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• 发布时间：2022-08-24 10:04
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【概要描述】 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   一、如何认定“在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”中的“查封时间”？   在（2021）最高法民终550号程一伦与沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行案外人执行异议之诉二审一案中   上诉人（原审原告）程一伦认为：一审法院于2014年10月23日首次查封案涉房屋，后因查封期限届满未办理续封手续，于2016年11月15日再次查封案涉房屋，故首次查封的效力消灭，本案对案涉房屋的查封效力始于2016年11月15日。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年10月31日，在首次查封失效之后、再次查封之前，故应认定在查封前已形成了合法有效的书面买卖合同关系。   最高院认为：人民法院对案涉房屋的首次查封时间为2014年10月23日，程一伦主张案涉房屋的查封时间应为2016年11月15日无事实和法律依据，而程一伦与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年10月31日，晚于案涉房屋的首次查封时间，故程一伦的主张不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。故程一伦的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，一审法院对程一伦关于其享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。   因此，根据最高法院的裁判理由，“在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”中的“查封时间”应理解为涉案房屋的首次查封时间。   二、《执行异议和复议规定》第二十八条规定中的查封是否仅指执行中的查封？是否包括诉讼中的保全查封？是否包括轮候查封？   在（2020）新民终149号（2021）最高法民申1519号户木祥与国药新疆库尔勒医药有限责任公司等申请执行人执行异议之诉再审一案中再审申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）户木祥认为：（一）诉讼中的财产保全是临时措施，争议债权尚未确定，并不当然进入执行程序。执行异议之诉是针对执行程序中所发生的查封措施，不涉及诉讼保全，确定案涉房屋的查封时间应当以执行裁定出具时间为准。（二）新证据浙江省余姚市人民法院（2015）甬余泗民初字第12-1号民事裁定书及协助执行通知书，能够证明案涉房屋在2015年3月3日保全时属于轮候查封，此时保全并未生效，二审认定查封保全时间为2015年3月3日错误。   最高法院认为：《执行异议和复议规定》第二十八条未对查封是否为执行中的查封进行区分，无论是诉讼中的保全查封还是执行中的查封，均具有公示效力，其效力不仅及于被查封人，还及于第三人。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”规定，诉讼保全中的查封在进入执行程序后自动转为执行中的查封。户木祥认为《执行异议和复议规定》第二十八条中的查封仅限于执行程序中的查封，其该再审申请事由于法无据，不能成立，本院不予支持。   再审审查中，户木祥以浙江省余姚市人民法院（2015）甬余泗民初字第12-1号民事裁定书及协助执行通知书作为新证据申请再审，认为案涉房屋的查封系轮候查封，但上述文书未明确记载所查封的房屋包括了案涉房屋。案涉房屋查封即使属于轮候查封，但轮候查封系人民法院依据生效的执行裁定实施的强制执行措施，在依法自动产生查封效力前并非不产生法律效力，而是产生预查封的法律效力。户木祥再审申请中提交新证据证明其于2017年1月领取了案涉房屋的入住通知单，占有案涉房屋，即使该证据能够证明其主张，因户木祥对案涉房屋的占有行为发生在案涉房屋查封之后，原判决认定户木祥不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，认定事实及适用法律并无不当。户木祥以有新证据足以推翻原判决的再审申请事由不能成立，本院不予支持。   因此，根据最高法院的裁判，《执行异议和复议规定》第二十八条中的查封不仅限于执行程序中的查封，也包括诉讼中的保全查封、轮后查封。