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地产视角:认购协议解除后,房屋溢价损失可否得到支持

地产视角:认购协议解除后,房屋溢价损失可否得到支持

  • 分类:经典案件
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  • 来源:
  • 发布时间:2021-02-23 20:10
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【概要描述】

地产视角:认购协议解除后,房屋溢价损失可否得到支持

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实践中,商品房买卖双方签订认购协议的情况下,因一方拒绝签订商品房买卖合同或存在其他违约行为通常导致向另一方支付违约金或者适用定金罚则的后果,但在房屋价格上涨情况下,若因卖方违约,买方通常会同时主张房屋溢价损失等,实践中一般认为房屋溢价损失属于期待利益损失,并且属于《商品房买卖合同》本约的期待利益,在双方签订认购协议,即仅成立预约合同的情况下,房屋溢价损失是否会被支持,各地法院裁判观点不同。

 

司法裁判观点

 

(一)观点一:由于本案中双方之间并未签订商品房买卖合同,基于该合同生效履行后可得利益并非属本案缔约过失责任项下应主张的损失范畴内,故原告要求被告赔偿可得利益损失309901.08元,本院不予支持。

 

案例:杨某、王某与某地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

 

【 (2016)皖1502民初5056号】

 

裁判观点节选:(三)有其他违背诚实信用原则的行为。根据合同法对缔约过失责任的规定,一方当事人因缔约过失行为给对方造成信赖利益损失的,应当承担损害赔偿责任,但对该种信赖利益损失的赔偿应当建立在合理信赖之上,目的是使当事人利益恢复到未曾信赖缔约行为前的状态,而有别于合同的履行利益损失。对于原告主张的可得利益损失,该损失的法律依据系基于《合同法》第一百一十三条的规定,由于本案中双方之间并未签订商品房买卖合同,基于该合同生效履行后可得利益并非属本案缔约过失责任项下应主张的损失范畴内,故原告要求被告赔偿可得利益损失309901.08元,本院不予支持。

 

(二)观点二:根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”之规定酌定予以赔偿。

 

案例:某地产开发有限公司与吴某商品房预约合同纠纷一案民事二审判决书

 

【(2020)粤20民终5586号】

 

裁判观点节选:同时,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”之规定,长江兆业公司未如约履行合同,给吴钢辉造成了期待利益损失,一审判决酌定长江兆业公司向吴钢辉赔偿涉案房屋溢价损失20%并判令评估费由长江兆业公司公司承担,并无不妥,本院予以维持。

 

(三)观点三:原告主张房屋的溢价损失符合上述法律规定,应予以支持。

 

 

  案例:聂某与某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

 

【(2020)豫0103民初9948号】

 

裁判观点节选:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案系被告未履行合同义务导致合同解除,涉案房屋至今已经购买十余年,原告主张房屋的溢价损失符合上述法律规定,应予以支持。原告主张按照目前郑州市住宅二手房交易均价计算,被告虽不予认可,但也未提交有效证据,故本院按照原告起诉当月住宅二手房交易均价计算溢价损失。涉案房屋原价为每平方米3300元,现住宅二手房市场交易均价为每平方米11230元,故房屋溢价损失为:(11230元-3300元)×139=1102270元。

 

律师意见

 

本所律师倾向于第一种观点,认购协议并非商品房买卖合同,《认购协议》的履行只发生签订商品房买卖合同的效果,签订《认购协议》本身并没有任何交易发生,没有形成任何经济利益,没有签订《商品房买卖合同》只是丧失了一次订立合同的机会,签订合同后才会发生交易,才会产生履行后的经济利益,包括可得利益,而房屋涨价损失属于可得利益损失,在合同签订后才会发生。因此,预约合同没有可得利益损失,只有本约合同才会存在可得利益。

 

另,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,若认购协议构成商品房买卖合同,则存在被法院支持赔偿房屋溢价损失的风险。

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