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视点 | 新建住宅工程质量保修期的 “调整动作”!

视点 | 新建住宅工程质量保修期的 “调整动作”!

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  • 发布时间:2023-01-12 09:46
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【概要描述】 住宅工程质量事关百姓切身利益,是工程质量工作的重中之重。一直以来,住宅工程质量保修期限执行的是20年前出台的《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办法》最低保修期限有关规定。这些最低保修期限的提出是基于当时材料性能、建造方式、施工工艺和管理水平条件,文件出台时间较早且一直未作调整。   随着新技术、新设备、新材料、新工艺的广泛应用,新建住宅工程勘察设计水平、材料性能、工艺工法和质量保障有了很大提升,仍执行既有规定多少有些不再适宜。2022年3月15日,住建部公开征求意见的《住宅项目规范》,将住宅工程相关部位的设计工作年限适当提高并纳入强制性标准,为适当延长新建住宅项目质量保修期提供了参考和依据。   2022年6月8日,山东省住房和城乡建设厅出台了《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》(鲁建质安字[2022]4号)(以下简称《指导意见》),该《指导意见》包括适用范围、调整方式、调整内容、保修责任、保障措施五部分,结合山东省当前建造技术、施工工艺和材料性能发展实际,就新建住宅工程调整质量保修期提出指导意见   一、适用范围   《指导意见》适用于山东省新取得国有土地使用权的新建商品住宅和城镇保障性安居工程。   二、明确调整方式   对于新建商品住宅(包括配建的城镇保障性安居工程),质量保修期限由住房城乡建设主管部门在住房城乡建设领域项目建设条件意见中提出,在房地产开发单位签订的履约或监管协议中明确限。   对于新建城镇保障性安居工程,质量保修期限由建设(代建)单位纳入施工招标文件和《建设工程施工合同》。   三、调整期限   在正常使用条件下,新建住宅工程以下部位质量保修最低期限作如下调整:   (一)屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,调整为10年; (二)供热与供冷系统,调整为5个采暖期、供冷期; (三)电气管线、给排水管道、设备安装,隐蔽部分调整为10年,非隐蔽部分调整为5年。   其他部位质量保修范围和期限,按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位,可由房地产开发(建设)单位和施工单位、房地产开发(建设)单位和产权人分别重新约定保修期限。   四、明确保修责任   1、作为房地产开发单位的责任   按照《山东省商品房销售条例》规定,房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任,在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。代建单位竣工整体移交的城镇保障性安居工程质量保修期限和起始日期,由双方在委托代建合同中予以约定。   2、作为施工单位的责任   按照《建设工程质量管理条例》规定,施工单位对房地产开发(建设)单位承担建设工程质量保修责任,在保修范围和保修期限内发生质量问题的,履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。建设工程质量保修期限的起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。   五、保障措施   (一)压实质量保修责任。   房地产开发(建设)单位应按住房城乡建设部门提出的建设条件意见进行开发经营活动,质量保修期限、保修范围、保修责任可在施工招标(发包)文件中明示,在《建设工程施工合同》中作出约定,并在《新建商品房买卖合同》和《商品住宅质量保证书》中载明。   (二)规范质量保证金管理。   关于工程质量保证金的预留比例、期限、使用和返还方式,应严格按照住房城乡建设部、财政部《关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》规定执行。保证金总预留比例不高于工程价款结算总额的3%,最长不超过2年。已经缴纳履约保证金或采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他方式的,不再预留质量保证金。   (三)健全激励保障机制。   鼓励房地产开发单位结合群众期盼和市场需求,约定更长的商品住宅质量保修期限。对高于本意见规定保修期限的,在鲁班奖、国优工程奖、广厦奖和泰山杯奖等评优活动中,同等条件下优先推荐。鼓励房地产开发(建设)单位引入工程质量潜在缺陷保险,通过市场机制分担风险,拓宽质量保修渠道,进一步提升住宅品质信誉和市场竞争力。   (四)强化指导监督服务。   指导督促房地产开发(建设)、设计、施工、监理单位将质量保修期限要求落实到项目策划、设计选型、施工验收中。在施工图审查、工程质量监督、竣工验收备案等重点环节监管中,加强对落实本指导意见的过程指导、跟踪检查、监督落实。发现房地产开发(建设)单位未落实本意见规定的,应依法责令改正,已经竣工验收的依法责令重新组织竣工验收。发现房地产开发(建设)、施工单位不履行或无故拖延履行质量保修义务的,应依法责令改正、处理处罚并纳入诚信管理。   本《指导意见》的出台对建设单位、施工单位在工程质量、质量保修义务上提出了更高的要求,无疑是对山东省内新建住宅工程调整质量保修期提供了有利保障。

视点 | 新建住宅工程质量保修期的 “调整动作”!

【概要描述】



住宅工程质量事关百姓切身利益,是工程质量工作的重中之重。一直以来,住宅工程质量保修期限执行的是20年前出台的《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办法》最低保修期限有关规定。这些最低保修期限的提出是基于当时材料性能、建造方式、施工工艺和管理水平条件,文件出台时间较早且一直未作调整。






 

随着新技术、新设备、新材料、新工艺的广泛应用,新建住宅工程勘察设计水平、材料性能、工艺工法和质量保障有了很大提升,仍执行既有规定多少有些不再适宜。2022年3月15日,住建部公开征求意见的《住宅项目规范》,将住宅工程相关部位的设计工作年限适当提高并纳入强制性标准,为适当延长新建住宅项目质量保修期提供了参考和依据。

 

2022年6月8日,山东省住房和城乡建设厅出台了《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》(鲁建质安字[2022]4号)(以下简称《指导意见》),该《指导意见》包括适用范围、调整方式、调整内容、保修责任、保障措施五部分,结合山东省当前建造技术、施工工艺和材料性能发展实际,就新建住宅工程调整质量保修期提出指导意见

 






一、适用范围






 

《指导意见》适用于山东省新取得国有土地使用权的新建商品住宅和城镇保障性安居工程。

 






二、明确调整方式






 

对于新建商品住宅(包括配建的城镇保障性安居工程),质量保修期限由住房城乡建设主管部门在住房城乡建设领域项目建设条件意见中提出,在房地产开发单位签订的履约或监管协议中明确限。

 

对于新建城镇保障性安居工程,质量保修期限由建设(代建)单位纳入施工招标文件和《建设工程施工合同》。

 






三、调整期限






 

在正常使用条件下,新建住宅工程以下部位质量保修最低期限作如下调整:

 

(一)屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,调整为10年;

(二)供热与供冷系统,调整为5个采暖期、供冷期;

(三)电气管线、给排水管道、设备安装,隐蔽部分调整为10年,非隐蔽部分调整为5年。

 

其他部位质量保修范围和期限,按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位,可由房地产开发(建设)单位和施工单位、房地产开发(建设)单位和产权人分别重新约定保修期限。

 






四、明确保修责任






 

1、作为房地产开发单位的责任

 

按照《山东省商品房销售条例》规定,房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任,在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。代建单位竣工整体移交的城镇保障性安居工程质量保修期限和起始日期,由双方在委托代建合同中予以约定。

 

2、作为施工单位的责任

 

按照《建设工程质量管理条例》规定,施工单位对房地产开发(建设)单位承担建设工程质量保修责任,在保修范围和保修期限内发生质量问题的,履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。建设工程质量保修期限的起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。

 






五、保障措施






 

(一)压实质量保修责任。

 

房地产开发(建设)单位应按住房城乡建设部门提出的建设条件意见进行开发经营活动,质量保修期限、保修范围、保修责任可在施工招标(发包)文件中明示,在《建设工程施工合同》中作出约定,并在《新建商品房买卖合同》和《商品住宅质量保证书》中载明。

 

(二)规范质量保证金管理。

 

关于工程质量保证金的预留比例、期限、使用和返还方式,应严格按照住房城乡建设部、财政部《关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》规定执行。保证金总预留比例不高于工程价款结算总额的3%,最长不超过2年。已经缴纳履约保证金或采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他方式的,不再预留质量保证金。

 

(三)健全激励保障机制。

 

鼓励房地产开发单位结合群众期盼和市场需求,约定更长的商品住宅质量保修期限。对高于本意见规定保修期限的,在鲁班奖、国优工程奖、广厦奖和泰山杯奖等评优活动中,同等条件下优先推荐。鼓励房地产开发(建设)单位引入工程质量潜在缺陷保险,通过市场机制分担风险,拓宽质量保修渠道,进一步提升住宅品质信誉和市场竞争力。

 

(四)强化指导监督服务。

 

指导督促房地产开发(建设)、设计、施工、监理单位将质量保修期限要求落实到项目策划、设计选型、施工验收中。在施工图审查、工程质量监督、竣工验收备案等重点环节监管中,加强对落实本指导意见的过程指导、跟踪检查、监督落实。发现房地产开发(建设)单位未落实本意见规定的,应依法责令改正,已经竣工验收的依法责令重新组织竣工验收。发现房地产开发(建设)、施工单位不履行或无故拖延履行质量保修义务的,应依法责令改正、处理处罚并纳入诚信管理。

 






本《指导意见》的出台对建设单位、施工单位在工程质量、质量保修义务上提出了更高的要求,无疑是对山东省内新建住宅工程调整质量保修期提供了有利保障。




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住宅工程质量事关百姓切身利益,是工程质量工作的重中之重。一直以来,住宅工程质量保修期限执行的是20年前出台的《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办法》最低保修期限有关规定。这些最低保修期限的提出是基于当时材料性能、建造方式、施工工艺和管理水平条件,文件出台时间较早且一直未作调整。

 

随着新技术、新设备、新材料、新工艺的广泛应用,新建住宅工程勘察设计水平、材料性能、工艺工法和质量保障有了很大提升,仍执行既有规定多少有些不再适宜。2022年3月15日,住建部公开征求意见的《住宅项目规范》,将住宅工程相关部位的设计工作年限适当提高并纳入强制性标准,为适当延长新建住宅项目质量保修期提供了参考和依据。

 

2022年6月8日,山东省住房和城乡建设厅出台了《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》(鲁建质安字[2022]4号)(以下简称《指导意见》),该《指导意见》包括适用范围、调整方式、调整内容、保修责任、保障措施五部分,结合山东省当前建造技术、施工工艺和材料性能发展实际,就新建住宅工程调整质量保修期提出指导意见

 

一、适用范围

 

《指导意见》适用于山东省新取得国有土地使用权的新建商品住宅和城镇保障性安居工程。

 

二、明确调整方式

 

对于新建商品住宅(包括配建的城镇保障性安居工程),质量保修期限由住房城乡建设主管部门在住房城乡建设领域项目建设条件意见中提出,在房地产开发单位签订的履约或监管协议中明确限。

 

对于新建城镇保障性安居工程,质量保修期限由建设(代建)单位纳入施工招标文件和《建设工程施工合同》。

 

三、调整期限

 

在正常使用条件下,新建住宅工程以下部位质量保修最低期限作如下调整:

 

(一)屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,调整为10年;

(二)供热与供冷系统,调整为5个采暖期、供冷期;

(三)电气管线、给排水管道、设备安装,隐蔽部分调整为10年,非隐蔽部分调整为5年。

 

其他部位质量保修范围和期限,按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位,可由房地产开发(建设)单位和施工单位、房地产开发(建设)单位和产权人分别重新约定保修期限。

 

四、明确保修责任

 

1、作为房地产开发单位的责任

 

按照《山东省商品房销售条例》规定,房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任,在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。代建单位竣工整体移交的城镇保障性安居工程质量保修期限和起始日期,由双方在委托代建合同中予以约定。

 

2、作为施工单位的责任

 

按照《建设工程质量管理条例》规定,施工单位对房地产开发(建设)单位承担建设工程质量保修责任,在保修范围和保修期限内发生质量问题的,履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。建设工程质量保修期限的起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。

 

五、保障措施

 

(一)压实质量保修责任。

 

房地产开发(建设)单位应按住房城乡建设部门提出的建设条件意见进行开发经营活动,质量保修期限、保修范围、保修责任可在施工招标(发包)文件中明示,在《建设工程施工合同》中作出约定,并在《新建商品房买卖合同》和《商品住宅质量保证书》中载明。

 

(二)规范质量保证金管理。

 

关于工程质量保证金的预留比例、期限、使用和返还方式,应严格按照住房城乡建设部、财政部《关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》规定执行。保证金总预留比例不高于工程价款结算总额的3%,最长不超过2年。已经缴纳履约保证金或采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他方式的,不再预留质量保证金。

 

(三)健全激励保障机制。

 

鼓励房地产开发单位结合群众期盼和市场需求,约定更长的商品住宅质量保修期限。对高于本意见规定保修期限的,在鲁班奖、国优工程奖、广厦奖和泰山杯奖等评优活动中,同等条件下优先推荐。鼓励房地产开发(建设)单位引入工程质量潜在缺陷保险,通过市场机制分担风险,拓宽质量保修渠道,进一步提升住宅品质信誉和市场竞争力。

 

(四)强化指导监督服务。

 

指导督促房地产开发(建设)、设计、施工、监理单位将质量保修期限要求落实到项目策划、设计选型、施工验收中。在施工图审查、工程质量监督、竣工验收备案等重点环节监管中,加强对落实本指导意见的过程指导、跟踪检查、监督落实。发现房地产开发(建设)单位未落实本意见规定的,应依法责令改正,已经竣工验收的依法责令重新组织竣工验收。发现房地产开发(建设)、施工单位不履行或无故拖延履行质量保修义务的,应依法责令改正、处理处罚并纳入诚信管理。

 

本《指导意见》的出台对建设单位、施工单位在工程质量、质量保修义务上提出了更高的要求,无疑是对山东省内新建住宅工程调整质量保修期提供了有利保障。

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