摘要：2020年12月1日济南市启用《济南市新建商品房买卖合同（预售）》示范文本（以下简称新版《商品房买卖合同》），与2005年发布的《商品房买卖合同》（以下简称旧版《商品房买卖合同》）相比，新版《商品房买卖合同》在商品房交付、装饰装修、房屋质量和保修、违约责任等方面有较大的改动。本文通过分析新版《商品房买卖合同》变化给房地产开发企业带来的经营风险，提出了若干风险应对措施，以期对规范商品房交易行为，防范商品房交易法律风险有所裨益。

关键词：商品房；买卖合同；法律风险；风险防范

随着房地产市场变化，2005年8月济南市建设委员会和济南市工商行政管理局联合发布的《济南市商品房买卖合同》，已不适应商品房交易的一些现实要求，尤其是在商品房交付、装饰装修、房屋质量和保修、违约责任等方面，逐渐暴露出一些新问题。

在此背景下，济南市住房和城乡建设局与济南市市场监督管理局联合发布了新版《济南市新建商品房买卖合同（预售）》示范文本，并于2020年12月1日起正式启用。同时，济南市住房和城乡建设局与济南市市场监督管理局联合发布的《关于进一步规范商品房买卖合同网签行为的通知》（以下简称《通知》）（济建发〔2020〕58号）第一条规定：“开发企业应依据《商品房买卖合同》示范文本，制作网签合同模板，合同内容应符合国家、省、市有关规定，示范文本中拟定的附件（含附加条款，共计11项），均应随主合同模板一并上传。商品房买卖合同网签时，开发企业应使用合同模板，选择网签合同条款内容，除网签合同外，不得另行签订附加合同。”

新版《商品房买卖合同》及上述《通知》虽不属于法律行政法规，但鉴于济南市商品房买卖都需要进行网签程序，网签合同内容不得与主合同相违背，如果房地产开发企业不执行新版《商品房买卖合同》及上述《通知》，可能面临主管部门暂停网签、责令整改的后果。因此，新版《商品房买卖合同》对于济南市房地产开发企业和买受人均具有较强的指导和约束作用，房地产开发企业应当十分重视新版《商品房买卖合同》及上述《通知》对商品房交易带来的重要变化和影响，加强应对和防范相关法律风险。

一、新旧《商品房买卖合同》内容变化对比

与旧版《商品房买卖合同》相比较，新版《商品房买卖合同》主要在商品房交付、装饰装修、商品房质量及保修、计价及付费、违约责任等方面有较大修改。具体修改内容对比如下：

（一） 商品房交付条款内容对比

（二） 装饰装修条款内容对比

（三） 商品房质量及保修条款内容对比

（四） 计价及付费条款内容对比

（五） 房屋权利承诺条款内容对比

（六） 其他条款内容对比

二、房地产开发企业的法律风险及应对措施

《通知》第四条第（二）款规定：“各区县住建局会同市场监督部门要加大对商品房买卖合同的监管力度，严禁通过合同附加条款签订相关违反国家法律法规内容，严厉查处合同欺诈、霸王条款等销售行为。对存在违规行为的企业，依法进行处理。”第四条第（三）款规定：“按照项目属地管理原则，商品房买受人如在签订商品房买卖合同中发现权益受到侵害，可向属地住房和城乡建设行政主管部门或市场监督管理部门咨询或对违规行为进行投诉。”因此，房地产开发企业在使用新版《商品房买卖合同》中，应采取必要措施，积极防范有关法律风险。

（一）商品房预售许可

《城市商品房预售管理办法》（2004年建设部令第131号）第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”根据上述规定，房地产开发企业只有取得《商品房预售许可证》方可进行商品房预售，未取得《商品房预售许可证》不得进行商品房预售。《济南市商品房购房告知书》（以下简称《告知书》）第一条也提醒买受人查验认购商品房是否取得《商品房预售许可证》，认购的商品房是否在预售许可的范围内。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）（法释〔2003〕7号）第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明··· ···”根据上述法律规定，房地产开发企业若以欺诈方式，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假的商品房预售许可证明，将导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除。房地产开发企业需要承担的违约责任主要为返还买受人已付购房款及利息，赔偿买受人不超过已付购房款一倍的损失。《城市房地产开发经营管理条例》（2020年国务院令第726号）第三十六条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”根据本条规定，房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》即进行商品房预售，除对买受人承担民事责任外，还会被主管部门没收违法所得、处以罚款。

因此，房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》即进行商品房预售面临较大民事、行政法律风险，政府主管部门也加大了这方面的查处力度。为避免经营风险，建议房地产开发企业应在办理完毕《商品房预售许可证》后进行商品房预售，在取得《商品房预售许可证》之前，不得变相销售。

（二）商品房交付

1、交付标准

根据新版《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付的条件为商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件或分期综合验收备案证明文件，商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定了商品房基础设施设备（供水、排水；供电；供暖；燃气；电话通信；有线电视；宽带网络）和公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）的交付条件，在约定期限内未达到交付使用条件的，房地产开发企业可能需要承担逾期交付的违约责任。相较于旧版《商品房买卖合同》的规定，新版《商品房买卖合同》对商品房交付条件规定了更严格的标准。启用新版《商品房买卖合同》后，若房地产开发企业未取得房屋测绘报告，基础设施设备和公共服务及其他配套设施未达到交付标准的，都可能会被认定为未达到交付标准，买受人因此拒收商品房，房地产开发企业面临逾期交房的法律风险。

根据《通知》的要求，房地产开发企业不得与买受人通过签订补充协议降低商品房交付标准，规避商品房交付的法律风险。因此，建议房地产开发企业应做好事前准备，提前取得房屋测绘报告后向买受人交付商品房，尽可能降低逾期交付的法律风险。基础设施设备和公共服务及其他配套设施部分，部分内容属于“示范文本主合同条款及附件中留有空格或空白行，需交易双方自行约定相关内容”的情形，建议房地产开发企业根据自身项目情况，谨慎与买受人约定配套设施设备交付条件及未达到交付条件时的法律责任，尽可能的减少可能引发逾期交付法律风险的因素。

2、交付方式

新版《商品房买卖合同》第十一条约定“··· ···（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前____日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知按照本合同约定的通讯地址和联系方式书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点··· ···”

相比旧版《商品房买卖合同》，新版《商品房买卖合同》关于交付方式的约定改动较大，更加严格的规范了房地产开发企业交付房屋的行为。首先，约定了房地产开发企业在商品房达到交付标准后，交付日期届满前，有提前通知的义务，且提前通知的日期不得少于10日，此约定意味着开发商至少在交付日期届满10日前，应取得综合验收备案证明文件或分期综合验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则有承担逾期交付的法律风险。其次，细化了通知的内容，不仅仅限于办理交付手续的时间地点，还包括查验房屋的时间，应当携带的证件材料等。再次，限制了通知的方式，需要按照本合同约定的通讯地址和联系方式，通过邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式通知，即如果通过顺丰等快递进行通知或通知送达的地址并非本合同约定的通讯地址的，则其通知效力有待商榷。最后，旧版《商品房买卖合同》规定，在交付期限届满前履行通知义务即可，新版《商品房买卖合同》则规定，至少在交付期限届满前10日，通知需送达至买受人。

建议房地产开发企业在确定交付期限时，应将上述通知义务的履行期限考虑在内。其次，房地产开发企业应根据新版《商品房买卖合同》规定，提前起草通知模板，并请法律专业人员审核，避免出现遗漏通知内容的情况。再次，房地产开发企业在与买受人签订买卖合同时，明确告知其提供有效的通讯地址和联系方式，并在新版《商品房买卖合同》留有空白行处约定，自该通知送达至合同约定的通讯地址时即视为开发商已履行完毕通知义务。买受人因自身原因未在交付通知书规定的期限内查验房屋，办理交付手续的，自该期限届满之日视为房屋已交付，买受人无权要求出卖人承担逾期交付违约责任。最后，房地产开发企业应留存好送达的相关凭证。

3、交付不得设置前提条件

在司法实践中，一些房地产开发企业要求买受人缴纳相关税费签署物业服务合同后，方可查验商品房的质量、办理商品房交付手续。《民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”房地产开发企业享有依照合同约定收取买受人购房款的权利，负有向买受人交付符合合同约定商品房的义务。新版《商品房买卖合同》第十一条第（三）款约定：“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”如果房地产开发企业因买受人未缴纳相关税费或未办理物业手续，约定期限内未向买受人交付商品房的，房地产开发企业可能需要承担逾期交付的违约责任。

建议房地产开发企业在与买受人签订商品房买卖合同前，将相关税费缴纳政策、物业管理规定向买受人明示，并予以说明。买受人在与房地产开发企业签订合同时，要求买受人对按时足额缴纳税费、遵守物业管理规定予以书面承诺，避免房地产开发企业与买受人因税费缴纳、物业问题产生纠纷影响商品房交付。

（三）装饰装修

1、装修标准

新版《商品房买卖合同》第十六条第（三）款约定：“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。”相较于旧版《商品房买卖合同》的约定，新版《商品房买卖合同》强化了装饰装修标准，强调装饰装修所用材料的产品质量除了符合双方的约定外，还必须符合国家的强制性标准。

若房地产开发企业与买受人约定的装饰装修质量标准高于国家强制性标准，房地产开发企业应当按照双方约定的质量标准装饰装修房屋；若房地产开发企业与买受人约定的装饰装修质量标准低于国家的强制性标准，房地产开发企业仍应按照国家的强制性标准装饰装修房屋。否则，房地产开发企业应承担质量违约责任。启用新版《商品房买卖合同》后，建议房地产开发企业谨慎与买受人约定装饰装修标准，降低因装修标准问题与买受人发生纠纷的可能。同时加强质量管控，确保商品房装饰装修质量标准不低于双方约定和国家强制性标准，尽可能避免因装饰装修质量问题引起买受人质量索赔。

2、擅自加装的归属

新版《商品房买卖合同》附件六约定：“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。”根据本附件约定，房地产开发企业未与买受人约定而擅自增加装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人，房地产开发企业无权再向买受人主张相应的价款。因此，建议房地产开发企业做好设计、施工的过程管理工作，避免在合同约定外额外增加装置、装修、装饰，减少房地产开发经营中额外的成本支出。

（四）质量及保修

1、商品房质量标准

新版《商品房买卖合同》第十六条对商品房质量问题进行了更为详细的约定，具体分为地基基础和主体结构，其他质量问题，装饰装修及设备标准，室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施四大类。房地产开发企业交付的商品房不符合上述的相关约定，买受人有权要求房地产开发企业进行整改，无法整改或整改后仍影响买受人正常使用的，买受人有权解除合同，并要求房地产开发企业退还已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）、支付利息、赔偿损失。《建设工程质量管理条例》（2019年国务院令第714号）第五十八条规定：“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”

根据上述法律规定，房地产开发企业向买受人交付的商品房质量不合格，除承担民事责任外，还需要承担罚款等行政责任。新版《商品房买卖合同》启用后，建议房地产开发企业做好质量管理工作，尤其是确保地基基础和主体结构，装饰装修及设备，室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施等方面符合合同约定的质量标准，若出现质量问题，房地产开发企业积极做好维修、更换工作，尽可能降低因商品房质量问题引起的法律风险。

2、连带保修责任

新版《商品房买卖合同》第十八条约定：“出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由  承担连带责任。关于质量担保的证明见附件八。”相较于旧版《商品房买卖合同》，新版《商品房买卖合同》特别约定了如果房地产开发企业不承担质量保修义务，必须由第三方承担连带责任。第三方的担保能力与买受人的利益密切相关，买受人往往要求房地产开发企业选择信用好、资金实力强的企业作为质量保证人。房地产开发企业选择第三方提供质量担保，往往也需要向第三方支付一定的担保费用。

建议房地产开发企业选择商品房施工承包单位向买受人提供质量担保。一方面选择施工承包单位作为质量担保人，强化了施工承包单位质量责任，工程施工质量更有保证，买受人容易接受施工承包单位提供质量担保；另一方面，与其他单位相比，选择施工承包单位承担质量担保责任，降低了开发企业选择质量担保人的难度。

（五）房屋权利承诺

与旧版《商品房买卖合同》相比，新版《商品房买卖合同》细化了房屋权利状况承诺约定。新版《商品房买卖合同》第五条约定：“房屋权利状况承诺：1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。”

1、出卖人应有处分权

房地产开发企业应保证其享有对外出售商品房的合法权利，在实践中，有房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，在《民法典》于2021年1月1日实施之后，应按照《民法典》的有关规定执行。《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

但是，新版《商品房买卖合同》中的《告知书》第三条规定：“核实现场公示信息中是否有抵押相关信息。认购商品房及商品房项目土地是否存在抵押行为，如果有抵押，销售现场应当公示抵押权人同意销售的证明，并在《商品房买卖合同》中予以明确。”主管部门对存在抵押的商品房销售要求，出于尽可能减少纠纷的角度，比《民法典》的上述规定更为严格，房地产开发企业对外销售设有抵押权的商品房应当及时通知抵押权人，取得抵押权人同意销售的证明，并在销售现场公示、《商品房买卖合同》中明确，造成买受人损失的，由房地产开发企业赔偿买受人损失。

2、无“一房数卖”的情形

《商品房买卖合同司法解释》（法释〔2003〕7号）第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：··· ···（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人··· ···”《商品房销售管理办法》第三十九条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处２万元以上３万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”根据上述法律规定，房地产开发企业一房数卖，除对买受人承担返还购房款及利息、赔偿买受人损失的违约责任外，还会被主管部门处以警告、罚款，情节严重的还会被追究刑事责任。

3、无限制转让的情况

《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让:··· ···（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的··· ···” 根据上述法律规定，商品房被司法查封或具有其他限制转让的情况，买受人不能请求房地产开发企业强制履行过户义务，我国《民法典》第二百零九条明确了不动产物权变动以登记生效为原则，如无法办理产权登记则买受人权利无法从根本上得到保障，故新版《商品房买卖合同》要求房地产开发企业对商品房没有司法查封或其他限制转让的情况作出承诺。

根据新版《商品房买卖合同》的约定，商品房权利状况与房地产开发企业的上述承诺不符，导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记。房地产开发企业需要承担的民事责任为退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）、利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付赔偿金。房地产开发企业的行为违反行政管理法规的，还需要承担警告、罚款等行政责任，情节严重的可能会被追究刑事责任。新版《商品房买卖合同》启用后，建议房地产开发企业应核实拟出售商品房的权利现状与承诺相符后，与买受人签订商品房买卖合同，以规避可能产生的民事责任风险、行政责任风险甚至是刑事责任风险。

（六）其他事项

1、小区公共部位

新版《商品房买卖合同》第二十二条规范了建筑物区分所有权，增加共有权利的约定。明确建筑物的基础、承重结构等基本结构部分，通道、楼梯等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施，避难层、设备层等结构部分，道路、绿地、物业服务用房等归全体业主共有。建议房地产开发企业提前做好应对措施，避免与业主产生产权纠纷。

2、买受人隐私

新版《商品房买卖合同》第二十六条约定，出卖人对买受人信息负有保密义务，除非因法律法规规定或执行公务需要，未经买受人书面同意，房地产开发企业不得对外披露或越权使用买受人信息。

《消费者权益保护法》第五十条规定，消费者个人信息依法得到保护，侵害消费者个人信息的应当停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿损失。第五十六条规定：“经营者有下列情形之一，除承担相应的民事责任外，其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行；法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以五十万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照：··· ···（九）侵害消费者人格尊严、侵犯消费者人身自由或者侵害消费者个人信息依法得到保护的权利的··· ···”、《刑法》第二百五十三条之一规定：“违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。违反国家有关规定，将在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者提供给他人的，依照前款的规定从重处罚。窃取或者以其他方法非法获取公民个人信息的，依照第一款的规定处罚。单位犯前三款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照各该款的规定处罚。”根据上述法律规定，房地产开发企业侵害消费者个人信息依法得到保护的权利，除向买受人承担侵权责任外，还需要承担警告、罚款、责令停业整顿、吊销营业执照等行政责任，情节严重的可能会被追究刑事责任。

建议房地产开发企业应当采取技术措施或其他必要措施，确保买受人信息安全，防止买受人个人信息泄露、丢失。在发生或者可能发生信息泄露或丢失的情况下，应当立即采取补救措施。同时，房地产开发企业应规范买受人信息使用监管流程，确保买受人的个人信息只用于履行商品买卖合同。

三、结语

新版《商品房买卖合同》的启用，将对维护商品房买卖双方的合法权益，提高商品房交易的公平性、透明度，减少商品房买卖合同纠纷，促进房地产市场健康有序发展发挥重要的作用，对房地产开发企业也提出了新的更高要求，房地产开发企业应根据《通知》的要求和精神，结合新版《商品房买卖合同》的变化，调整工作思路和方法，进一步加强经营管理，对可能出现的法律风险积极做好防范措施。