内容摘要

近年来由不动产强制执行引起的执行异议之诉案件数量庞大，其涉及的法律问题和生活事实相对复杂，往往牵涉个人的大额财产权益，值得法律实务研究。通过搜索与“买房人物权期待权”相关的案例，审判实践存在很多分歧，特别是涉及到无过错买受人的物权期待权。本文从一则代理的案件出发，对买受人的物权期待权与抵押权的冲突问题进行探讨。

关键词：

执行异议之诉  物权期待权

一、一则案例的引出

2015年7月6日，某中级人民法院作出第408号民事判决，其中第四项判决内容为某农商银行对天建房地产公司名下天和园小区一区102室的房产对本判决第三项所确定的债务在250万元及律师代理费7623元的范围内享有优先受偿权。根据该判决书内容，某农商银行与天建房地产公司办理抵押登记的时间为2013年12月18日，房产初始查封时间为2014年12月19日。案件进入执行程序后，某农商银行将上述债权转让给张某某，2018年6月19日该中级人民法院裁定申请执行人由某农商银行变更为张某某。2019年9月26日，该中级人民法院作出裁定拍卖天和园小区一区102室的房产，朱某某对此不服，提出执行异议主张已经购买涉案房产，法院裁定中止执行。张某某对此不服，提起申请人执行异议之诉。

张某某在执行异议之诉中主张其享有合法抵押权，朱某某不能以房屋买卖合同债权对抗已办理抵押登记的物权，涉案房产不能排除强制执行。朱某某主张其在2003年11月26日与天建房地产公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房产，房产性质为商业，并于同年12月22日支付全部购房款695725元，虽未办理不动产权证书，但对涉案房产享有物权期待权。一审另外查明，2006年至2012年期间朱某某与天建房地产公司一直就逾期交房等纠纷进行诉讼。2010年7月6日，朱某某从天建房地产公司接收涉案房产。2017年5月8日，朱某某将涉案房产租赁给漱玉平民公司使用，租期五年。涉案房产一直未办理产权登记。

某中级人民法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第28条，朱某某符合该条规定第一、二、三项，但不符合第四项，即在涉案房产具备办证条件的情况下，朱某某长期怠于行使办理房产过户的权利，因此其权利不能排除强制执行。

朱某某上诉至某高级人民法院，主张其一直积极行使权利要求办证，因此完全符合执行异议复议规定第28条规定的四个条件。目前案件正在二审程序审理中。

以上案件，争议焦点可以总结为朱某某购买涉案房产的时间早于抵押登记和查封的时间，并支付全部购房款，其作为买受人取得房产所有权的请求权是否足以对抗抵押权人的优先受偿权。一般认为，根据执行异议复议规定第28条，这一问题的答案是明确的，即买受人的权利能够排除抵押权人的强制执行。笔者认为，本案不应适用执行异议复议规定28条，这涉及到先卖后抵案件的处理原则和物权期待权的保护条件等问题。

二、商品房消费者和商品房消费者之外的一般买受人区分问题

（一）物权期待权之限制

笔者在搜索本文案例这类执行异议案件的相关裁判文书时，相伴出现最为频繁的是“物权期待权”这个概念。

买受人的物权期待权在我国的现行立法中并没有直接规定，来源仅在少量司法解释中可见，但其权利性质是客观存在的。有观点认为，它是买受人取得所有权的一种期待，是一种类物权。也有学者并不认可这一权利，主张在物权登记之前，该种权利本质上属于合同债权。审判实践中，由于物权期待权的权利人往往是个人，不动产涉及的利益对每个家庭来说甚为巨大，导致司法倾向于更为优待和保护。

笔者认为，应对物权期待权持一种警惕的态度，因为其属性不符合我国“登记主义”的物权变动原则，无法发生物权变动的效果，不具有公示效力，如果扩大或滥用期待权来特别优待买受人，将会损害其他交易安全以及执行申请人的信赖利益，甚至诱发虚假执行异议之诉。无论是抵押权人还是执行申请人，均基于信任不动产登记内容而做出的抵押或查封行为，如果很容易就因为买受人的物权期待权而落空，无疑将会导致整个物权法律体系的动摇，破坏了物权变动的基本框架。笔者始终认为，对于买受人物权期待权的保护，应该是克制和严格的。

（二）两种买受人的身份区分

抵押权作为在他人财产上设定的担保物权，具有限制财产所有权的作用，也具有较强的优先性。但是，抵押权只能优先于其后成立的物权期待权，不能优先于在前成立的符合规定条件的物权期待权。那么在前成立的物权期待权需要满足何种条件方能阻却执行？

根据执行异议复议规定第28、29条之规定，对买受人身份作出两种区分，即买受人分为商品房消费者和商品房消费者之外的一般买受人，需各自满足不同条件。第28条规定的是商品房消费者之外的一般买受人的条件，第29条则规定了商品房消费者的条件，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

由此可以看出，司法解释对两类买受人规定的物权期待权的保护条件是不同的，对其背后所保护的法律利益有不同考量，即第28条是意图保护无过错不动产一般买受人的权益，第29条是从生存权出发特别保护商品房消费者的物权期待权。

三、九民会议纪要之后的法律适用再探讨

在司法实务中，笔者通过搜索发现有同类案例如天津高院（2017）津民终78号判决书在法律适用问题上认为：“第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，属于一般条款，对于所有类型的被执行人均适用；而第29条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是专门针对作为房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则法条适用上产生竞合，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。”

笔者认为以上法律适用指的商榷。首先，在法理上，特别规定应当优于一般规定。《立法法》第92条规定“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章,特别规定与一般规定不一致的,适用特别规定”，因此在针对所有被执行人的一般条款和针对房地产开发企业的特别条款竞合时，应优先适用特别规定，否则设立特别条款的意义和作用就不存在了。其次，九民会议纪要发布以后，对于买受人区分保护的问题有了更为明确的意见，即九民会议纪要第125、126、127条对执行异议复议规定第28、29条的法律适用问题进行了更为详细的规定，明确应当区分商品房消费者和商品房消费者之外的一般买受人两种不同情况，分别适用不同的构成条件来确定是否能够排除执行，并且对审判实践中认定条件的难点进行指导，在此笔者不再对各个条款进行解读。

笔者认为，本文案件中朱某某是否积极行使权利办理产权登记姑且搁置，跳出一审的法律适用思路，应选择适用执行异议复议规定第29条，因为朱某某是向房地产开发企业购买的商业门头房，明显属于商品房消费者，而非一般买受人。作为商品房消费者，朱某某的案涉房产并非用于居住，不符合29条规定的第二个条件，其权利丧失不影响基本生存权，因此不能排除抵押权人张某某的执行。

四、结语

当前法院在审理执行异议之诉案件时仍存在很多争议点，裁判尺度相对于立法保护范围更加宽泛，类案裁判不统一的现象极为普遍。在目前全国法院大力加强执行工作力度的背景下，执行异议之诉是执行救济的重要路径，这对于保障购房者、申请执行人的权利，平衡各方利益，确保执行工作的正确性，均具有重要的意义。

通说认为，购房者权利优先于抵押权，但此处对购房者权利构成条件应当严格要求，不能做扩大或宽松处理。笔者坚持认为，哪种权利优先，其实是一个司法价值衡量问题。对于本文所讨论的这类执行异议案件，审判工作应以购房者的身份区分为出发点，对买受人的物权期待权与抵押权的冲突问题进行严格的法律适用，需要具备的权利构成条件缺一不可，充分保障抵押权的优先性，进而维护物权法的基本原则，努力让同类案件遵循同样的司法尺度。

参考文献

[1] 江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版。

[2] 刘贵祥、范向阳：“《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的理解与适用”，载《人民司法》2015年第11期。