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视点｜关于“借名买房”案外人执行异议之诉的相关裁判观点梳理与分析

Published:

2025-09-25

在房地产交易领域，为应对住房限贷限购政策或获取政策性住房资格等需求，通过第三方名义购置房产的做法时有发生，这种情形通常被称为“借名买房”。当产权登记人的债权人因债务问题申请司法机关对登记房产采取保全措施时，实际出资购房的一方往往会通过诉讼程序主张权利。在此类纠纷中，主要争议集中于：实际购房者提出的权利主张能否对抗强制执行、司法机关的审查认定标准，以及权利主张方的证明责任等问题。本文以《中华人民共和国民法典》、最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》等规范性文件为依据，结合相关案例，对“借名买房”情形下案外人执行异议之诉的相关问题展开探讨。

一、问题提出

借名买房是指实际出资人（借名人）以他人（出名人）名义购买房屋并将产权登记在出名人名下的行为。只要该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效民事法律行为。然而，我国不动产物权变动采取登记生效主义，因此从物权公示效力来看，登记在出名人名下的房屋依法应认定为出名人的财产。当出名人因债务纠纷成为被执行人时，其债权人可依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第二条，申请法院对登记在出名人名下的房产采取查封措施。此时，房屋上即产生出名人的债权人执行权益与借名人实际权益的冲突。法院对该房产的执行处置，通常会产生借名人作为案外人提起执行异议之诉。

二、借名人执行异议之诉的核心争议焦点及处理方案

（一）司法案件争议焦点

1.借名人的执行异议能否阻却法院强制执行；

2.法院对借名人权利主张的审查标准；

3.借名人应如何就“借名买房”关系承担举证责任？

……

（二）处理方案

值得关注的是，2019年11月29日发布的最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）向社会公开征求意见的公告第十三条【隐名权利人提起的执行异议之诉的处理】中就有两条相应的处理方案：

方案一：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持：（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人；

方案二：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行，经查证属实，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗的，人民法院应予支持：（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人。

三、实践观点简述及案例分析

在实务界，对于该问题也存在两种不同的观点：

（一）观点一：借名人之债权不能排除强制执行

第一种观点认为，基于物权法定与登记生效原则、保护交易安全的公示公信效力、借名行为不符合《执行异议与复议规定》第二十八条的条件，以及借名人仅享有普通债权且无法优先于查封债权，因此借名人之债权不能排除强制执行。

该观点认为：首先，根据《中华人民共和国民法典》第二十八条和第二百零九条的规定，我国实行严格的不动产物权法定和登记生效原则，不动产物权的设立和变更必须依法登记才发生效力，借名人未办理登记手续，故不享有物权。其次，从外观主义角度出发，不动产登记具有公示公信效力，这是保障市场交易安全和第三人信赖利益的重要基础，若支持借名人主张，将破坏这一制度价值。再次，借名买房情形不符合《执行异议与复议规定》第二十八条的适用条件，特别是该条第四项“非因买受人自身原因未办理过户”的要求，因为借名登记本身就是借名人主动选择的结果，具有可归责性。最后，借名人基于合同仅对出名人享有普通债权，在执行程序中，普通债权应当按照查封顺序受偿，不能优先于其他债权人的强制执行。因此，案外人执行异议之诉中借名人之债权通常不能排除强制执行。

参考案例1：最高人民法院（2024）最高法民申5649号（节选）

本案的争议焦点是崔某某、王某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，崔某某、王某某对案涉房屋不享有所有权，且现有证据不足以证明崔某某、王某某借用王某名义购买案涉房屋的事实成立。退一步讲，即便崔某某、王某某主张的借用王某名义购买案涉房屋的事实成立，亦不足以排除强制执行。崔某某、王某某与王某之间即便存在借名买房法律关系，也系订立该法律关系的双方当事人之间的内部关系，借名人所享有的债权请求权也仅在其与被借名人之间产生效力，既不能直接导致物权变动，也并不具有对抗第三人的法律效果。而且，借名人亦应对其借名买房行为导致名义买房人与实际买房人不一致时可能带来的权利风险有一定的认知并应自行承担相应后果。此外，申请执行人申请启动强制执行程序付出了时间、机会等成本，存在程序法上的信赖利益。比较而言，申请执行人的信赖利益应受到优先保护。因此，即便崔某某、王某某主张借用王某名义购买案涉房屋事实成立，也不能据此排除强制执行。

参考案例2：最高人民法院（2020）最高法民再328号（节选）

徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系不能当然成为房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法 >若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐某欣借用曾某外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。

（二）观点二：借名人之债权可以排除强制执行

另一种观点则认为，借名人是房屋购买的实际出资人，也是房屋的实际占有人并使用，因此借名人享有的是对房屋的实际产权，享有实际权利的借名人可以对抗普通债权的执行、排除强制执行。

该观点认为：借名人是房屋购买的实际出资人，也是房屋的实际占有人并使用，因此借名人享有的是对房屋的实际产权，享有实际权利的借名人可以对抗普通债权的执行、排除强制执行。同时，在一些特殊情况下，当涉及基本生存权益时，如房屋确系借名人及其家庭维持基本生活的唯一住所，基于生存权优先于普通债权的法律价值取向，该主张具有正当性基础。再者，如购房资金涉及刑事赃款但合法资金占主要部分时，应当区分不同性质财产的权利归属，对合法资金对应的房屋份额予以保护。这些特殊情形的认定均需建立在充分、确凿的证据基础之上，并严格把握适用标准，以确保法律适用的公平性和可预期性。

参考案例1：福建省高级人民法院（2024）闽民申264号（节选）

再审诉讼请求：杨某某申请再审称案外人执行异议之诉的宗旨重在实质审查，而不是简单以产权登记来判断权利归属。杨某某对案涉房产享有的民事权益，足以排除肖某某对案涉房产的强制执行。

（一）杨某某借用杨某某名义购房事实清楚。1.2016年3月27日，杨某某与杨某某签订《房屋产权约定书》杨某某用尾号8506建行账户向某某有限责任公司支付20000元及89814元两笔款项。当日某某有限责任公司出具首付款发票两张，杨某某每个月的还贷资金均来源于杨某某，证明案涉房产的月供均由杨某某实际支付。杨某某在微信中缴纳物业管理费，证明杨某某实际管业入住案涉房的事实。杨某某系案涉房产的出资人且已经实际占用使用房产，杨某某通过借名买房，将真实物权登记于杨某某名下，但杨某某并不因此丧失对案涉房产的物权，根据《<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，杨某某应为案涉房产的真实权利人。而且杨某某“借名买房”并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，不存在无效情形。

（二）杨某某基于实际出资对案涉物权享有物权期待权。而肖某某申请强制执行的债权，充其量只是一项民间借贷的一般债权，肖某某对案涉房产并未形成合理信赖权利。而且，肖某某与债务人杨某某2013年认识后便发展为婚外情，两人隐瞒杨某某的配偶育有私生子，行为有违公序良俗。在此情况下，杨某某对案涉房所拥有的实际权利，明显优于肖某某对杨某某所享有的权利。而且，案涉房产确非杨某某出资购买，并未损害肖某某及杨某某的实际利益。

（三）“借名买房”引发的案外人异议之诉相关裁决规则。广东省高院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第十一条，最高法（2020）最高法民申4号、最高法（2021）最高法民申3543号等近期案例形成的裁决规则，均支持不违反社会公共利益的“借名买房”的行为，可以排除未形成合理信赖利益房产的强制执行，而非一概否定“借名买房”的民事权益。综上，请求依法再审。

再审法院认为：本院经审查认为，杨某某的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条、第二百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第一款规定，裁定如下：一、指令福建省福州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。

参考案例2：最高人民法院（2020）最高法民申4号

本院经审查认为，首先，根据原审查明的事实，本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙某处保管，案涉房屋亦由孙某实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙某与秦涛签订的《劳动谅解相关协议》等证据相互佐证，可以证明孙某借陈芸之名购买案涉房屋的事实。其次，孙某主张本案房款由其实际出资购买，提交了相关银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间短信记录，亦可证明房屋首付款及贷款由孙某支付并每月偿还。鑫瑞公司、陈芸虽对此不予认可，但没有提出相反证据，也不能提出合理解释，不足以反驳孙某的主张。再次，依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙某借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙某对案涉房屋享有实际产权。最后，关于孙某对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。

综上，鑫瑞公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回献县鑫瑞小额贷款有限公司的再审申请。

（三）综合分析

在当前对“借名买房”案件中案外人执行异议之诉案件的审理中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定加以审查。但同时，又不应完全拘泥于司法解释的规定，案外人所享有的民事权益即使不在上述司法解释规定的情形之内，亦未必不能够排除强制执行。对于案外人排除强制执行的主张能否成立，应当依据《执行异议与复议规定》第二十四条规定的法院对执行异议之诉的整体审查原则进行审查，即对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

因此，在借名买房的执行异议之诉中，法院需要审查借名人是否系真实的房屋权利人、借名人对房屋享有权利的合法性与真实性以及该权利能否排除法院的强制执行。同时，还要结合不同案件中，相关涉案房屋的交易情况、使用情况等进一步探寻执行涉案房屋对于案外人基本生活保障的影响等具体情况，综合加以判断。

四、结论

综上所述，在“借名买房”引发的案外人执行异议之诉中，司法实践呈现出原则与例外并存的复杂情形。原则上，基于物权公示公信原则、维护交易安全及防范道德风险的考量，法院普遍认为借名人对出名人享有的债权请求权不足以排除出名人之债权人对登记房产的强制执行。然而，在极其特殊的例外情形下，当借名人的权利主张具有优先于普通金钱债权的实质性正当基础时，其排除强制执行的请求亦可能获得支持。所以，借名人享有的权利在对抗出名人的债权人时较为脆弱，法律保护的重心倾向于维护物权登记的公信力和交易安全。借名人需清晰地认识到自身权利的法律短板，最大限度地规避风险；对于出名人而言，亦需知晓名义产权人身份并非“空头衔”，可能使自身卷入潜在的法律纠纷，承担相应的法律责任。

关键词：

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