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众成清泰 | 地产视角:涉及“凶宅”的房屋买卖中出卖方的信息披露义务

众成清泰 | 地产视角:涉及“凶宅”的房屋买卖中出卖方的信息披露义务

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  • 发布时间:2020-11-14 20:28
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二手房由于其价格低、周边配套完备、质量有看的见的保障、学区优势等因素交易量逐渐增多。但是,在进行二手房交易时也有一些看不见的因素致使购房者选择了自己根本不想买的房子,比如房屋是“凶宅”,中国人一向喜欢择吉而居,通常情况下没有人会选择“凶宅”,在一不小心购买了“凶宅”后,买受人能否撤销房屋买卖合同呢?准确判断出卖人是否有信息披露义务,是解决这一问题的关键。

 

“凶宅”并非法律概念,通常指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。判断是否为“凶宅”应以社会的普遍共识为判断基准。首先,对于死亡形式,需发生人为非正常死亡事件,人的自然生老病死属于人之常情,不属于“凶宅”的范围;其次,对于非正常原因死亡,一般情况下需发生在房屋内,即房屋专有部分。

 

标的房屋是否属于通常意义上的“凶宅”,这是考量出卖方是否负有披露义务的基础。如果标的房屋并不应当认定为通常意义上的“凶宅”,例如,意外事故发生在标的房屋临近的楼道里,那么该信息就不会对买受人决定是否购买房屋的产生重大、实质性的影响,此时出卖人并没有主动向购房人进行披露的特定义务。在购房人并未就相关情形进行主动询问的前提下,出卖人不主动披露,并无不妥。

 

在认定标的房屋确属于“凶宅”的情形下,关于“凶宅”的信息披露义务问题,目前存在两种观点:第一种观点认为出卖人应主动披露;第二种观点认为买受人应对此先询问,只有在询问后出卖人未予披露的,买受人才有权撤销。

 

支持第一种观点的案例:

 

一、李冬生、姚丽丽房屋买卖合同纠纷案- (2020)豫96民终789号

 

法院认为,根据一二审举证、质证以及当事人陈述,可以认定李冬生未将其前妻在案涉房屋内死亡的情形告知中介公司或姚丽丽,李冬生在诉讼中也未提供有效证据证明其已将其前妻在案涉房屋内死亡的情形告知中介公司或姚丽丽。善良风俗是指在一定地区内得到人们的普遍公认,且不违反法律和国家政策,在生活实践中反复适用的一些习惯、惯例和通行的做法。通常,在不与现行法律冲突的前提下,法院可以运用善良风俗解决矛盾纠纷。本院尊重民间的善良风俗,李冬生前妻在案涉房屋内死亡这一情节会影响房屋的交易价格和社会大众对房屋的购买意愿,故李冬生在出售案涉房屋时,应当予以披露该信息。

 

二、肖某等诉杜海某房屋买卖合同纠纷案- (2015)浦民一(民)初字第3599号

 

法院认为,当事人在订立合同过程中,应遵循合同法的诚实信用原则,不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,否则构成欺诈。按日常生活经验及民间习俗,房屋内若发生自杀等非正常死亡事件,往往会使房屋的价值下降,对于房屋的出售价格将产生实质性影响,从而影响买受人的缔约基础,应属于出卖人需要披露的信息。系争房屋于2009年7月发生跳楼死亡事件,被告在将房屋出售给原告时未予披露,并以正常的市场价格出售给原告,违反了诚实信用原则。

 

对于第二种观点,江苏省高级人民法院在《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第36条中写到,“买受人以市场价格购买房屋,该房屋曾出现自杀、谋杀等非正常死亡事件,经买受人询问,出卖人对此未作披露的构成欺诈,买受人有权予以撤销”。江苏省高院认为,买受人应对此先询问,只有在询问后出卖人未予披露的,买受人才有权撤销。

 

本所律师赞同第一种观点,如果标的房屋属于“凶宅”,出卖人负有主动披露该信息的义务。

 

首先,信息披露义务的来源是诚实信用原则,诚实信用原则作为合同法的基本原则,在保护交易安全和交易公平上有重大意义,出卖人负有适当的告知义务是遵守诚实信用原则的必然要求。“凶宅”这一信息并非存在于房屋本身,不能通过房屋的物理属性表现出来,又与房屋的产权信息不同。房屋的产权信息登记在房地产交易中心等国家有关部门,购房时,买受人可以去相关部门查询。因此仅是看过几次房屋的买受人较之于产权人,无从或者难以知晓房屋的该项历史信息。在缔结合同时,由于买卖双方的信息不对称,必将造成双方谈判地位的不平等。诚实信用原则要求当事人进行信息披露,改变信息的不对称状态,确保真正的合同自由。

 

其次,应披露的信息必须是对于买卖合同成立或影响意思表示的重大信息。“凶宅”这一信息按照民间风俗属于影响买受方购买意愿的重要信息,在购房过程中会对购房者缔约意思的形成产生实质性的影响。 

 

因此,不管买受方是否事先知道、是否主动询问,按照诚实信用原则,出卖方作为信息优势方,对于依民间习俗会影响物之交换价值的“凶宅”,在出卖时均应积极主动告知“凶宅”信息,全面履行合同义务,不能将“凶宅”信息的披露义务附加于作为信息获取弱势方的买受方。换言之,买受方没有主动询问“凶宅”信息的义务,其询问与否均不影响出卖方的告知义务。出卖方只要不积极主动告知即应被认为是违反了“凶宅”信息披露义务。

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