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视点 | “一房二卖”问题实务处理

视点 | “一房二卖”问题实务处理

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  • 发布时间:2022-09-16 09:21
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【概要描述】 笔者近期办理了一起“一房二卖”的案件,本文将通过该案例拓展分析实务中如何处理不同情况下的“一房二卖”及风险防范问题。   基本案情   A公司(2004年注销)于2001年与B公司签订合同并约定购买B公司商品房若干,同年9月,A公司又与C公司签订了《房屋购销协议书》,将其从B公司处购买的上述商品房转卖给C公司用于拆迁安置,其中包括案涉的两套房屋;该合同签订后,C公司按照合同约定向A公司付款,双方随即办理了房屋交付,C公司将上述房屋全部用于职工的拆迁安置,职工随后搬至上述房屋内居住使用至今。之后,A公司迟迟不予办理房屋过户登记手续。2018年11月,C公司才得知B公司已于2005年12月12日将案涉两套房屋办证到吕某的名下。吕某原系A公司职工,B公司于2005年12月22日按照A公司的过户申请,同吕某炮制了两份《商品房买卖合同》,并配合将案涉两套房屋办证到吕某名下。   基于以上事实,C公司遂向法院提起诉讼,要求依法确认B公司与吕某签订的两份《商品房买卖合同》无效。   最终法院经审理认为:B公司系依据A公司申请,与吕某签订两份《商品房买卖合同》,B公司主张与吕某之间不存在房屋买卖合同关系,吕某亦未举证证实其实际履行了房款交付义务,故B公司与吕某之间订立两份《商品房买卖合同》的意思表示不一致,未形成要约、承诺的合意,故判决两份《商品房买卖合同》未成立。   该案实质是A公司进行一房二卖,A公司与吕某恶意串通,B公司在被A公司和吕某隐瞒欺骗的情况下错误地配合其将案涉房屋过户至吕某名下。因庭审中B公司自认与吕某之间不存在房屋买卖合同关系,吕某亦未举证证实其实际履行了房款交付义务,不符合合同的成立要件,故一审判决B公司与吕某之间订立两份《商品房买卖合同》未成立,二审维持了原判。   《民法典》第220条第1款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”自此c公司可持生效判决到不动产登记机构申请更正登记。   一房二卖处理原则   上述案件中,案涉房屋的第二次交易因不存在买卖合意而被判定未成立,在实践中,对于买卖行为而言,总体概括无非涉及正常交易、恶意串通和因其他事由非正常交易三种可能。若要认定恶意串通,一般情况下可以通过证明存在关联关系、低价转让等事实以及运用经验法则来排除正常交易和其他事由。当出卖人与第三人恶意串通另行订立房屋买卖合同后又将涉案房屋卖给第三人时,则要依据善意取得的相关规则去处理,通过事实证据等判断第三人在签订合同时是否系善意(即有无故意或重大过失)、受让价格是否合理、是否登记或交付。   若第三人善意取得涉案房屋的所有权,则原权利人可以依据《民法典》第三百一十一条第二款的规定,向无权处分人请求损害赔偿。同时,根据《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的相关规定,若第三人已经善意取得涉案房屋所有权,法院应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉;被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或房屋已经被善意取得的,判决确认被诉行为违法,但不撤销登记行为。   实践中,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,按照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要的规定,“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。   在“一房二卖”的情况下,如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力,已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的;均未办理登记,先占有的优于后占有的;均未占有的,先交付全部价款的优于未交付全部价款的。   但是,如果两个涉及同一标的物的合同,其中一个未发生法律效力或被认定无效,该合同买受人不具有对标的物的请求权,当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。   如何防范“一房二卖”?   建议房屋买受人在签订合同时,应当详细了解房屋的产权状况、房屋使用现状等基本信息,合同签订后,要督促出卖人配合及时办理过户手续。为保障能够取得房屋的所有权可以采取以下措施:   1.办理预告登记   买受人可以依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款“有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:(一)商品房等不动产预售的;(二)不动产买卖、抵押的;(三)以预购商品房设定抵押权的;(四)法律、行政法规规定的其他情形”的规定,在购买商品房时办理预告登记,预告登记具有对外公示效力。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第十五条第二款规定,具有下列情形的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意。   买受人办理了预告登记之后,出卖人擅自处分房屋属于无权处分,从而阻却第三人善意取得。   虽然各地登记机构大多针对预售商品房办理预告登记,但实际上对二手房交易也可以进行预告登记。不过有一点值得注意,在进行预告登记后,如果债权消灭或者能够进行不动产登记,预告登记双方应及时到不动产登记机构申请办理转移登记,否则债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的,预告登记失效。由于各种原因而不能申请办理转移登记的,建议双方当事人再次到不动产登记机构申请预告登记,进行延期处理。   2.办理网签备案   网签备案可以让房地产交易更加透明化,充分保护商品房交易的稳定性,不管是新建房屋交易还是二手房屋交易,买受人和出卖人签订过房屋买卖合同之后,均可以到相关部门办理网签备案,备案形成的网签号在网上公布并供相关当事人查询,从而防止“一房二卖”甚至“一房多卖”。

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【概要描述】



笔者近期办理了一起“一房二卖”的案件,本文将通过该案例拓展分析实务中如何处理不同情况下的“一房二卖”及风险防范问题。






 







基本案情







 

A公司(2004年注销)于2001年与B公司签订合同并约定购买B公司商品房若干,同年9月,A公司又与C公司签订了《房屋购销协议书》,将其从B公司处购买的上述商品房转卖给C公司用于拆迁安置,其中包括案涉的两套房屋;该合同签订后,C公司按照合同约定向A公司付款,双方随即办理了房屋交付,C公司将上述房屋全部用于职工的拆迁安置,职工随后搬至上述房屋内居住使用至今。之后,A公司迟迟不予办理房屋过户登记手续。2018年11月,C公司才得知B公司已于2005年12月12日将案涉两套房屋办证到吕某的名下。吕某原系A公司职工,B公司于2005年12月22日按照A公司的过户申请,同吕某炮制了两份《商品房买卖合同》,并配合将案涉两套房屋办证到吕某名下。

 

基于以上事实,C公司遂向法院提起诉讼,要求依法确认B公司与吕某签订的两份《商品房买卖合同》无效。

 

最终法院经审理认为:B公司系依据A公司申请,与吕某签订两份《商品房买卖合同》,B公司主张与吕某之间不存在房屋买卖合同关系,吕某亦未举证证实其实际履行了房款交付义务,故B公司与吕某之间订立两份《商品房买卖合同》的意思表示不一致,未形成要约、承诺的合意,故判决两份《商品房买卖合同》未成立。

 

该案实质是A公司进行一房二卖,A公司与吕某恶意串通,B公司在被A公司和吕某隐瞒欺骗的情况下错误地配合其将案涉房屋过户至吕某名下。因庭审中B公司自认与吕某之间不存在房屋买卖合同关系,吕某亦未举证证实其实际履行了房款交付义务,不符合合同的成立要件,故一审判决B公司与吕某之间订立两份《商品房买卖合同》未成立,二审维持了原判。

 

《民法典》第220条第1款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”自此c公司可持生效判决到不动产登记机构申请更正登记。

 







一房二卖处理原则







 

上述案件中,案涉房屋的第二次交易因不存在买卖合意而被判定未成立,在实践中,对于买卖行为而言,总体概括无非涉及正常交易、恶意串通和因其他事由非正常交易三种可能。若要认定恶意串通,一般情况下可以通过证明存在关联关系、低价转让等事实以及运用经验法则来排除正常交易和其他事由。当出卖人与第三人恶意串通另行订立房屋买卖合同后又将涉案房屋卖给第三人时,则要依据善意取得的相关规则去处理,通过事实证据等判断第三人在签订合同时是否系善意(即有无故意或重大过失)、受让价格是否合理、是否登记或交付。

 

若第三人善意取得涉案房屋的所有权,则原权利人可以依据《民法典》第三百一十一条第二款的规定,向无权处分人请求损害赔偿。同时,根据《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的相关规定,若第三人已经善意取得涉案房屋所有权,法院应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉;被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或房屋已经被善意取得的,判决确认被诉行为违法,但不撤销登记行为。

 

实践中,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,按照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要的规定,“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。

 

在“一房二卖”的情况下,如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力,已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的;均未办理登记,先占有的优于后占有的;均未占有的,先交付全部价款的优于未交付全部价款的。

 

但是,如果两个涉及同一标的物的合同,其中一个未发生法律效力或被认定无效,该合同买受人不具有对标的物的请求权,当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。

 







如何防范“一房二卖”?







 

建议房屋买受人在签订合同时,应当详细了解房屋的产权状况、房屋使用现状等基本信息,合同签订后,要督促出卖人配合及时办理过户手续。为保障能够取得房屋的所有权可以采取以下措施:

 






1.办理预告登记






 

买受人可以依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款“有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:(一)商品房等不动产预售的;(二)不动产买卖、抵押的;(三)以预购商品房设定抵押权的;(四)法律、行政法规规定的其他情形”的规定,在购买商品房时办理预告登记,预告登记具有对外公示效力。

 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第十五条第二款规定,具有下列情形的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意。

 

买受人办理了预告登记之后,出卖人擅自处分房屋属于无权处分,从而阻却第三人善意取得。

 

虽然各地登记机构大多针对预售商品房办理预告登记,但实际上对二手房交易也可以进行预告登记。不过有一点值得注意,在进行预告登记后,如果债权消灭或者能够进行不动产登记,预告登记双方应及时到不动产登记机构申请办理转移登记,否则债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的,预告登记失效。由于各种原因而不能申请办理转移登记的,建议双方当事人再次到不动产登记机构申请预告登记,进行延期处理。

 






2.办理网签备案






 

网签备案可以让房地产交易更加透明化,充分保护商品房交易的稳定性,不管是新建房屋交易还是二手房屋交易,买受人和出卖人签订过房屋买卖合同之后,均可以到相关部门办理网签备案,备案形成的网签号在网上公布并供相关当事人查询,从而防止“一房二卖”甚至“一房多卖”。

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基本案情

 

A公司(2004年注销)于2001年与B公司签订合同并约定购买B公司商品房若干,同年9月,A公司又与C公司签订了《房屋购销协议书》,将其从B公司处购买的上述商品房转卖给C公司用于拆迁安置,其中包括案涉的两套房屋;该合同签订后,C公司按照合同约定向A公司付款,双方随即办理了房屋交付,C公司将上述房屋全部用于职工的拆迁安置,职工随后搬至上述房屋内居住使用至今。之后,A公司迟迟不予办理房屋过户登记手续。2018年11月,C公司才得知B公司已于2005年12月12日将案涉两套房屋办证到吕某的名下。吕某原系A公司职工,B公司于2005年12月22日按照A公司的过户申请,同吕某炮制了两份《商品房买卖合同》,并配合将案涉两套房屋办证到吕某名下。

 

基于以上事实,C公司遂向法院提起诉讼,要求依法确认B公司与吕某签订的两份《商品房买卖合同》无效。

 

最终法院经审理认为:B公司系依据A公司申请,与吕某签订两份《商品房买卖合同》,B公司主张与吕某之间不存在房屋买卖合同关系,吕某亦未举证证实其实际履行了房款交付义务,故B公司与吕某之间订立两份《商品房买卖合同》的意思表示不一致,未形成要约、承诺的合意,故判决两份《商品房买卖合同》未成立。

 

该案实质是A公司进行一房二卖,A公司与吕某恶意串通,B公司在被A公司和吕某隐瞒欺骗的情况下错误地配合其将案涉房屋过户至吕某名下。因庭审中B公司自认与吕某之间不存在房屋买卖合同关系,吕某亦未举证证实其实际履行了房款交付义务,不符合合同的成立要件,故一审判决B公司与吕某之间订立两份《商品房买卖合同》未成立,二审维持了原判。

 

《民法典》第220条第1款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”自此c公司可持生效判决到不动产登记机构申请更正登记。

 

一房二卖处理原则

 

上述案件中,案涉房屋的第二次交易因不存在买卖合意而被判定未成立,在实践中,对于买卖行为而言,总体概括无非涉及正常交易、恶意串通和因其他事由非正常交易三种可能。若要认定恶意串通,一般情况下可以通过证明存在关联关系、低价转让等事实以及运用经验法则来排除正常交易和其他事由。当出卖人与第三人恶意串通另行订立房屋买卖合同后又将涉案房屋卖给第三人时,则要依据善意取得的相关规则去处理,通过事实证据等判断第三人在签订合同时是否系善意(即有无故意或重大过失)、受让价格是否合理、是否登记或交付。

 

若第三人善意取得涉案房屋的所有权,则原权利人可以依据《民法典》第三百一十一条第二款的规定,向无权处分人请求损害赔偿。同时,根据《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的相关规定,若第三人已经善意取得涉案房屋所有权,法院应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉;被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或房屋已经被善意取得的,判决确认被诉行为违法,但不撤销登记行为。

 

实践中,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,按照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要的规定,“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。

 

在“一房二卖”的情况下,如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力,已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的;均未办理登记,先占有的优于后占有的;均未占有的,先交付全部价款的优于未交付全部价款的。

 

但是,如果两个涉及同一标的物的合同,其中一个未发生法律效力或被认定无效,该合同买受人不具有对标的物的请求权,当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。

 

如何防范“一房二卖”?

 

建议房屋买受人在签订合同时,应当详细了解房屋的产权状况、房屋使用现状等基本信息,合同签订后,要督促出卖人配合及时办理过户手续。为保障能够取得房屋的所有权可以采取以下措施:

 

1.办理预告登记

 

买受人可以依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款“有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:(一)商品房等不动产预售的;(二)不动产买卖、抵押的;(三)以预购商品房设定抵押权的;(四)法律、行政法规规定的其他情形”的规定,在购买商品房时办理预告登记,预告登记具有对外公示效力。

 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第十五条第二款规定,具有下列情形的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意。

 

买受人办理了预告登记之后,出卖人擅自处分房屋属于无权处分,从而阻却第三人善意取得。

 

虽然各地登记机构大多针对预售商品房办理预告登记,但实际上对二手房交易也可以进行预告登记。不过有一点值得注意,在进行预告登记后,如果债权消灭或者能够进行不动产登记,预告登记双方应及时到不动产登记机构申请办理转移登记,否则债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的,预告登记失效。由于各种原因而不能申请办理转移登记的,建议双方当事人再次到不动产登记机构申请预告登记,进行延期处理。

 

2.办理网签备案

 

网签备案可以让房地产交易更加透明化,充分保护商品房交易的稳定性,不管是新建房屋交易还是二手房屋交易,买受人和出卖人签订过房屋买卖合同之后,均可以到相关部门办理网签备案,备案形成的网签号在网上公布并供相关当事人查询,从而防止“一房二卖”甚至“一房多卖”。

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