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众成清泰济南所王言自、张璇律师代理的房屋买卖合同胜诉案件入选《中国法院2020年度案例》

Published:

2021-04-19

国家法官学院联合最高人民法院司法案例研究院正式出版《中国法院2020年度案例》系列丛书，我所金融二部主任王言自和张璇律师代理胜诉的案件《未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同也可合法有效——泮某智、陈某燕诉张某秋房屋买卖合同案》被选入该丛书房屋买卖合同纠纷分册。入选案例裁判摘要
        2012年7月28日，泮某智、陈某燕、张某秋就案涉房屋签订房屋买卖合同，双方对该房屋已于 2011 年抵押给齐河农村信用社是明知且无争议。截止到二审期间，案涉房屋仍处于抵押权预告登记状态。泮某智、陈某燕认为未经房屋抵押权人同意签订的房屋买卖合同无效，故起诉至法院，请求法院确认房屋买卖合同无效，并判令张某秋退还房屋。一审法院支持泮某智、陈某燕的诉讼请求。王言自律师作为一审被告张某秋的代理人，2018年4月向德州市中级人民法院提起上诉。二审法院认为，案涉房屋买卖合同有效。理由如下：首先，《中华人民共和国物权法》第十五条明确区分了合同效力、物权变动效力的不同，即买卖双方自愿针对抵押房产签订的《房屋买卖合同》是双方真实意愿表示，自成立即生效，该合同是否符合担保法、物权法规定的转让条件，仅影响物权变动效力而非合同效力。且该合同产生的是债权，并不能引起物权变动。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定了抵押人在何种情形下可以处分抵押物，该条的立法目的是保护抵押权人的权利，而非规范抵押物转让合同的效力，该条是管理性规定而非效力性强制性规定。故未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因案涉房屋买卖合同有效，故泮某智、陈某燕基于合同无效而由张某秋退还房屋的请求，本院不予支持。至于案涉房屋买卖合同能否继续履行，合同当事人是否存在违约行为等，泮某智、陈某燕可另行主张。

启示
       该案很好地体现了人民法院针对不动产买卖合同纠纷案件中关于抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产效力问题的裁判原则。首先，二审法院明确区分了合同效力、物权变动效力的不同。其次，二审法院从立法目的的角度解析了《物权法》当中关于“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”规定，明确《物权法》的立法目的在于保护抵押权人的权利，而非规范抵押物转让合同的效力，不能据此认定转让合同无效。最后二审法院对《物权法》上述规定的性质做出回答，明确上述规定是管理性规定而非效力性强制性规定。最终裁判抵押物转让合同成立。
       该案判决后，最新颁布的《民法典》第四百零六条已经明确，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”。而该案体现的正是《民法典》做出这一重大修改的原因之一。研究该案，可以更好地理解我国民法制度发展方向，更好地把握人民法院的裁判原则。