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• 发布时间：2022-11-09 10:16
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【概要描述】 一、不动产抵押合同的法律效力   人民法院出版社2018年12月第1版《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要》第241页：“不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，债权人如主张享有抵押权的，不应得到支持。但是否登记并不影响抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，就对双方具有约束力………”   《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第60条：“不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持………”   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（法释〔2020〕28号）第46条第1款：“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。”   订立不动产抵押合同，是合同当事人的民事法律行为，只要符合《民法典》第134条规定的条件，合同就有法律拘束力。   最高人民法院在上述司法政策文件、司法解释中不断阐明：订立不动产抵押合同和办理抵押权登记，是两个相对独立的民事法律行为，前者是债权行为，后者是物权行为。债权行为是物权行为的原因，物权行为是债权行为实际履行结果。不动产抵押合同依法成立且实际履行（进行抵押登记）的，设立不动产抵押权，未实际履行的，抵押权未设立但不影响抵押合同的法律效力。   二、未履行抵押合同约定的登记义务，是否承担违约责任   人民法院出版社2018年12月第1版《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要》第241页：“………如抵押人依约负有办理抵押登记的义务，但因抵押物灭失或转让而不能办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约责任，以抵押物的价值为限赔偿债权人履行利益的损失………”   《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第60条：“………因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任”   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（法释〔2020〕28号）第46条第2款、第3款：“抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。   因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。”   因未履行抵押合同约定的登记义务，不动产抵押权未能设立，但不动产抵押合同依然有效。债权人可否要求抵押人承担违约责任呢？   最高人民法院民二庭法官会议纪要和全国法院民商事审判工作会议纪要认为：因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人有权要求抵押人以抵押物的价值为限承担违约责任。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（法释〔2020〕28号）第46条第2款和第3款内容，以抵押人对未履行抵押合同约定的登记义务是否有过错为标准，对是否承担违约责任分别进行了规定：抵押人对未登记没有过错的，抵押人以抵押物的替代物为限承担违约责任，没有替代物的，抵押人不承担责任；抵押人对未登记有过错的，抵押人承担违约责任，违约责任范围是抵押合同约定的担保范围，但不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。   抵押人承担违约责任，要受到抵押物价值、约定的担保范围、合同预期利益等因素限制。抵押人的违约责任，体现为主债务人不能清偿的部分，即债权人有权要求抵押人对主债务人不能清偿的债务，以抵押物价值为限承担赔偿责任。抵押人的违约责任具有填补性、可预见性和限制性。这种违约责任，可理解为以担保范围和抵押物价值为限的一般保证。(2019)最高法民终2025号民事判决书和2017最高法民申2340号民事裁定书的裁判要旨，也持此观点。