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众成清泰 | 地产视角:商品房买卖中的惩罚性赔偿

众成清泰 | 地产视角:商品房买卖中的惩罚性赔偿

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  • 发布时间:2020-11-06 20:27
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众成清泰 | 地产视角:商品房买卖中的惩罚性赔偿

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案情简介

 

2013年5月18日,彭某与A公司签订《某大厦认购协议书》一份,约定彭某以2730000元总价款购买A公司开发建设的某大厦一楼建筑面积约130平方米的商铺一间,签订协议书时,A公司仅口头告知彭某其所购买的房屋暂时不能网签,后彭某分三次全额支付了房款,多次要求A公司办理网签合同,A公司迟迟未予办理。彭某经了解发现A公司早在2012年9月就将自己购买的商铺已经出售给他人,且已办理了网签合同手续。为维护自己合法权益,彭某诉至法院,请求解除与A公司签订《某大厦认购协议书》,立即返还已付购房款2730000元及利息,承担已付购房款一倍的赔偿责任。

 

争议焦点

 

本案争议的主要问题是:彭某请求解除《某大厦认购协议书》、A公司应当返还已付购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任理由是否成立。

 

法院判决

 

一审、二审、再审法院均认为:本案双方签订的认购协议内容上看,《某大厦认购协议书》具备《商品房销售管理办法》规定的具有实质性特点的主要内容,且A公司收取了购房款,因此该协议应当认定为《商品房买卖合同》。A公司与彭某签订《认购协议书》、全额收取房款时虽口头告知彭某不能网签,但隐瞒了该房屋已与他人签订商品房买卖合同,并网签的事实真相。且诉讼发生时彭某所购房屋登记在第三人名下,导致彭某无法取得房屋,合同目的因存在客观障碍不能实现,严重侵害了彭某的合法权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据上述司法解释规定,彭某可以请求解除合同,并可以请求A公司根据上述规定承担相应的法律责任。根据A公司的违约事实、过错程度、A公司承担的购房款利息,及A公司在签订协议时已告知彭某不能网签等因素,综合认定A公司应向彭某承担已付购房款2730000元的80%。

 

案例分析

 

本案的情形属于一房数卖的行为,A公司在签订商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已出售的事实,虽然前后签订的两份买卖合同均为有效,但在出卖人将房屋交付给第一买受人时,第二买受人自然无法取得房屋。此种情形中既存在有出卖人的欺诈行为,也有因出卖人无法履约导致合同目的无法实现的违约行为,所以,对买卖合同的法律后果,买受人可有权选择请求撤销合同或者解除合同,出卖人应承担惩罚性赔偿。

 

相关案例

 

1.赵建侠、鹤壁名郡置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书--(2020)豫民申2006号

 

法院认为:赵建侠与名郡公司签订《名郡东方认购协议书》,约定赵建侠购买涉案房屋。当日,赵建侠于向名郡公司预交房款13万元,但双方一直未签订正式商品房买卖合同,后名郡公司将该房屋出售给了他人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,赵建侠有权提出解除合同,要求名郡公司返还已付购房款及利息、赔偿损失。

 

2.清远市汇祥置业有限公司、清远市中南置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书--(2018)粤民再376号

 

法院认为:涉案《商品房买卖合同》签订后,汇祥公司作为出卖人在未告知中南公司的情况下将涉案商铺抵押给银行,无法交付商铺给中南公司,违反了合同的约定,导致商品房买卖合同目的不能实现,故原再审判决解除中南公司与汇祥公司签订的涉案《商品房买卖合同》,并无不当。合同解除后,汇祥公司应返还中南公司已付购房款867875元及利息(利息从收款日2008年9月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。...... 按照上述法律规定,汇祥公司除赔偿中南公司损失之外,还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

 

3.新疆靖北房地产开发有限公司与张棋翔、张华商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书--(2019)新民申304号

 

法院认为:根据原审查明事实,靖北公司未取得商品房预售许可证明,是造成《商品房预售合同》无效的根本原因。靖北公司称张某、张华明知靖北公司未取得商品房预售许可证明而与其订立合同,未提供证据证实,原审判决靖北公司承担赔偿责任正确。......原审判令靖北公司返还已付购房款及利息,并承担已付购房款一倍的赔偿责任,并无不当。

 

4.恒润实业有限公司与张益诚商品房销售合同纠纷二审民事判决书--(2015)新民一终字第378号

 

法院认为:恒润公司与张益诚签订《商品房买卖合同》后,张益诚即依约向恒润公司支付了150万元的购房款,但恒润公司并未依约履行交付房屋的合同义务,且在出售涉案房屋时,故意隐瞒所售房屋已被抵押的事实,在房屋解押之后,仍未及时履行交付房屋义务,在未告知张益诚的情形下,再次将涉案房屋抵押给第三人,导致张益诚无法取得房屋、合同目的无法实现。......据此,原审法院根据恒润公司在签订合同前后均存在将涉案房屋抵押于第三人并导致合同解除的事实,判决其承担已付购房款一倍的赔偿责任,并无不当。

 

小结

 

为了惩戒商品房买卖领域开发商一房二卖等恶意违约、欺诈的不法行为,最高院于2003年出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,引入了惩罚性赔偿制度明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形,而且规定必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下,买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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