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众成清泰 | 地产视角:购房人不具备购房资格,其签订的购房合同是否有效

众成清泰 | 地产视角:购房人不具备购房资格,其签订的购房合同是否有效

  • 分类:专业文章
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  • 来源:
  • 发布时间:2020-12-04 20:33
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【概要描述】

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一、案例简介

 

2018年1月24日,买受人A与B公司签订《商品房买卖合同》,买受人A购买由B公司开发建设的商品房一套。但由于2017年4月19日该市出台了商品房限购政策,根据该政策的规定,买受人A属于限购政策中的限购情形,买受人A将无法办理网签和交付。故,买受人A请求法院解除《商品房买卖合同》。

 

二、争议焦点

 

买受人A与B公司之间订立的《商品房买卖合同》是否有效?

 

三、裁判观点

 

买受人A与B公司签订的《商品房买卖合同》,系当事人双方的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,本院依法予以确认。合同履行中,因买受人A属于该市限购政策中的限购情形,致本案诉争房产无法办理网签和交付,买受人A作为购房者的合同权利处于不确定状态,无法实现其合同目的,也不利于人民群众合理利益的保护,故买受人A主张解除与B公司签订的《商品房买卖合同》,本院予以支持。

 

四、法律分析

 

(一)观点一:买受人A与B公司之间订立的《商品房买卖合同》有效

1、买受人A与B公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且无《合同法》第52条规定之情形,应属有效。

2、商品房限购政策系针对房地产交易的一种宏观调控措施,是当地政府对当地房地产交易行为实施管控的一种社会公共政策,属于管理性规范的范畴,违反商品房限购政策而订立的购房合同,并不产生合同无效的法律效果,应属有效。

 

(二)观点二:买受人A与B公司之间订立的《商品房买卖合同》无效

当地政府实施的商品房限购政策,属于国家宏观调控政策的一种。参照《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》(法〔2019〕254号)(以下简称“会议纪要”)第31条的规定,违反规章一般情况下不影响合同效力,但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的,应当认定合同无效。买受人A违反当地政府商品房限购政策,应认定为违背公序良俗,其购房合同应属无效。

 

五、律师观点

 

本所律师倾向于第一种观点。且对于第二种观点,本所律师持有不同意见:

 

本所律师认为,对于违反政策是否构成违背公序良俗,应取决于该政策的层级与种类。一般而言,违反党中央的政策、国家政策的合同,可以认定为构成违背公序良俗。而违反部门政策、地方政策如违反各地有关“限购”政策的合同,一般不宜以违背善良风俗为由认定合同无效。故,对于买受人A违背当地政府出台的商品房限购政策,不应参照《会议纪要》第31条的规定而认定无效。

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