一、案情简介

  2016年6月，胡某与A公司签订了《商品房买卖合同》。2018年4月A公司向胡某交付房屋，胡某接收房屋时发现公共消防主管从其所购买的房屋中穿过，对房屋的使用造成影响并占用了房屋套内空间。胡某与A公司协商未果后诉至法院要求赔偿因消防公共主管道占用房内面积、空间导致的房屋价值损失。

二、争议焦点

A公司对于在案涉房屋中铺设公共管道且未告知胡某的行为是否应当承担违约责任

三、法院判决

A公司与胡某签订的《商品房买卖合同》时，并未如实告知涉案房屋内贯穿有公共消防管道设施，合同中亦未对此不利因素进行明确约定。A公司主张在出售房屋时已将此不利因素体现在价格优惠上，并无证据证明，本院不予采信。A公司交付房屋不符合合同约定，故一审认定A公司构成违约并无不当，A公司上诉主张没有违约不能成立，本院不予支持。

四、司法判例

司法实践中，对于开发商在预售合同中未告知买受人所购房屋内铺设公共管道的法律责任存在不同的观点。

观点一：开发商负有使其交付的商品房所在建筑物用电、管道燃气、消防等设施达到设计要求之义务。开发商在商品房预售时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道的行为不构成违约，也不存在欺诈行为，无需承担赔偿责任。

代表案例：（2017）闽07民终1111号民事判决书

本院认为：关于国熹房地产公司是否因在涉案店面内铺设弱电、消防管道构成违约，《商品房预售合同》并未明确店面内是否将铺设弱电、消防管道。但根据《商品房预售合同》第八条约定，国熹房地产公司负有使其交付的商品房所在建筑物用电、管道燃气、消防等设施达到设计要求之义务，否则应承担相应的违约责任。在案的凯旋城2号楼设计图纸和施工图纸表明，国熹房地产公司系严格按照设计图纸的要求在店面内进行弱电和消防管道的铺设。故原审判决认定国熹房地产公司系按照合同约定和国家有关强制性标准进行管道的铺设，不构成对合同约定的违反并无不当。

关于国熹房地产公司是否因缔约时未告知铺设管道事实而应承担赔偿义务。上诉人既未能举证证明国熹房地产公司缔约时存在恶意欺瞒情形，亦未能证明国熹房地产公司的欺诈行为使其陷于对合同内容的错误认知。并且，《商品房预售合同》明确约定以面积为标准计算房屋买卖价款，上诉人以管道的铺设致商品房体积减少主张损失的存在，于法无据。因此，上诉人以国熹房地产公司缔约时未告知涉案商品房内将铺设管道主张赔偿损失，本院不予支持。

观点二、开发商在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，违反了诚实信用原则，且铺设公共设施导致合同面积不符，应当承担违约责任。

代表案例之一：（2018）皖01民终6841号民事判决书

本院认为：首先，京商公司作为房地产开发单位，在预售商品房时，应当诚实守信，对所预售的房屋状况向购房人进行如实披露。胡为国所购买的案涉房屋贯穿公共消防管道设施，对房屋的使用价值的不利影响明显。胡为国在签订《商品房买卖合同》时房屋尚未建成，京商公司也未以任何合理、必要的方式将该不利之处如实告知胡为国，违背了诚实信用的民法原则。其次，京商公司在出售给胡为国个人所有的商品房中铺设房屋公共设施，占用胡为国所购买房屋的套内面积，没有足额交付符合同约定面积的房屋，应当赔偿胡为国因消防管道造成的面积损失。

代表案例之二：（2015）六民一终字第00741号民事判决书

本院认为：根据商品房买卖合同的约定，商品房的用途为商铺，属钢框架结构，层高为4.5米。但上诉人在被上诉人所购买的商品房内铺设了公用的排水管、输电线路等桥架设备，影响了屋内的层高及使用空间，明显与合同的约定不符。因而，在上诉人未告知被上诉人的情况下，其出售给被上诉人的屋内铺设公用的排水管、输电线路等桥架设备，影响了所出售商品房的层高及可利用空间，与上诉人对外出售的其他同类商品房相比，减损了房屋的使用价值，其交付的商品房不符合合同的约定。

五、律师建议：

本所律师经过数据检索审查，发现司法实践中对于开发商在房屋预售中未告知买受人所购房屋内铺设公共管道的行为更加倾向于认定违约。甚至即使在《商品房预售合同》中约定了“出卖人因城建、物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人之楼宇周围的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、排水管线及其它有关装置时，买受人应给予协助，并在今后维护修理时积极配合”类似条款，仍然无法免除开发商的责任。且公共设施的铺设直接影响到了房屋面积，属于严重影响合同履约目的的情形。若购房人以此为由主张违约责任，开发商存在赔偿损失乃至解除合同的风险。

本所律师认为，开发商对于预售房屋中公共管道的铺设问题应当施以更高的注意义务，若开发商预售的商品房中铺设有公共消防管道等设施，应当在商品房预售中明确告知买受人，并对公共管道设备是否影响房屋面积进行明确约定，以避免相应纠纷产生。