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地产视角:《<济南市国有土地上房屋征收与补偿办法>实施细则》亮点解读

地产视角:《<济南市国有土地上房屋征收与补偿办法>实施细则》亮点解读

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  • 发布时间:2021-03-15 21:20
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《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》(济南市人民政府令第248号)在市政府第30次常务会议讨论通过,于2013年7月20日予以公布。为贯彻实施该补偿办法,结合工作实际,济南市人民政府办公厅制定《<济南市国有土地上房屋征收与补偿办法>实施细则》(济政办发[2013]20号),该实施细则自印发之日起施行,有效期5年,现期限已届满。

 

2021年1月26日,济南市人民政府办公厅颁布《关于印发<济南市国有土地上房屋征收与补偿办法>实施细则的通知》,对济政办发[2013]20号《实施细则》进行修订。原《实施细则》于2013年8月1日施行,共35条,此次修订保留12条,修改20条,增加12条,删除3条。修订后的《实施细则》共44条。本次修订的主要内容包括:1、文件适用范围及征收主体;2、房屋征收范围的确定及相关问题;3、启动征收程序后暂停办理析产分户等事项;4、明确就近地段和异地安置的内涵;5、明确公有住宅房屋补偿方式;6、享受最低套型面积标准的认定资格;7、提高了停产停业损失补偿费、附属物补偿费等相关费用标准;8、明确征收存有产权或使用权纠纷房屋的处理方式。

 

现结合相关条款就《实施细则》亮点内容及新旧《实施细则》进行对比,内容如下:

 

一、亮点解读

 

新《实施细则》调整并完善的内容较多,现就以下几个亮点事项进行解读。

 

(一)文件的适用范围调整

 

从新旧政策内容的对比中可以看出,随着济南市机构改革和行政区划的调整,新《实施细则》第二条明确了“市辖区”的范围包含:历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区以及各功能区(含济南高新区、市南部山区、济南新旧动能转换先行区),并就各功能区实施国有土地上房屋征收的实施主体予以界定。而商河县、平阴县国有土地上房屋征收与补偿工作可参照本实施细则执行。

结合上述文件适用范围的明确,鉴于济南市周边各区及各功能区当地经济社会发展情况的不一致性,就《办法》中规定的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费以及最低套型面积标准补偿等费用标准,《实施细则》中明确,可根据当地经济社会发展情况制定,报市政府批准后执行。

 

(二)特殊项目征收主体的界定

 

新《实施细则》对于征收主体的界定内容主要增加了两大类:

第一类,市政府作出征收决定的项目

该类项目包含各功能区实施的国有土地上房屋征收项目。针对该类项目由市城市建设项目协调小组受市政府委托,以市政府名义实施审定国有土地上房屋征收与补偿方案、作出房屋征收决定和补偿决定、申请人民法院强制执行等相关事项。

第二类,跨行政区域的项目以及重大建设项目

该类项目因为地域及性质的特殊性,就征收主体的界定应由项目实施单位向市房屋征收部门提出明确征收主体建议,最终报市政府确定。另就跨行政区的项目中涉及的对未登记建筑的调查、认定、处理,因针对此类建筑所在区有关部门对其调查、认定更有优势,最终确定由被征收房屋所在区未登记建筑认定工作组负责组织实施。

 

(三)房屋征收范围的确定

 

依据新《实施细则》的规定,房屋征收部门仅是拟定房屋征收范围,并非房屋征收范围的确定主体,房屋征收部门应会同相关部门拟定征收范围后要报政府批准后出具《征收范围确定意见书》。征收冻结通告和征收补偿方案中房屋征收范围与房屋征收决定公告载明的房屋征收范围不一致的,以市、区政府征收决定公告载明的房屋征收范围为准。

 

(四)启动征收程序后暂停办理析产分户等事项

 

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条,用列举的方式明确了冻结通告发布之日起五项不予增加补偿费用的行为,分别为:(一)房屋的析产和过户;(二)办理户口迁入和分户。但因婚姻、出生、回国、军人退出现役、服刑人员刑满释放等原因必须办理户口迁入的除外;(三)建立新的房屋租赁关系,分列、变更公有房屋租赁户名;(四)新设立和变更企业工商登记和事业单位、社会团体登记;(五)其他导致不当增加补偿费用的行为。

因依据上述法律规定,在项目冻结通告发布后仅是不予增加补偿费用,但并未明确行政部门是否暂停办理相关业务,在实践中亦很难把握。新《实施细则》中明确政府作出房屋征收决定后,相关部门应暂停办理房屋析产、过户、抵押、建立新的租赁关系、分列或变更公有房屋租赁户名等业务。在发布房屋征收冻结通告、作出房屋征收决定和补偿决定(被征收房屋具有权属登记手续)后,房屋征收部门应及时将相关文件及被征收房屋清单抄送市、区不动产登记机构。

 

(五)明确就近地段和异地安置的内涵

 

原《实施细则》中仅规定“就近地段”是指与征收项目用地范围同一区位的地段。但在实践过程中就如何认定“就近地段”存在争议。新《实施细则》对“就近地段”的范围进一步明确为:项目实施单位提供的用于产权调换的房屋与征收项目用地边界距离在3公里以内,且被征收房屋与产权调换房屋基准评估单价价格差在10%以内、属于同一区位地段。同时增加了“异地安置”的内涵并明确:房屋征收部门应根据项目性质和安置房源情况,合理确定房屋征收项目属于改建地段、就近地段安置或异地安置。

 

(六)明确公有住宅房屋补偿方式

 

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条规定了征收按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋的补偿事宜,原《实施细则》中将补偿方式予以细化。新《实施细则》对此进行了部分调整,将公有住宅房屋分成:公有非成套住宅房屋(平房和简易楼房)、楼房两大类型并分别规定了补偿方式及标准。增加了:1、被征收房屋为楼房的不再进行房改;2、直管公房所有人或房屋承租人在规定范围和标准内选择产权调换房屋,且属于保障性安居工程和旧城区改建项目的,其差价款计入土地熟化成本;3、房改购房资格条件由各区组织认定。对适用本条第二项进行征收补偿的,各区应及时将公有房屋承租人房改信息录入市公有住房出售审核系统;4、对于无租赁户的公有住宅房屋,只发放被征收人房屋价值补偿费用和搬迁费用,不发放临时安置费、搬迁奖励费、货币补偿奖励费等费用。

 

(七)享受最低套型面积标准的认定资格

 

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十八条中规定了享受最低套型面积标准的情形,新《实施细则》中用列举的方式明确了八种不应享受最低套型面积标准的情形,分别为:1、在本市承租有其他公有住房(含企业单位自管房或已签订公有房屋使用权转让合同)的;2、在征收范围外另有产权住房(包括网签购房合同、网签预售合同、预告登记),以及有转让房改房行为的;3、因本市他处住房(含宅基地)征收获得补偿安置房或产权调换房屋的;4、在本市他处有宅基地住房的;5、在本市他处有保障性房屋(含公共租赁住房、廉租房和经济适用房),在征收补偿核查享受最低套型面积标准资格时未退出的;6、已经享受过本市最低套型面积标准待遇的;7、房屋征收决定公布之日前5年(含)内,在本市房屋征收(拆迁)获得过货币补偿款,由于自身原因未购买住房的;8、被征收人或者公有房屋承租人属于未成年人且其父母另有住宅房屋的。

基于上述规定,在实践中就如何对享受最低套型面积标准的人员进行认定有了政策依据,但亦增加了排查的难度。

 

(八)提高了停产停业损失补偿费、附属物补偿费等相关费用标准

 

原《实施细则》中规定的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费是基于2013年的经济状况予以制定,2017年5月26日济南市城市更新局颁发《关于调整济南市市区房屋征收搬迁费临时安置费发放标准的通知》(济更政字〔2017〕25号),该通知中就房屋搬迁费、临时安置费标准进行调整,但停产停业损失补偿费未调整。新《实施细则》在沿用济更政字〔2017〕25号标准的基础上,将一次性停产停业损失补偿费进行调整,即:一次性停产停业损失补偿费按照被征收非住宅房屋建筑面积计算,营业、生产用房为每平方米400元,其他非住宅用房为每平方米300元。另考虑安置房交付后的装修情形,增加:安置房按普通商品房标准装修的,自安置房交房之日当月起,房屋征收部门可按照每月临时安置费的标准,发放3个月临时安置补助。

 

(九)明确征收存有产权或使用权纠纷房屋的处理方式。

 

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十五条规定:被征收房屋存在产权纠纷或者使用权纠纷,在签约期限内又未解决的,房屋征收部门应当暂时安置被征收房屋现使用人。但在实践过程中,房屋征收实施单位为加快征迁进度,与现使用人签订暂安协议,在纠纷长期未决的情况下对项目产生较大影响。

新《实施细则》中对该处理方式进行细化,更具有可操作性。具体内容为:1、被征收房屋存在产权或使用权纠纷,在签约期限内当事人未达成协议的,应实行产权调换(房屋安置),产权调换的房屋暂时安置现使用人。存在使用权纠纷的,房屋征收部门应与被征收人签订征收补偿协议,与现使用人签订暂时安置协议,暂时安置协议应作为征收补偿协议的附件。存在产权纠纷的,超过签约期限当事人仍未达成协议的,应作出补偿决定。补偿决定应载明房屋所有权人不明确、安置房屋由现使用人暂时使用等相关事项。2、被征收人和被征收房屋现使用人对搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费以及搬迁奖励费的领取有争议的,由当事人协商解决;协商不成、房屋现使用人在签约期限内按期搬迁的,房屋征收部门可将搬迁费发放给房屋现使用人,其他款项由房屋征收部门暂为保管,待达成协议后,按协议办理。

 

二、新旧《实施细则》内容对比

以上内容为新旧《实施细则》条款内容对比,并结合调整较大的条款就新《实施细则》的几个亮点问题进行解读。国有土地上房屋征收关乎民生,只有在程序合法、合规,补偿合理、公平的前提下才能顺利的推进项目实施,保障被征收人的合法权益。

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