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视点 | 房企破产场景下按揭购房人权益保护与管理人履职要点——以《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》及入库案例为视角

Published:

2026-10-28

2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，以下简称《纪要》）。同日入库的人民法院案例库参考案例2026-08-2-108-001（汉中案例）确立两项裁判规则：其一，购房合同解除致担保贷款合同目的无法实现的，享有解除权的主体可请求一并解除担保贷款合同，房企应将买受人已支付的购房首付款和已偿还的房贷本息返还买受人，同时将剩余房贷返还银行，购房人对剩余贷款不承担还款责任；其二，预告抵押登记的效力不因合同解除而消灭，其义务主体由买受人变更为房企，由房企继续承担预告抵押担保责任。2025年7月入库的参考案例2025-07-2-091-001（盐城案例）确立：买受人可在同一案件中一并主张解除购房合同和担保贷款合同，合同解除后由房企承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任，购房人对剩余贷款不承担还款责任。本文即以此为视角，梳理房企破产场景下按揭购房人的权利实现路径与管理人的依法履职要点。

引言

一、按揭购房人权益保护与管理人履职的规范依据

（一）法律

《民法典》第221条（预告登记的效力及失效情形）、第563条（法定解除事由）、第564条（解除权除斥期间）、第566条第3款（主合同解除后担保责任）；《企业破产法》第18条（管理人对双方均未履行完毕合同的选择履行权）、第43条（破产费用与共益债务随时清偿）、第113条（清偿顺序）。

（二）司法解释与批复

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，2020年修正，以下简称《商品房解释》）第20条、第21条第2款（解除担保贷款合同与购房贷款、购房款本息的分别返还）；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保制度解释》）第52条（抵押预告登记的优先受偿条件及破产情形）；《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《商品房批复》）第2条、第3条（商品房消费者交付请求权、价款返还请求权优先）；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》（以下简称《企业破产法解释（三）》）第8条（债权确认之诉及十五日起诉期限）。

（三）司法指导性文件

《纪要》相关规定。《纪要》属于司法指导性文件，不是裁判依据，其作用在于统一裁判思路、规范自由裁量、指导管理人依法履职。

二、按揭购房人的权益保护

楼盘烂尾后，按揭购房人最关心的是管理人是否会单方解除购房合同，以及自身是否会陷入“钱房两空”的境地。

（一）主张交房

1.按揭购房人主张交房的情形

（1）消费性购房主张

其一，提交购房合同、居住需求证明，证明购房目的为刚性或改善型自住需求。

其二，向管理人主张继续履行合同，管理人不得依《企业破产法》第18条解除。

其三，合同继续履行后应及时支付剩余购房款；经催告后在合理期限内仍不履行的，管理人有权解除合同，购房款返还请求权降为普通债权。

其四，破产程序终结前房屋具备交付和登记条件的，管理人应及时交付并办证；房屋上存在贷款银行抵押的，可在抵押权人依法获得清偿后请求注销抵押登记。

（2）已付清全部购房款主张

其一，提交全额付款凭证，主张管理人不得解除购房合同，应继续履行。

其二，管理人违法解除购房合同的，可提出异议或诉讼。

其三，购房人应按期偿还按揭贷款；一旦断供，贷款银行可能催收、宣布贷款提前到期并行使抵押权。

（3）已办理预告登记主张

其一，确认破产受理前已完成预告登记并核实其状态。管理人不得以购房人未支付全部价款为由主张解除合同。

其二，即便购房人付了首付款，尚有大部分按揭贷款未还，管理人也不得以此为由解除合同。

其三，破产程序终结前符合办理本登记条件的，要求管理人办理本登记；但购房合同因不能续建而无法履行被解除的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按普通债权清偿，购房人系商品房消费者的除外。

其四，合同继续履行后，购房人应按约定继续偿还按揭贷款，配合管理人推进交付和办证。

（4）已合法占用主张

其一，提交交房通知书、钥匙交接单、物业入住手续，证明破产受理前已合法占有房屋。

其二，主张管理人无权解除购房合同，收回房屋。

其三，管理人继续履行购房合同的，及时支付剩余购房款或继续偿还按揭贷款。

2.按揭购房人主张交房的路径

按揭购房人的权利主张宜采“叠加主张、择优适用”的思路，即在逐项审查主张交房的各情形构成要件的基础上，优先援引保护力度最强的情形。按揭购房人优先主张消费性购房人身份（保护力度最强，合同应当继续履行，权利顺位参照《商品房批复》确定）；其次主张预告登记保护，管理人不得仅以未付全款为由解除合同；已付全额购房款或实际入住的，主张继续履行合同或不得收回房屋的保护。

（二）主张返还购房款

1.购房合同与担保贷款合同联动解除

购房合同解除后，担保贷款合同的目的已无法实现。依据《纪要》第18条、《商品房解释》第20条，购房人可请求解除担保贷款合同。

2.购房款范围及返还

根据《纪要》第18条第1款、第31条第2款第（一）项，担保贷款合同解除后，房企收受的款项由购房贷款（尚未归还的个人按揭贷款）和已付购房款两部分组成。《纪要》第18条第1款规定：“房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给贷款银行和购房人。”其中，应返还购房人的“购房款”，包括购房人支付的首付款和已偿还的按揭贷款本息（即已偿还的月供）两部分。入库参考案例2026-08-2-108-001的裁判要旨亦明确，房企应将买受人已支付的购房首付款和已偿还的房贷本息一并返还买受人。之所以将已偿还的月供纳入购房款，其法理在于：依据《民法典》第566条恢复原状的一般规则，合同解除后本应就各方给付分别返还，即房企向购房人返还首付款、向银行返还尚未归还的贷款本金，银行向购房人返还已收月供；此种分别返还程序繁琐，且购房人须另行向银行主张已付月供，不利于其权益保护。《纪要》第18条第1款系将上述三角关系简化为由房企“一家担两头”，即房企将收受的购房贷款（尚未归还部分）返还贷款银行、将购房款（含首付款及已偿还的按揭贷款本息）返还购房人，贷款银行无需向购房人退还已收月供；其中消费性购房人的购房款可享受《纪要》第31条第2款第（一）项第一顺位的优先保护，非消费性购房人的购房款则按普通债权清偿。

3.购房人无需承担银行贷款还款责任

担保贷款合同解除后，房企直接向贷款银行返还贷款本金，购房人不再是还款义务人，贷款银行不得再要求购房人承担清偿责任。

4.主张购房款返还的路径

（1）解除购房合同。

其一，解除条件。消费性购房人可以《民法典》第563条为解除权基础主张解除，但其购房款返还请求权欲取得《纪要》第31条第2款第（一）项的第一顺位保护，须以房屋“不能交付且无实际交付可能”为前提。《纪要》第17条第3款规定，若解除系因购房人以迟延交付等非不能续建原因（即不属“不能交付且无实际交付可能”）导致合同目的不能实现而主张的，其购房款返还请求权和损害赔偿请求权只能按普通债权清偿。

其二，诉讼请求安排。宜安排主位请求：请求确认购房合同已于解除通知到达之日解除，并可依《商品房解释》第20条、参照2025-07-2-091-001号参考案例，将贷款银行列为被告，在同一案件中一并主张解除担保贷款合同。同时安排备位请求，请求判令解除购房合同，以免因主位请求不获支持而陷入程序空转。

（2）解除担保贷款合同。

其一，购房合同解除后，担保贷款合同目的落空，购房人依据《纪要》第18条第1款、《商品房解释》第20条请求解除。

其二，解除后果。担保贷款合同解除后，房企应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息，分别返还给贷款银行和购房人。

其三，贷款银行的后续处理。贷款银行可就购房人欠付的贷款本息申报债权并就担保物优先受偿（仅办理抵押预告登记的，依据《民法典担保制度解释》第52条第2款行使权利）；购房合同依《商品房批复》第3条解除的，贷款银行就担保物受偿不足部分可按《纪要》第31条第2款第（一）项顺位清偿，但不得再要求购房人继续清偿。

（3）申报购房款返还请求权。

购房人应依《纪要》第19条向管理人申报，由管理人分类登记后按第31条顺位清偿。第31条第2款第（一）项第一顺位的适用前提是房屋因“不能交付且无实际交付可能”而被解除或终止；因购房人原因解除的，只能按普通债权清偿。

（4）路径要点与风险提示。

其一，依次推进。三个步骤在实体处理上一般应按“解除购房合同→解除担保贷款合同→申报返还债权”的顺序推进，以免权利基础不明；其中债权申报可与诉讼程序并行推进。

其二，慎用通知解除。以通知方式行使解除权后，宜通过诉讼确认解除效力。

其三，备位请求。在确认解除效力的诉讼中宜同时提出备位请求，避免主位请求不获支持导致全案被动。

其四，慎用断供。在依法解除担保贷款合同前，以“断供”方式自救，可能构成违约，应通过法定程序主张权利。

（三）一房数卖时按揭购房人的主张

房企破产且涉一房数卖时，购房人主张权利应循下列路径。

1.证据留存

购房合同、付款凭证、贷款合同、实际占有控制材料等。

2.准确判断自身顺位与身份

核查是否已办理预告登记、是否已合法占有、已付房款比例。

3.及时申报债权并明确类别

顺位靠前且房屋具备交付登记条件的，主张继续交付房屋并办理过户登记；因一房数卖致合同目的落空、无实际交付可能的，宜解约退款，其中商品房消费者享有价款返还的优先保护。

4.按揭购房人无法取得房屋时，须联动解除担保贷款合同

三、管理人依法履职要点及风险防控

《纪要》确立的消费性购房人已付购房款、尚未归还个人按揭贷款的最优先清偿顺位；重构在建工程抵押权的优先受偿范围，并明确续建增值部分的清偿顺序；明确商品房担保贷款合同一并解除后还款责任向房企转移，并限制贷款银行向购房人继续追偿；创设续建融资的共益债务处理与续建增值范围内优先受偿规则；新增购房人单独表决组、逾期交付违约金特殊处理、“三代”协议稳定、以房抵债与让与担保分类处理、债务人财产认定等规则，管理人履职时，应予以高度重视。

（一）房屋能够交付情形下的管理人履职

1.履职要点

（1）准确认定房企财产范围。

依据《企业破产法》第30条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《企业破产法解释（二）》）第1条、第2条规定，破产受理前相关房屋已办理产权登记，或者拍卖成交、变卖成交、以房抵债裁定已送达买受人、债权人的，买受人、债权人主张房屋不属于房企财产并请求取回的，管理人审查属实的，应当予以认可。相关财产权属存在争议的，在相关破产衍生诉讼对权属作出认定前，管理人不得处置。管理人还应依照《企业破产法》第34条至第36条及《纪要》第7条及时追回属于房企的财产，防范股东、实际控制人、关联企业抽逃资金、逃废债务，依法追回的被违规抽调挪用资金应当优先用于项目复工续建。管理人不再依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项、第6项规定，审查认定房企财产。

（2）审查合同性质，决定继续履行或解除。

管理人须对购房人的付款、预告登记、实际占有、购房用途等事实逐项核查，再决定继续履行或解除。

购房人属消费性购房，已支付全部购房款，已办理预告登记、或破产受理前已合法占有房屋的，不得依《企业破产法》第18条解除，购房合同原则上应继续履行。

（3）穿透审查消费性购房。

消费性购房认定的本质在于判断购房人的真实目的是“住”还是“钱”。管理人须穿透审查，防止优先保护范围泛化。以下情形不宜认定为消费性购房：机构购房；投资购房；让与担保购房（购房作为借贷担保，无真实购房意图）；融资性购房（房企以虚构购房人名义套取银行贷款）；以房抵债（以房屋抵偿债务而非居住购房）；商铺/写字楼等商业经营用房。

此外，依据《纪要》第10条第3款，避免将征收拆迁安置户与普通购房人混同处理。

（4）推动项目续建，保障房屋交付，维护“三代”协议。

管理人应对已完工工程量进行现场勘查，并及时封存相关施工资料，以确定复工续建前的工程价款金额；原施工单位同意按续建方案继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务随时清偿；续建方案（含融资方案）应在第一次债权人会议召开前报请人民法院批准，或者经债权人会议表决通过、人民法院许可后实施；续建融资债权一般按共益债务清偿，并可在项目续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款债权；经与建设工程价款优先权人、抵押权人协商一致，续建融资债权亦可优先于破产受理前产生的建设工程价款债权或者抵押债权受偿。

破产受理前因保交楼、保交房需要，相关主体经地方政府有关部门协调与房企签订代管、代持、代建协议（以下简称“三代”协议）的，管理人不得依《企业破产法》第18条主张解除，也不得依第31条、第32条、第33条主张撤销或确认无效。适用时应审查协议签订背景、政府协调文件以及资金投入与建设推进情况，防止适用范围泛化；名为“三代”实为转移资产、逃废债务的虚假安排不受该条保护，管理人仍可主张撤销或确认无效，并可依法移送犯罪线索。

（5）落实交付与办证义务。

房屋具备交付和登记条件的，管理人应及时交付并办理登记，同时要求购房人支付剩余购房款；购房人经催告后在合理期限内仍未履行的，管理人可依《民法典》第563条第1款第（三）项解除合同，购房款返还请求权降为普通债权。合同在破产程序中继续履行的，受理前已产生的逾期交付违约金或损失赔偿金作为普通债权清偿，不得与剩余房款抵销；受理后因逾期办证、逾期交付继续产生的违约金停止计算，管理人以房地产市场深刻调整构成不可抗力为由，对申报债权予以调减。

（6）依法组织购房人单独表决。

请求继续交付房屋并办理过户登记的购房人，管理人应在债权表中作为单独类型登记，并将该部分债权人作为单独表决组，就项目续建、融资等与建设和交付相关事项进行表决，其表决权根据表决时已支付的房款金额确定；请求交付房屋的债权在后续履行中转化为金钱债权请求权的，管理人应当及时在债权表中予以注明并调整登记类别。

2.履职风险及应对措施

（1）合同解除不当风险。

对已付全款、已办理预告登记、已合法占有的购房人违法解除合同，可能引发衍生诉讼及管理人赔偿责任。

建立购房人权利状态核查清单，逐项核实付款、登记、占有事实后再作决定。

（2）消费性购房人认定泛化风险。

将投资性购房、以房抵债、商铺购买等纳入消费性保护范围，会不当挤占第一顺位清偿资金。

对消费性购房应作穿透审查，投资购房、以房抵债、商铺/写字楼经营用房等不宜认定为消费性购房。

（3）一房数卖顺位认定错误风险。

未核查各购房人的合同签订时间、登记、占有、付款比例及来源，可能损害真实购房人权益。

管理人应按所有权登记（预告登记）、合法占有、合同履行情况及成立先后确定保护顺位；恶意办理登记的购房人的权利不能优先于已合法占有该房屋的购房人。

（4）抵押权“缩水”引发的赔偿责任风险。

《纪要》第30条确立的抵押权“缩水”规则，将抵押权优先受偿范围锁定于破产受理时已完工部分的价值，并规定续建增值部分依次优先清偿续建产生的建设工程价款债权和续建融资债权。管理人未准确测算抵押权人的优先受偿金额，将面临抵押权人追偿及在过错范围内承担补充赔偿责任的风险。

管理人应在债权申报与核查期内就“缩水”规则的适用向抵押权人释明；应聘请具有房地产评估资质的机构，对破产受理时已完工部分价值和续建部分价值分别进行专项评估，并在分配方案中列明各自对应的优先受偿主体和金额。

（二）房屋无法交付情形下的管理人履职

1.履职要点

（1）依法解除购房合同。

房屋不能交付且无实际交付可能的，管理人应依法解除或终止购房合同。

（2）联动解除担保贷款合同。

购房合同被确认无效、撤销或解除后致使担保贷款合同目的无法实现的，担保贷款合同亦应解除。

（3）妥善处理抵押登记与贷款银行债权的衔接。

管理人不能主动注销抵押登记，即便购房合同和担保贷款合同均已解除，贷款银行对房屋享有的抵押登记或抵押预告登记仍有效存续（贷款银行仅办理抵押预告登记的，其优先受偿范围依据《民法典担保制度解释》第52条第2款确定）。但抵押权人在清算程序中依法获得清偿后，购房人或管理人可请求裁定注销相应抵押登记。购房合同依《商品房批复》第3条解除后，贷款银行就担保物受偿不足部分可按《纪要》第31条第2款第（一）项顺位清偿。管理人应主动函告贷款银行，促使其在法定期限内申报债权。

（4）购房人购房款返还请求权的分类登记与审查。

购房款返还请求权，须区分消费性购房人（列第一清偿顺位）与非消费性购房人（按普通债权清偿），进行分类登记、审查。

（5）财产处置。

破产财产处置应优先采取项目整体出售方式。管理人宜在重整计划草案、和解协议草案或者整体出售方案中制作继续履行购房合同清单（含楼栋、房号、购房人、已付金额、剩余房款等），明确承接主体与资金来源。项目整体出售的，继续履行的购房合同以及土地出让金等相关公共费用债务一并转让，受让人应继续向购房人履行交付房屋、协助办证、缴纳相关公用费用等义务。

（6）刑民交叉的统筹处理。

若房企涉非法集资等刑事案件，管理人应依照《纪要》第6条“刑破并行”规则，通过府院联动机制统筹追赃挽损与破产程序公平分配；对刑事保全措施下的债务人财产，应依第4条第2款与刑事办案单位协商甄别，必要时逐级报请共同的上一级党委政法委协调。

（7）依法编制分配方案，遵循法定清偿顺位。

购房合同因房屋不能交付且无实际交付可能而被解除或终止的，管理人应依《纪要》第31条第2款第（一）项至第（九）项的顺序清偿，破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。

2.履职风险及应对措施

（1）银行债权处理不当的风险。

管理人错误注销抵押登记，可能面临银行的赔偿责任追索。

管理人应严格遵守《纪要》第18条第2款确立的注销限制，并在抵押权人依法获得清偿前留存释明与沟通记录。

（2）购房款范围认定错误的风险。

管理人未将购房人已偿还的按揭贷款本息计入购房款范围，可能导致购房人第一顺位受偿金额被不当缩减。

调取并逐笔核对银行流水，确保购房款金额认定准确。

（3）消费性购房人认定泛化的风险。

将投资性购房、以房抵债等纳入消费性保护范围，不当挤占第一顺位清偿资金（风险情形与应对同本部分（一）2（2））。

对售后包租、后让与担保等特殊交易结构，保持高度警惕。

（4）群体性信访风险。

房屋无法交付时购房人群体规模大。

提前制定维稳预案，在债权申报期内主动释明规则，必要时依托府院联动机制协调处置。

（5）监督问责风险。

债权审查裁量不当引发衍生诉讼，影响报酬考核；财产处置关键环节存在廉洁与程序双重风险。

债权审查标准要报送管辖法院备案，在管辖法院监督指导下逐笔审慎核查债权，同类债权统一尺度；依法处置房企财产且书面留痕，主动接受院庭长监督。

结语

房企破产处置牵涉购房人、贷款银行、施工企业、供应商及金融机构等多元主体利益，管理人履职须以《纪要》为遵循，坚持“能交房则交房、不能交房则依法退款”的分类施策思路。一方面，对消费性购房人、已付全款、已办理预告登记或已合法占有的购房人，严格保障继续履行交付义务；另一方面，对无交付可能的房屋，联动解除购房合同与担保贷款合同，将还款责任依法转移至房企，并依法定清偿顺位公平分配。管理人应严守程序与廉洁底线，防范合同解除不当、抵押权“缩水”、群体性信访等风险，依托府院联动统筹刑民交叉与维稳处置，实现购房人权益保护、金融债权保障与市场风险出清的平衡，切实发挥破产制度救治与出清的双重功能。

关键词：

无

视点 | “背靠背”条款不是无限期拖欠的挡箭牌——以《民法典》第511条为中心

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