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• 发布时间：2023-07-10 15:35
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【概要描述】     一、问题提出   消防验收是指消防部门对企事业单位竣工运营时进行消防检测的合格调查。竣工的建设工程一般由建设单位向住建部门提出工程竣工消防验收申请，经验收合格后方可投入使用。   因消防安全直接关系的人民群众的生命及财产安全，所以我国《消防法》第十三条第三款明确规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”实践中，存在许多未经消防验收便对外出租的房屋，如何判断上述房屋租赁合同的效力，如何理解《消防法》第十三条的规定，司法实践中存在不同观点，本文拟通过四个案例就上述问题进行探析。           二、相关案例及裁判观点   （一）以租赁房屋是否通过消防验收关系社会公共利益为由，适用《消防法》第十三条规定认定租赁合同无效。   案例一：王某1与柯某房屋租赁合同纠纷案（青海省门源回族自治县人民法院【2018】青2221民初469号）   法院认为：原告王某1（反诉被告）与被告柯某（反诉原告）之间的房屋租赁合同虽系双方当事人真实意思表示，但该涉案房屋所属的整栋楼体系保障性安居工程，属大型人员密集场所，是否经过消防验收关系社会公共利益。因此本案涉案房屋应被认定为必须经公安机关消防机构验收的房屋，但至本案法庭辩论终结前，该涉案房屋所属的整栋楼体仍未进行消防验收，在此情况下原告王某1（反诉被告）将涉案房屋出租给经营网吧的被告柯某（反诉原告）显然违反了《消防法》第十三条的规定。被告柯某在订立合同时，未尽审慎审查义务，致其不能办理相关消防手续。双方当事人对签订的无效房屋租赁合同应承担缔约过失责任。   （二）即使房屋经过竣工验收或在订立租赁合同后取得消防验收，但也会以租赁合同签订和约定交付房屋的时间均在通过消防验收之前为由认定合同无效。   案例二：博乐市吉祥盛房地产开发有限公司、霍一鸣房屋租赁合同纠纷案（新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院【2021】新27民终352号）   一审法院认为：《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条规定，按照国家工程建设标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。依法应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案房屋在2017年11月至2020年4月间虽然经过竣工验收，但未经消防验收，禁止投入使用。霍一鸣与博乐市吉祥盛房地产公司于2017年11月2日签订的《吉祥盛商业广场商铺租赁管理合同》违反了《中华人民共和国 消防法》的强制性规定，为无效合同。   二审法院认为：2017年11月2日博乐市吉祥盛房地产公司与霍一鸣双方签订了《吉祥盛商业广场租赁管理合同》，约定交付商铺时间为2017年11月11日。2020年4月14日，吉祥盛商业广场消防验收合格。双方签订合同和约定交付房屋的时间均在通过消防验收之前。《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条规定，按照国家工程建设标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。依法应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。故，霍一鸣与博乐市吉祥盛房地产公司于2017年11月2日签订的《吉祥盛商业广场商铺租赁管理合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，为无效合同。   （三）租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。只要租赁标的取得建设工程规划许可证，则不宜否定租赁合同的效力。   案例三：李焕亮、刘珍珠等租赁合同纠纷案（新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院【2023】新28民终42号）   法院认为：本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”《中华人民共和国消防法》第十条和第十三条第三款的规定并不导致双方签订租赁合同的民事法律行为无效。案涉商铺系市场商铺，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被上诉人亦提供其已经取得建设工程规划许可证，一审法院认定双方租赁合同有效正确，本院予以认定。   （四）未经竣工验收和消防验收，仅仅是对交付使用和投入使用的管理性规定，并不是认定合同无效的法定理由。   案例四：贵阳传奇医院有限公司、贵州富安房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷案（贵州省贵阳市中级人民法院 【2020】黔01民终4579号）   法院认为：另，对于传奇医院主张的涉案租赁物业未经竣工验收和消防验收，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款 “依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，《房屋租赁合同》也应当无效的理由，本院认为，未 经竣工验收和消防验收，仅仅是对交付使用和投入使用的管理性规定，并不是认定合同无效的法定理由，故本院对此亦不予采信。           三、小结   通过上述案例、裁判观点可知，对于未经消防验收的房屋租赁合同效力司法实务中存在一定争议。其争议的焦点主要是《消防法》第十三条的规定属于管理性强制规定还是效力性强制规定。本所律师倾向认为该规定为管理性强制性规定，原因在于该条款虽规定房屋未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，但并未明确指出违反该条款将会导致合同无效。并且结合《消防法》第五十八条规定应进行消防验收而未验收擅自投入使用的惩罚措施，则更能体现《消防法》第十三条的立法本意是出于行政管理的需要。   其次，将未经消防验收即对外租赁的合同认定为有效能够更好的保护守约方的合法权益。依据《民法典》第157条的规定，在合同无效的情形下，双方应当返还财产或折价补偿，守约方可向违约方主张的赔偿仅包括违约方给其造成的损失。而且合同无效是双方当事人均可主张的事由，如果出租人在合同履行的过程中以此为由主张合同无效进而达到其解约的目的，承租人的权益则会受到进一步的侵害。而在合同有效的情形下，若合同约定了违约责任，只要约定的违约金未过分高于给守约方造成的损失，守约方则有权要求违约方承担未配合办理消防验收手续或房屋未通过消防验收的违约责任。因此不宜将未通过消防验收的房屋租赁合同认定为无效合同。   最后，从近年司法实践和地方法院对该问题的解答来看，认定上述合同无效的适用空间将越来越小。一方面法院本着谦抑性原则对于合同无效的认定愈发谨慎，更加尊重当事人之间的意思自治，更加注重维护交易的稳定性。另一方面，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干的解答》(京高法发(2013]462号）就该问题亦明确了观点“当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。”           四、风险提示   1、消防验收及验收备案制度制定的目的是保证房屋质量、维护人民群众的生命财产安全，因此，虽然未经消防验收并不必然导致合同无效，但验收通过依旧是房屋能够顺利使用的前提条件。未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经抽查不合格的，也会存在停止使用的风险。   2、为规避消防验收未通过导致合同目的无法实现的风险，建议出租人与承租人在租赁合同中明确约定消防报验的责任主体及相关违约责任。