案情简介

2013年5月18日，彭某与A公司签订《某大厦认购协议书》一份，约定彭某以2730000元总价款购买A公司开发建设的某大厦一楼建筑面积约130平方米的商铺一间，签订协议书时，A公司仅口头告知彭某其所购买的房屋暂时不能网签，后彭某分三次全额支付了房款，多次要求A公司办理网签合同，A公司迟迟未予办理。彭某经了解发现A公司早在2012年9月就将自己购买的商铺已经出售给他人，且已办理了网签合同手续。为维护自己合法权益，彭某诉至法院，请求解除与A公司签订《某大厦认购协议书》，立即返还已付购房款2730000元及利息，承担已付购房款一倍的赔偿责任。

争议焦点

本案争议的主要问题是：彭某请求解除《某大厦认购协议书》、A公司应当返还已付购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任理由是否成立。

法院判决

一审、二审、再审法院均认为：本案双方签订的认购协议内容上看，《某大厦认购协议书》具备《商品房销售管理办法》规定的具有实质性特点的主要内容，且A公司收取了购房款，因此该协议应当认定为《商品房买卖合同》。A公司与彭某签订《认购协议书》、全额收取房款时虽口头告知彭某不能网签，但隐瞒了该房屋已与他人签订商品房买卖合同，并网签的事实真相。且诉讼发生时彭某所购房屋登记在第三人名下，导致彭某无法取得房屋，合同目的因存在客观障碍不能实现，严重侵害了彭某的合法权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据上述司法解释规定，彭某可以请求解除合同，并可以请求A公司根据上述规定承担相应的法律责任。根据A公司的违约事实、过错程度、A公司承担的购房款利息，及A公司在签订协议时已告知彭某不能网签等因素，综合认定A公司应向彭某承担已付购房款2730000元的80%。

案例分析

本案的情形属于一房数卖的行为，A公司在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已出售的事实，虽然前后签订的两份买卖合同均为有效，但在出卖人将房屋交付给第一买受人时，第二买受人自然无法取得房屋。此种情形中既存在有出卖人的欺诈行为，也有因出卖人无法履约导致合同目的无法实现的违约行为，所以，对买卖合同的法律后果，买受人可有权选择请求撤销合同或者解除合同，出卖人应承担惩罚性赔偿。

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2.清远市汇祥置业有限公司、清远市中南置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书--（2018）粤民再376号

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小结

为了惩戒商品房买卖领域开发商一房二卖等恶意违约、欺诈的不法行为，最高院于2003年出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，引入了惩罚性赔偿制度明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形，而且规定必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。