房地产合作开发建设过程中，如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，房屋买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出执行异议屡见不鲜；其次，在商品房交易过程中，从合同签订到房产过户完成往往需要较长周期，在这一过程中因出卖人个人财务状况的恶化，因房屋断供导致房屋被查封或交易房产被其他债权人申请执行查封的情况屡屡发生，在上述情形下，案外人应如何提起执行异议以及执行异议之诉，下面将通过山东高院民一庭发布的《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》一窥究竟。

附：山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答

       为妥善审理执行异议之诉案件，统一裁判尺度，提高审判质效，根据相关法律和司法解释的规定，现就审理执行异议之诉案件若干问题，解答如下：

一、案外人在执行异议之诉中同时提出确权、给付请求，如何处理？     

     答：案外人在执行异议之诉中，同时提出与案外人据以主张排除执行的民事权益直接相关的权属确认、给付请求的，人民法院可以一并审理，对于相关请求是否支持、是否排除执行，均应在具体判项中予以明确。对于案外人提出的与排除执行的民事权益并非直接相关的其他请求，不予一并处理。　　

二、执行异议之诉案件审理期间执行程序终结，如何处理？　　  

       答：在执行异议之诉案件审理期间，执行程序因申请执行人撤销申请、申请执行人的债权已经实现等事由而终结，原告未撤回起诉的，应当依法裁定驳回起诉。
   

三、案外人以具有优先受偿权为由提起执行异议之诉，如何处理？     

       答：案外人以对执行标的具有担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权为由，提起执行异议之诉请求排除执行的，鉴于法定优先权仅影响受偿顺序，不属于排除执行的事由，一般应告知案外人通过执行异议复议程序或者分配方案异议程序解决。
    

四、案外人基于租赁权提出执行异议之诉，如何处理？     

        答：案外人以与被执行人之间存在尚未到期的房屋租赁关系为由，基于租赁权请求排除执行的，应当区分情况处理：     

     （一）承租人对执行法院在执行过程中否定租赁权成立或存续存有异议，以对被执行房屋享有租赁权为由请求阻止移交占有的，人民法院应当受理；     

     （二）承租人在被执行房屋查封前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持；     

     （三）承租人在被执行房屋设立抵押权前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持。
   

五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条如何理解与适用？     

       答：买受人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉的，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。对于案外人排除执行的诉讼请求，同时符合该条规定四项条件的，应予支持：     

    （一）案外人与被执行人在不动产查封之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同；     

    （二）案外人在不动产查封之前已实际占有该不动产；　      

    （三）案外人已经支付全部价款。案外人应当提供银行转账凭证等证据证实，对于案外人主张款项系大额现金交付但无其他证据佐证的，对付款事实原则上不予确认。     

    （四）案外人非因自身原因未办理过户登记手续。案外人向出卖人提出过办理过户登记请求，或者向房屋登记机构递交了过户登记申请材料，以及因其他合理客观事由未办理过户登记的，可以认定为“非因案外人自身原因”。
   

六、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条如何理解与适用？     

       答：买受人对于登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出执行异议之诉的，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条。对于案外人排除执行的诉讼请求，同时符合该条规定三项条件的，应予支持：　　

   （一）案外人与被执行人在房屋查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；　　

   （二）案外人购买商品房系用于生活居住，且房屋面积属于满足基本居住需要的；　　

   （三）案外人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，或支付的价款接近于百分之五十，并已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按照人民法院要求交付执行的。
   

七、案外人基于以房抵债提起执行异议之诉，如何处理？     

      答：对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。     

     如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持。
   

八、案外人基于执行标的共有人身份提起执行异议之诉，如何处理？　　

       答：当事人对执行标的物属共有财产没有争议，共有份额可以明确区分，且标的物可以分割的，案外人可以就相应份额请求排除执行。执行标的物不可分割或者分割会导致价值明显减损的，不能排除执行，案外人可在执行程序中通过执行标的物变现后分割价款或行使优先购买权实现权利。
   

九、案外人对机动车、船舶等特殊动产提起执行异议之诉，如何处理？     

       答：买受人主张对登记在被执行人名下的机动车、船舶等特殊动产具有民事权益，请求排除执行的，同时符合以下三个条件的，应予支持：     

    （一）案外人在查封前已与被执行人签订了合法有效的买卖合同；     

    （二）案外人在查封前已经支付了相应价款；     

    （三）案外人在查封前已经实际占有、使用该动产。

十、案外人以与被执行人之间存在机动车、船舶挂靠经营关系为由提起执行异议之诉，如何处理？     

       答：买受人对登记在被执行人名下的机动车、船舶等特殊动产，主张与被执行人存在挂靠经营关系请求排除执行的，应当区分情况处理：     

    （一）机动车、船舶系由案外人出资购买，挂靠在被执行人名下运营，能够确认案外人为实际权利人的，应予支持；     

    （二）机动车、船舶系由被执行人出资购买，交由案外人进行挂靠运营的，不予支持。
 

十一、案外人主张被执行人账户资金系错误汇款，提起执行异议之诉，如何处理？     

       答：对于货币资金的权利归属，一般应当根据资金占有的表面状态，推定现金持有人、银行账户登记人为权利人。案外人以被执行人账户资金系错误汇款主张权利，请求排除执行的，一般不予支持。     

      如案外人有证据证明，货币资金已通过特户、专户、封金等方式特定化，足以表明财产权益处于所有权与占有权相分离状态，应当根据真实的权利归属关系，确定货币资金的实际权利人。
   

十二、案外人基于隐名股东身份提起执行异议之诉，如何处理？     

       答：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第四项规定:“股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断。”案外人基于隐名股东的身份主张权利，请求排除执行的，可以参照该条规定处理。
   

十三、当事人针对执行行为提出执行异议之诉，如何处理？     

       答：当事人仅针对执行行为提出执行异议之诉，没有对执行标的主张实体权益要求排除执行的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，通过执行异议复议程序解决。

       本所城建与房地产法律事务部一直致力于通过诉讼、仲裁和非诉讼等法律服务方式，为在山东省乃至全国范围内拓展房地产市场及相关投资领域的企业提供优质高效的法律服务。基于卓越的建设工程及房地产法律服务成绩，2015年、2017、2019年本所连续三届被《美国工程记录》ENR/上海《建筑时报》评为“最值得推荐中国工程法律10家专业律师事务所”。

      不管是工业、商业还是住宅物业，我们坚信建筑是有灵魂的，我们也竭尽心力为客户提供有温度的法律服务，帮助客户在复杂多变以及本地化的商业和监管环境中，获得可供操作的合规解决方案，满足客户的商业需求。