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众成清泰 | 地产视角:购房者买到腰线层,开发商是否应当承担赔偿责任

众成清泰 | 地产视角:购房者买到腰线层,开发商是否应当承担赔偿责任

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  • 发布时间:2021-01-14 21:02
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很多人在买房之前可能都不知道什么是腰线层,甚至有些客户买房后也不清楚。通常情况下,如果买方不询问的话,销售人员是不会主动告知该层是腰线层的,直到最后入住时才发现。

 

什么是腰线层?

 

腰线并不是一个法律概念,是建筑装饰的一种做法,一般指建筑墙面上的水平横线,在外墙面上通常是在窗口的上或下沿,主要起装饰作用。腰线层说白了就是一栋楼房隔几层就凸起的一块外立面,这样的设计会让整个楼层更加具有层次感,更加好看,主要是以装饰为主。大多数购房者在买房时并不会注意到这个问题,置业顾问几乎也不会主动提及腰线层的影响。

 

腰线层的房屋有哪些弊端?

 

第一,腰线层一个最大的缺点还是室内采光会受到影响,因为在窗边,阳台边有腰线凸出来,这就对阳光起到了一定的阻挡作用,除此以外,透风效果也会受到影响。

 

第二,腰线层凸出来的一部分面积,实际上并没有增加家里的使用面积,但却真真的增加了需要打扫的面积,遇到个刮风的雨雪天气,腰线层上就会落一些乱七八糟的脏东西,打扫起来十分困难。

 

第三,有一定的安全隐患,这样的阳台其实在一定程度上是很不安全的,会导致一些人走门串户。

 

第四,由于腰线是外挂到建筑外立面上的,会容易积水和漏水,长此以往会导致室内墙壁渗水、甚至导致墙面脱落。

 

那么在开发商未履行告知义务的前提下买到腰线层,开发商是否应当承担赔偿责任?对此本所律师通过以案例检索的形式,整理总结了不同法院的裁判观点。

 

【案例检索】

 

1.张艳、黄海冬商品房预售合同纠纷二审民事判决书(案号:(2020)鄂05民终1798号)

 

法院观点概况:售房人员只告知该房屋位于腰线层,没有告知腰线层商品房存在的瑕疵,从张艳、黄海冬提交了《宜昌恒大名都二期项目购房特别提示(住宅)》的证据来看,售房人员故意对该提示中的第23条分开拍照,隐瞒了最重要的瑕疵提示内容,从该证据与聊天记录结合看,能够证实售房人员未将腰线层房屋存在的瑕疵告知张艳、黄海冬。宜昌市中级人民法院认为:“因金亚房地产公司售房人员未将腰线层房屋存在的瑕疵完整告知上诉人,导致张艳、黄海冬作出了错误判断,发出了《认购承诺》并交纳了部分购房款和定金。张艳、黄海冬发现拟购买的腰线层房屋存在较多瑕疵后,不同意按照《认购承诺》的约定继续与金亚房地产公司签订商品房买卖合同,并要求返还已交纳的购房款和定金,符合法律规定,本院予以支持。”

 

2.陕西名流置业有限公司与李舒展商品房预售合同纠纷二审民事判决书(案号:(2020)陕01民终11649号)

 

法院观点概况:依据《中华人民共和国合同法》第六条:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”及第四十二条第三项:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”之规定,案涉商品房的客厅、阳台及主卧、次卧的窗户处于楼房腰线处,与同幢楼其他非腰线层房屋相比存在差异,除影响观感、景观之余,采光也在一定程度上受到影响,名流公司作为专业的房地产开发公司对此差异是明知的,理应按照诚实信用原则对李舒展进行合理的提醒、说明义务,以便李舒展在对案涉房屋的真实情况准确认识的基础上,作出购买与否的选择。现李舒展、名流公司对该义务是否已予履行存有争议。一审法院认为:首先,《商品房买卖合同(预售)》及其附件均未对李舒展购买的房屋位于楼房腰线层进行任何说明;其次,虽然名流公司主张李舒展通过沙盘模型应当知道所购房屋位于楼房腰线层的情况。然而对普通的商品房买受人来说,即便能从沙盘模型中发现之间的异同,在没有特殊提醒、说明的情况下,也难以准确判断在楼房腰线处的涉案房屋与正常房屋在采光方面存在较大差异;名流公司用《曲江•美好时光项目销售策划代理合同》和《西安美好时光销售部现场管理制度》,推断其销售人员向李舒展阐明了案涉房屋的相关情况显属证据不充分,一审法院依法不予认可。因此,在名流公司没有提供其他证据予以佐证的情况下,仅凭沙盘模型的展示,难以认定其已履行合理的提醒、说明义务。二审法院认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中,李舒展与名流公司签订了商品房买卖合同,李舒展购买名流公司开发建设的房屋。名流公司作为专业的房地产开发公司,应按照诚实信用原则,将涉案房屋的情况全面向李舒展说明,尤其是涉案房屋与同栋楼其他非腰线层房屋相比存在的差异。但名流公司在与李舒展签订的商品房买卖合同上未对李舒展购买的房屋处于楼房腰线层做任何说明,名流公司也未能提供证据证明其销售人员向李舒展进行了说明,故可以认定名流公司在李舒展购买涉案房屋时未就涉案房屋与其他房屋的差异进行了详细说明、提示。而涉案房屋的客厅、阳台及主卧、次卧的窗户与同栋楼非腰线层房屋存在差异,对房屋观感、景观及采光都造成了一定的影响,故一审判决根据公平合理原则,酌情认定名流公司按照总房款的1.5%赔偿李舒展的损失,有事实和法律依据,应予维持。

 

3.张玲娣、苏冬学房屋买卖合同纠纷二审民事判决书(案号:(2019)浙01民终267号)

 

法院观点概况:一审法院认为:“本案主要争议的焦点在于世茂公司在向张玲娣、苏冬学出售案涉商品房时是否已明确告知其所购房屋外围存在建筑装饰线条。本案中,案涉楼盘的沙盘模型中明确展示了案涉房屋外围存在建筑装饰线条,张玲娣、苏冬学签署的合同附件一房屋平面图也已标明该房屋外立面存在装饰线条,该标示与沙盘模型完全一致,而且,合同附件九第11条第(1)项约定买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位、梁柱等处理的形式,以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音、潮湿以及其他使用功能等的影响均已了解并认可。故一审法院认为世茂公司已明确告知案涉房屋外围存在建筑装饰线条,张玲娣、苏冬学作为合同相对方,对合同内容负有审慎注意义务,对具体条款内容应当明知。因此,张玲娣、苏冬学主张世茂公司未告知案涉房屋存在腰线不能成立,张玲娣、苏冬学的拒绝收房的理由亦不能成立。”

 

二审法院认为:“张玲娣、苏冬学与世茂公司签订的案涉《浙江省商品房买卖合同》一份,约定买受人购买的商品房为预售商品房;买受人购买的商品房房屋平面图见合同附件一,该附件平面图中已经画出墙体外装饰线条,且在附件中也注明了图中存在墙体外装饰线条。沙盘照片可以证实世茂公司在沙盘中已经展示了案涉房屋外围存在装饰线条。在世茂公司已尽告知义务,且在案涉合同中也明确载明的情况下,张玲娣、苏冬学在签订案涉《浙江省商品房买卖合同》时对案涉房屋外存在墙体外装饰线条应当明知,故张玲娣、苏冬学认为世茂公司未明确告知的上诉理由不能成立,本院不予采信。”

 

4.李虎、岳阳市鼎辉房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书(案号:(2020)湘06民终4245号)

 

法院观点概况:一审法院认为:“李虎以鼎鸿公司在签订合同时没有告知李虎选择的楼层在楼房腰线带,与其他楼层有差异,且根据李虎向该楼层对面业主了解,腰线处的房屋价格有折扣,鼎鸿公司隐瞒上述事实,致李虎不知道房屋在腰线带楼层以及价格有折扣而签订买卖合同为由诉求解除合同。一审法院认为,选择购买房屋的和对房屋提出要求是李虎的权利,李虎在签订合同时应当予以考虑。而房屋楼层处在腰线带并不影响居住也不影响房屋的结构,不属于鼎鸿公司必须要释明的范围,李虎如有特殊要求,可以在签订合同时了解、说明并在合同中进行约定。李虎要求解除合同没有事实法律依据。”

 

二审法院认为:“本案中,李虎与鼎辉公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方真实意思的表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方已按约履行,李虎并无证据证明存在合同约定或者法律规定解除合同的情形,亦无充分证据证明鼎鸿公司对腰线带楼层房屋因房屋结构与其他楼层有差异销售价格有折扣,且鼎鸿公司隐瞒了该事实,李虎应承担举证不能的不利后果。李虎对房屋楼层、户型结构等如有要求,应在签订《商品房买卖合同(预售)》时提出,并在合同中进行约定。李虎要求解除合同,没有事实依据,原判驳回其诉讼请求并无不当。”

 

5.吴振军与泰安皇冠建设有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书(案号:(2018)鲁0991民初526号)

 

法院观点概况:“原告是因房屋质量原因而引发的财产损害赔偿,根据原告提交的屋内渗漏部位的照片,能够证明房屋墙壁存在渗漏情况,但原告未能提供有力证据证明是否为房屋建设工程质量问题导致。退一步讲,即使是房屋工程质量问题造成的房屋渗漏,根据《建设工程质量管理条例》第三十九条的规定,建设工程外墙面的防渗漏保修期为5年,在保修期内开发商应予以维修,但被告提供的工程竣工验收备案证书能够证明该楼房已超过保修期,原告应积极协调所在社区成立的业主委员会启动住宅专项维修资金解决维修问题,或依据有关合同约定依法解决。故原告要求被告承担维修责任无事实依据和法律依据,应于驳回。”

 

【本所律所观点】

 

关于与腰线层相关的商品房买卖合同纠纷,案件的焦点主要集中在开发商是否已履行了完全的告知义务。关于开发商的主动告知义务,法律法规并未对此作出规定,但是根据《中华人民共和国民法典》第五百条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。”商品房买卖合同中,商品房是否位于腰线层是属于影响购房者是否购房的重要影响因素,若开发商故意隐瞒这一重要事实,开发商可能因“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”而承担相应的赔偿责任。通过研究实践中的司法案例,有的法官甚至认为,开发商应当履行完全的告知义务,即开发商不仅应当向购房者主动告知其是否位于腰线层,还应当向购房者告知购买腰线层存在的弊端和瑕疵,否则开发商可能因未履行完全的告知义务而承担相应的赔偿责任。

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