在商品房预售情形下，购房人难以通过一次性付款完成购房行为，而是多采用银行按揭贷款的方式。银行为保障其能如期收回贷款，一方面要与购房人签订借款合同，要求购房人将预售商品房设定抵押，并取得预告抵押登记；另一方面还与开发商签订按揭贷款合作协议，要求开发商承担阶段性保证责任。阶段性保证责任中的阶段一般是指从借款合同签署之日起至抵押有效设定且将相关权利证明文件交付银行保管之日止。那么，在房屋办理正式抵押登记之前，开发商能否以房屋办理预抵押登记主张解除阶段性连带保证的责任，司法实践中存在争议。

司法裁判观点：

（一）观点一：从实体权利义务平衡及商品房预售制度稳定发展出发，既然已经判令银行享有抵押权，就应视为开发商的阶段性担保责任期限已经提前到期，开发商无需再承担保证责任。

案例：中国工商银行股份有限公司某支行与黄某、青岛某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

【 （2020）鲁0281民初9340号】

裁判观点节选：本院认为，本案已就涉案房屋办理预购商品房抵押预告，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人黄某原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人工商银行某支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

……开发商之所以承担的是阶段性保证，就是因为房屋还未建成，因此无法办理正式抵押，因此原则上开发商完成了建造、竣工、验收等义务时，房屋客观上就符合办理正式抵押的条件。但我国的抵押登记条例没有对于预告抵押登记转抵押登记进行高效便民的调整，还是要求抵押人现场签字，因此有些房产就因借款人也就是抵押人的原因办不了证，本案就属于此种情形。因此从实体权利义务平衡及商品房预售制度稳定发展出发，既然已经判令银行享有抵押权，就应视为开发商的阶段性担保责任期限已经提前到期，开发商无需再承担保证责任。

（二）观点二：原告要求对被告黄某抵押的房产行使优先受偿权，理由正当，本院亦予以支持。根据一手住房贷款合同约定，在黄某办妥房屋抵押登记手续前，保证人某置业应对黄某的借款承担连带保证责任，故原告要求被告某置业承担连带保证责任，符合合同约定，亦不违反相关法律法规的规定，本院予以支持。

案例：中国银行股份有限公司某支行与黄某、烟台某置业有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

裁判观点节选：……原告要求对被告黄某抵押的房产行使优先受偿权，理由正当，本院亦予以支持。根据一手住房贷款合同约定，在黄某办妥房屋抵押登记手续前，保证人某置业应对黄某的借款承担连带保证责任，故原告要求被告某置业承担连带保证责任，符合合同约定，亦不违反相关法律法规的规定，本院予以支持。

（三）观点三：涉案房产尚未办理正式抵押登记，故原告根据合同约定，要求被告潍坊市某置业有限公司在最高额担保范围内承担连带保证责任……本案双方虽已办理了预抵押登记手续,但未办理正式的房产抵押登记手续,故原告不享有对预告登记的涉案房屋的抵押权，无权就预告登记的涉案房产处置所得价款优先受偿。

案例：中国建设银行股份有限公司某支行与高某、陈某金融借款合同纠纷一审民事判决书

【(2020)粤20民终5586号】

裁判观点节选：被告潍坊市某置业有限公司与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面、善意履行。根据合同约定，在该笔借款合同项下的抵押生效之前，被告潍坊市某置业有限公司在最高额5000万元之内对被告高某购买涉案房产的债务承担连带保证责任，现涉案房产尚未办理正式抵押登记，故原告根据合同约定，要求被告潍坊市某置业有限公司在最高额担保范围内承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。

依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。该规定显示,抵押预告登记与抵押登记的法律效力并不相同,该预告登记虽具有公示性,但并未引起不动产物权的设立和变动。抵押预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时可请求办理抵押权登记的请求权,未享有对预告登记的房屋的抵押权。本案双方虽已办理了预抵押登记手续,但未办理正式的房产抵押登记手续,故原告不享有对预告登记的涉案房屋的抵押权，无权就预告登记的涉案房产处置所得价款优先受偿。

律师意见：

本所律师认为，开发商阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续，一旦正式抵押设立，开发商的阶段性保证即告解除。那么在预抵押的情形下，银行可以对抵押房产价款在借款合同约定担保范围内享有优先受偿权，故同样应解除对开发商的阶段性保证责任。