管理缺陷、部分地区的房屋预售及其配套制度问题密切关联。而如此大规模的业主集体宣布停贷也是前所未有的。

 

停供欠贷行为必然会影响个人征信,部分业主也深知这点,但令人无奈和心酸的是,好多业主也抱有“饭都吃不上了,还在乎征信?”的心态,笔者对此深表同情,笔者本文将从个人征信角度,论述业主断供停贷的影响及防范措施。

 

一、“上征信”定义

 

根据《征信业管理条例》的定义,征信信息主体称为被征信人,即征信机构采集、整理、加工和使用的征信信息描述对象,其中当然包括业主该类自然人主体,而“上征信”即是指个人信用信息被收录于中国人民银行建立的个人信用信息基础数据库,该数据库由央行征信中心管理及运营,各商业银行或其他接入机构有义务将收集到的信息汇总、上报,且接入机构可基于本人的授权或法定事项向央行征信中心查询个人信用报告。

 

若出现断供停贷的情况,则业主贷款的银行将向央行征信中心报送业主未按期还款的信息,则在该业主的个人征信报告中会体现该不利信息,也就是所谓的“上征信”。“上征信”不一定影响业主的正常工作及生活,但必然会影响金融机构对业主的信用风险评价。业主随后向金融机构申请贷款或已申请贷款的贷后风险管理等事项上,“上征信”必然会形成负面影响。

 

二、无过错也“上征信”?

 

如前所述,“上征信”必然会对业主造成客观上的不利影响,但只要发生断供就会被“上征信”吗?答案是否定的,房屋烂尾属于开发商的严重违约行为,业主既可主张开发商就逾期交房支付违约金或赔偿损失,也可解除与开发商的购房合同同时解除相关的与银行的《借款合同》《抵押合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

 

 
 

案例一

 

案号:(2019)浙07民终6852号     

 

审理法院:浙江省金华市中级人民法院

 

案件名称: 浙江东阳农村商业银行股份有限公司与金某萍侵权责任纠纷案

 

裁判观点:金某萍自2015年7月14日签订合同后至2018年2月20日止,均按合同约定履行还款义务,2018年3月份未按约定偿付本息,是因为与此同时,金某萍提起商品房预售合同纠纷诉讼,要求解除其与中服公司的商品房买卖以及其与农商行、中服公司签订的购房借款合同,因此,金某萍对于自2018年3月份开始的借款未按合同约定履行义务并不存在主观上的过错,不能以此认定金某萍存在失信行为,故一审判决农商行应当撤销金某萍因贷款自2018年3月起产生的不良征信记录并无不妥。

 

 
 

案例二

 

案号:(2019)最高法民再245号

 

审理法院:最高人民法院第六巡回法庭

 

案件名称:中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案

 

裁判观点:本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权;王忠诚等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,即明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

根据上述司法解释以及案例,购房人解除购房合同及相关的担保合同的,即可免除向银行偿还剩余按揭贷款的义务。

 

与此同时,购房人也可主动积极行使法律赋予的征信异议权、征信声明权,以降低逾期记录所带来的负面影响。

 

三、“上征信”了怎么办

 

 
 

措施1:提异议

 

依据法规:《征信业管理条例》第二十五条规定:信息主体认为征信机构采集、保存、提供的信息存在错误、遗漏的,有权向征信机构或者信息提供者提出异议,要求更正。

 

《金融信用信息基础数据库个人征信异议处理业务规程》规定:个人认为信用曝光信息存在错误、遗漏,可以亲自或委托代理人向征信中心,征信分中心提出异议申请。

 

具体流程:1、由本人携带本人有效身份证件原件或委托他人携带《授权委托书》,以及委托人和代理人双方的有效身份证件原件向所在地的中国人民银行分支行征信管理部门填写《个人征信异议申请表》。征信机构或者信息提供者收到异议,应当按照国务院征信业监督管理部门的规定对相关信息作出存在异议的标注,一般答复是在受理异议申请后的20日内回复,到规定的20日后,异议申请人可以到征信分中心领取回复函。

 

2、通过电话或本人直接到场的方式直接向征信中心反映。

 

 
 

措施2:发声明

 

依据法规:《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》第二十四条规定:对于无法核实的异议信息,征信服务中心应当允许异议申请人对有关异议信息附注100字以内的个人声明。个人声明不得包含与异议信息无关的内容,异议申请人应当对个人声明的真实性负责。

 

具体流程:可以向征信中心申请在信用卡报告中添加“本人声明”,描述停贷原因、是否已经进行诉讼等内容,以说明情况。

 

 
 

措施3:投诉

 

可以向当地人民银行征信管理部门或金融消费者权益保护部门投诉,在接到投诉后,一般是在30日以内收到投诉结果。

 

 
 

措施4:诉讼

 

可以向有管辖权的人民法院起诉或者向有管辖权的仲裁委员会申请仲裁,通过司法程序解决相关争议。

 

 
 

措施5:其他

 

其他防范措施如规范信用卡使用、慎做担保人等,也是日常中我们需要注意的。

 

结论:当前,烂尾断供现象依然层出不穷,作为业主一方确实值得同情,但由此产生的失信风险也不可轻视,必要时应积极应用征信法律规范所赋予的异议权及声明权等,以降低失信风险。且截止目前,各大银行也在相应党和国家的政策,对断供停贷款行为进行暂缓或谅解化处理。

 

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