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地产视角:“累计应付款”是商品房总价款还是逾期应付款?

地产视角:“累计应付款”是商品房总价款还是逾期应付款?

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  • 发布时间:2021-03-02 21:16
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地产视角:“累计应付款”是商品房总价款还是逾期应付款?

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问题的提出

 

 

原建设部(现为住房和城乡建设部)和原国家工商行政管理总局(现为国家市场监督管理总局)联合发布的2000年版《商品房买卖合同示范文本》的第七条提供如下示范条款:

 

 

 

上述两部门联合发布的2014年版《商品房买卖合同示范文本》的第八条在上述条款的基础上并未作出实质性修改,提供如下示范条款:

 

上述两版本中在买受人逾期付款责任条款中均出现了“累计应付款”的表述,但“累计应付款”究竟是商品房总价款还是逾期应付款,司法实践中存在不同的观点,买受人主张“累计应付款”为逾期应付款以减少违约金数额,而出卖人主张“累计应付款”为商品房总价款以获得更多的违约赔偿。对于“累计应付款”的含义,本文试从司法实践和学理两个方面进行分析。

 

司法实践观点

 

 

司法实践中存在两种不同观点,一种裁判观点认为“累计应付款”为商品房总价款,另一种则认为“累计应付款”为逾期应付款,以下分别引用几则案例加以说明:

 

(一)支持“累计应付款”为商品房总价款的案例

 

1.桂林市中级人民法院(2018)桂03民终308号民事判决书

 

裁判观点:本案系买受人逾期付款致使出卖人解除合同的情形,应适用《商品房买卖合同》第七条的约定支付违约金,一审判决认定被上诉人张丽按累计应付款的5%向上诉人彰泰实业公司支付违约金45396元(房屋总价款907920元×5%)并无不当,本院予以维持。

 

2.宁波市江东区人民法院(2016)浙0204民初4340号民事判决书

 

裁判观点:双方对合同文本第八条约定的“按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金”理解不一致。原告认为,“应付款”为违约后取消优惠的房屋总价款,两被告则认为是逾期未付款。对此,本院认为,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。合同第八条第1款之(1)规定,逾期不超过60日的.....买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,合同继续履行。第八条第1款之(2)规定,逾期超过60日的,如出卖人解除合同,买受人应按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同分(1)、(2)两种情形分别约定了逾期不超过60日和逾期超过60日的违约责任,相较(1),(2)赋予了出卖人合同解除的权利。依日常常理及一般法理,违约程度越严重,相应的违约责任亦更加严苛。合同解除制度设置的目的在于为守约一方在合同不能履行时提供必要的救济。如果(2)中的“累计应付款”理解为逾期付款,将在客观上造成该项条款违约责任约定的虚置,既违背了当事人订立合同时的本意,也不利于维护交易的稳定性。……故本案违约金的计算亦应以优惠前的房款总价为计算依据。

 

(二)支持“累计应付款”为逾期应付款的案例

 

1.山东省高级人民法院(2019)鲁民再474号

 

裁判观点:依照双方于2015年2月11日签订的《济南市商品房买卖合同》第七条第一款第1项第(2)“逾期超过180日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。……”的约定确定,即白静向西开置业支付违约金3702.22元[(6598.82元+6591.70元+357031.33元)×1%]。(该裁判文书“累计应付款”为逾期应付款)

 

2.防城港市中级人民法院(2019)桂06民终225号

 

裁判观点:涉案合同第八条约定“买受人应当自解除合同通知送达之日15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。……本条所称逾期应付款指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额”,樊新祥已付购房款64110元,余款147000元一直未付,故樊新祥应向金梯公司支付的违约金数额为4410元(逾期应付款147000元×3%)。一审法院以涉案商品房总价款211110元为基数计算樊新祥向金梯公司支付的违约金为6333.3元,存在错误,本院予以纠正。

 

3.北海市中级人民法院(2014)北民一终字第73号

 

裁判观点:涉案合同为被上诉人一方提供的格式合同,双方对该合同第三条条款的理解发生争议的,依法应作出不利于提供格式条款一方的解释。结合涉案合同中各项条款的约定,该合同第三条约定的“累计应付款”应理解为合同解除时,上诉人累计应向被上诉人支付而未付的款项,因此,本案违约金应计算为累计应付款147000元的20%即29400元。

 

本所律师观点

 

 

依据《民法典》第466条第一款的规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当依据本法第142条第一款的规定,确定争议条款的含义。《民法典》第142条第一款规定“有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定意思表示的含义。”以下便从争议条款文义、体系、目的、诚实信用原则和对格式条款的特殊规定来解释“累计应付款”的含义。

 

(一)文义解释

 

 “累计”意思是加起来计算,“应付款”是指在经济活动中应当支付而尚未支付的各种款项,不妨假设一种具体的情形,在分期付款情形下,若买受人在支付了第一期购房款之后便不再支付第二期购房款且满足了合同约定的出卖人主张违约金的其他条件,这时出卖人便可以“累计应付款”为基数按照合同约定的比例向买受人请求支付违约金,以逾期支付第二期购房款的时间为节点,若买受人支付后续购房款的时间尚未届至,那么这时的“应付款”显然为第二期房款,“累计应付款”至多是前两期的购房款,而不可能是商品房总价款。

 

(二)体系解释

 

将“累计应付款”一词放到整个合同条款中,以2014版《商品房买卖合同示范文本》为例,该合同第八条第1款之(1)规定,逾期不超过  日的,买受人按日向出卖人支付逾期应付款▁▁的违约金,合同继续履行。第八条第1款之(2)规定,逾期超过▁▁日的,如出卖人解除合同,买受人应按照累计应付款的▁▁向出卖人支付违约金。第二段规定,出卖人不解除合同的,买受人按日计算支付逾期应付款▁▁的违约金。在整个条款中,上下都出现了“逾期应付款”一词,偏偏中间出现“累计应付款”的表述,而上述条款仅在于出卖人是否主张解除合同的差异。在具体案件中,无论出卖人是否主张解除合同,其因买受人违约而造成的损失都不会有太大差距,而约定违约金的主要目的在于弥补出卖人的损失,故“累计应付款”应与其同条款上下的“逾期应付款”应为同一含义。

 

(三)从合同目的和诚实信用原则角度进行解释

 

合同中若无特殊说明,则合同中约定的违约金为赔偿性违约金,而非惩罚性违约金,其主要目的在于弥补因违约行为而造成的损失。在出卖人仅逾期支付部分购房款的情况下,买受人一般就该部分购房款未收到而产生一定的经济损失,合同的目的也在于对这部分损失予以弥补,以逾期支付的购房款为基数来计算违约金更能体现约定违约金的合同目的。另外,诚实信用原则亦要求在对合同条款发生争议时,应以订立合同时该条款的目的进行解释,而不是双方盲目作不利于争议解决的扩大解释。

 

(四)从法律对于格式条款的特别规制进行解释

 

《民法典》第498条规定“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”从该角度讲,若对于“累计应付款”的争议无法通过通常理解予以解释,则作不利于格式条款提供方的解释才符合法律的规定。格式条款往往由出卖人提供,作对其不利的解释,“累计应付款”应为逾期应付款。

 

同时,《民法典》第496第二款规定“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人间的权利义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。”若提供格式条款的一方(往往为出卖人)认为买受人违约责任条款中的“累计应付款”为商品房总价款,而没有以合理的方式提醒买受人注意,买受人即使违约,亦不应承担在订立合同时出现的“加重违约责任”,应将“累计应付款”解释为逾期应付款而不是商品房总价款。

 

通过对“累计应付款”进行上述分析和解释,并结合司法裁判情况,本所律师倾向于认为,将《商品房买卖合同示范文本》中规定的“累计应付款”解释为逾期应付款更具合理性,亦符合法律关于格式条款的规制。

 

本所律师建议

 

 

《商品房买卖合同示范文本》中“累计应付款”的含义存有争议,在订立合同过程中应尽量避免使用该表述。若所签订的商品房买卖和合同中确存在该表述,应请求对方当事人对“累计应付款”的真实含义予以说明。尤其是出卖人(往往为房地产开发商)若认为己方提供的格式条款中的“累计应付款”为商品房总价款,在订立合同时应采取合理的方式提醒买受人注意,否则存在该主张不被认可的法律风险。在就“累计应付款”的含义未经说明或提醒的情况下,若因此而产生争议,买受人可以上述观点进行解释或抗辩。

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