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视点｜房主将住宅变“网约房”或“民宿” 邻居能否说“不”？

Published:

2026-04-27

近年来，随着共享经济的快速发展和旅游消费需求的持续升温，“网约房”“民宿”“短租房”等新兴住宿业态方兴未艾，许多房主将自己闲置的住宅通过美团、闲鱼、途家等互联网平台发布房源信息，按日或按小时提供住宿服务，以此获取额外经济收益。然而，这种看似“盘活闲置资产”的经营行为，却在许多住宅小区引发了日益突出的邻里矛盾。深夜拖箱入住的陌生旅客、走廊上随意堆放的生活垃圾、电梯里外放视频的嘈杂声、消防通道被占用的安全隐患……这些“网约房”带来的副作用，让同楼邻居们苦不堪言，而房主却常常理直气壮地反问：“我自己的房子，难道还不能自己做主？”

一、问题提出

那么，在现行法律框架下，房主将住宅改为“网约房”或“民宿”经营，邻居究竟有没有权利说“不”？如果产生纠纷，邻居该如何维护自己的合法权益？本文将从法律规定、典型案例分析入手，为读者提供专业的法律解答。

二、法律规定及其解析

（一）《民法典》第二百七十九条：“住改商”的法定前提

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

这一条文确立了住宅用途变更的两项基本原则：其一，业主不得擅自将住宅改为经营性用房，必须遵守法律法规及小区管理规约；其二，即便符合相关规定，也必须取得“有利害关系的业主一致同意”，方可变更。值得注意的是，法律明确规定的是“一致同意”，而非“多数同意”或“三分之二同意”，这意味着哪怕只有一户邻居反对，房主也不能擅自将住宅改为经营用途。

（二）哪些人属于“有利害关系的业主”

关于“有利害关系的业主”的范围认定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十一条中作出了明确规定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《民法典》第二百七十九条所称“有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

简言之，同一栋楼内的所有业主，均被法律推定为有利害关系的主体，无需另行举证；而其他楼栋的业主如需维权，则需要证明其确实受到了不利影响。这一规定大大降低了同楼邻居维权的举证难度。

（三）网约房与普通出租房的本质区别

在实践中，许多房主辩称“我只是把房子短租出去，并没有改变房屋的住宅用途”。然而，法院在审理相关案件时已经形成了明确的裁判标准：判断住宅作为“网约房”使用是否属于“住改商”，关键在于厘清房屋使用性质是否从“满足居住需求”转变为“提供经营性服务”。

普通房屋租赁与“网约房”经营的核心区别在于：前者面向特定承租人、长期居住、人员稳定、影响范围小；而后者面向不特定公众、按日计费并提供清洁、物品使用等住宿服务，属于经营性住宿活动，实质上已构成“住改商”行为。

（四）相邻关系的法律约束

除了“住改商”规则外，《民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”这意味着，即便在特定情形下不构成“住改商”，房主在利用房屋时也负有不得侵犯邻居相邻权益的法定义务，包括避免噪音扰民、保障消防安全、维护公共环境卫生等。

此外，《民法典》第一千一百六十七条规定：“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”这一条款为邻居维权提供了直接的法律依据。

三、实务中典型案例分析

近年来，全国各地法院审理了多起因住宅改为“网约房”引发的邻里纠纷案件。以下选取三起具有代表性的典型案例，涵盖不同裁判结果，为读者提供全面的司法实践参考。

案例一：淮安“学区房改网约房”案——业主、承租人、托管方均需担责

案号：江苏省淮安市清江浦区人民法院一审（淮安中院“法护安居”行动十大典型案例之二）

案情简介：耿某与李某某、陆某某均购买了某小区1号楼的住宅房屋，该房屋为当地某小学和某中学的学区房。耿某入住后得知，李某某、陆某某将其3015室房屋租赁给刘某某，租期三年；刘某某又与某房地产咨询中心签订《网约房（民宿）托管经营合同》，将该房屋委托给该中心进行网约房经营。耿某认为，四名被告未经利害关系业主同意，擅自将住宅改为经营性用房，造成楼内外来人员增多、噪音污染、生活垃圾增多等问题，严重影响了业主（尤其是学生）的正常生活，遂诉至法院，请求判令四被告立即停止经营行为，恢复房屋住宅用途。

被告辩称：李某某、陆某某辩称其已将房屋出租，并未直接经营；刘某某辩称其与某中心签订的是托管经营合同，属于合法经营；某房地产咨询中心辩称网约房仅为房屋短租，并未改变住宅性质，且不构成对邻居的实质性妨害。各被告均认为，网约房是新兴业态，不应直接适用“住改商”的严格规定。

法院裁判：清江浦区法院一审认为，根据《江苏省网约房治安管理规定（试行）》对网约房的定义，网约房经营在本质上与旅馆业运作模式不同，但实质仍然是提供住所、膳食等服务的收费行为，属于经营性用房。李某某、陆某某将房屋出租并委托他人注册为网约房，刘某某又将房屋委托给某中心对外经营，实质上已经改变了房屋的住宅用途。四被告未经有利害关系业主的一致同意，其行为会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱、安全系数降低。同一栋楼且相邻的业主，在利用各自不动产时，应尽量避免对相邻不动产权利人造成损害。故法院判决四被告立即停止3015室内的经营活动，恢复住宅用途。

案例启示：本案明确了三个重要法律问题：第一，房主将房屋出租后，若承租人将房屋用于网约房经营，房主同样可能承担法律责任，不能以“不知情”或“已出租”为由免责。第二，委托第三方托管经营网约房，同样需要取得有利害关系业主的一致同意，托管经营合同不能替代法律的强制性规定。第三，即便房屋为学区房、具备特殊商业价值，也不能突破“住改商”的法律底线。

案例二：杭州临安“网约房备案仍违法”案——备案不能替代业主同意

案号：（2024）浙0112民初1560号（浙江省杭州市临安区人民法院）

案情简介：原告胡某系杭州市临安区中都·青山湖畔临枫园43幢701室房屋所有权人，被告樊某系同幢603室房屋所有权人，两套房屋登记用途均为住宅。2023年10月左右，樊某与采悠科技（武汉）有限公司（以下简称采悠公司）合作，由采悠公司将房屋上架至网络平台用于日租房等网约房业务。租客可在网络平台按日办理入住及结算，由采悠公司客服提供进入小区方式及电子锁密码，并提供房屋清洁等住宿服务。运营约三个月后，双方解除合作。此后，樊某自行在美团、途家等平台继续经营网约房。胡某认为，樊某未经整幢楼任何业主同意，违法将住宅改为经营性用房，严重影响其正常生活，遂诉至法院，要求樊某停止经营、恢复住宅用途，并要求樊某与采悠公司从“悠家公寓”平台撤除经营信息。

被告辩称：樊某辩称：1. 其将房屋用于网约房已经过当地派出所备案，符合浙江省公安厅相关文件规定，并加入了网约房管理群；2. 其与采悠公司已于2023年12月解除合作，房屋信息已在该平台下架；3. 目前在美团、途家等平台重新上架经营，周边也有其他网约房，并非违法行为；4. 已按公安要求安装猫眼、灭火器，并进行身份证核实，具备合法经营条件。采悠公司辩称，其与樊某的合作早已终止，悠家平台上已无涉案房源信息，无法再撤除。

法院裁判：杭州市临安区人民法院经审理认为：第一，案涉房屋用于日租形式的网约房对外出租，面向不特定社会人员，按日收费并提供入住引导及清洁服务，实质上属于酒店式经营管理，明显有别于一般房屋租赁，构成对房屋住宅性质的改变，属于经营性用房。第二，根据《民法典》第二百七十九条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，业主将住宅改变为经营性用房，须经有利害关系的业主一致同意。本栋建筑物内的其他业主即属于有利害关系的业主。樊某在未取得同栋业主一致同意的情况下擅自经营，胡某作为同栋业主，有权要求停止经营、恢复住宅用途。第三，采悠公司与樊某的合作已停止，相关房屋信息已从悠家平台下架，故对原告要求撤除悠家平台信息的诉请已无必要，不予支持。

综上，法院判决被告樊某应于本判决生效之日起停止在案涉房屋从事日租房等网约房的经营行为。

案例启示：本案具有重要的警示意义：第一，房主即使向公安机关备案、安装消防设备、加入行业管理群，也不能替代《民法典》所要求的“有利害关系业主一致同意”。备案仅解决治安管理问题，不改变“住改商”需要邻居同意的法律本质。第二，周边其他房屋也在经营网约房，不能成为自身违法经营的合法理由。第三，若托管平台已终止合作并下架信息，邻居不能再要求该平台承担责任。

案例三：乌鲁木齐“已停止经营”案——及时停止可免于强制恢复，但相邻权仍受保护

案号：（2025）新01民终2199号（新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院）

案情简介：董某与唐某系乌鲁木齐市沙依巴克区某园小区楼上楼下邻居。唐某系401室房屋所有权人，董某系501室房屋所有权人。2019年7月，唐某与某科技有限公司签订《房屋管理服务协议》，将案涉房屋委托给该公司经营民宿（网约房）。董某认为，该民宿经营造成噪音扰民，房客无论白天黑夜随时出入，年轻男女嬉笑打闹彻夜不眠，董某多次报警投诉仍无法制止，遂诉至法院，要求唐某及某科技有限公司停止经营网约民宿、公开道歉并赔偿精神损害3万元。在一审审理过程中，唐某主张其已于2024年9月停止经营网约房，并将房屋出租给个人居住使用。

被告辩称：其曾做过网约民宿，但后来因疫情停业；2024年8月曾因经营网约房向董某赔礼道歉；2024年9月1日起已停止经营网约房，并将房屋出租给个人，租赁合同已在社区备案。董某仍不依不饶，多次半夜敲门、报警，甚至辱骂租客，导致租客提前退租。其对自有房屋享有处分权和收益权。某科技有限公司未提交书面答辩意见。

法院裁判：一审法院认为，唐某将住宅委托给某科技公司经营民宿，未取得包括董某在内的利害关系业主一致同意，违反了法律规定，理应停止经营。但鉴于唐某已提供《房屋租赁合同》证明其已于2024年9月将房屋出租给个人居住使用，已恢复住宅用途，经营网约民宿的事实已经停止。故董某要求停止经营的诉讼请求已无事实依据，不予支持。关于精神损害赔偿，董某未提交证据证明其精神受到严重损害，亦不予支持。唐某已当庭赔礼道歉，不再处理道歉请求。一审判决驳回董某的诉讼请求。董某不服，提起上诉，并提交2025年4月的证人证言及微信聊天记录，主张房屋出租后仍有租客噪音扰民。二审法院（乌鲁木齐市中级人民法院）审理认为：现有证据仅能证明房屋存在出租后租客噪音问题，而普通住宅租赁属于合法合理使用房屋的行为，与经营性民宿存在根本区别，不属于法律规定的“住改商”范畴。唐某已于2024年9月终止民宿经营并将房屋出租给个人，无证据证明其继续开展民宿经营活动。至于租客噪音问题，属于相邻权纠纷范畴，董某可另行主张权利，但本案诉讼请求明确为“停止经营网约民宿”，而该经营行为已终止，故上诉请求不能成立。二审判决：驳回上诉，维持原判。

案例启示：本案从另一角度揭示了维权的关键要点：第一，邻居要求停止“住改商”经营的前提是被告仍在持续经营。若房主在诉讼中已主动停止经营并恢复住宅用途，法院将因“已无事实依据”而驳回诉请。第二，停止网约房经营后，若房屋出租给固定承租人，即便租客产生噪音等相邻纠纷，也属于一般相邻关系纠纷，不能依据“住改商”规则要求恢复住宅用途。第三，邻居在维权时应当及时固定经营行为持续的证据（如平台在营截图、近期订单记录等），避免因被告中途停止经营而丧失胜诉基础。第四，本案也提示房主：一旦被邻居起诉，及时停止经营可以避免被法院强制判决恢复用途，但若继续造成噪音等侵害，邻居仍可另行主张相邻权。

小结：法院裁判的共性逻辑

综合上述三个案例，可以看出法院在处理“住宅改网约房／民宿”纠纷时，形成了以下裁判共识：

第一，认定“网约房”属于经营性用房。无论是否备案、是否安装消防设备、是否加入行业管理，只要面向不特定公众、按日收费并提供住宿服务，即构成“住改商”。

第二，“有利害关系业主一致同意”是法定前提，不可被行政备案替代。公安机关的备案仅解决治安管理问题，不能取代《民法典》第二百七十九条的邻居同意要件。

第三，邻居的请求权以被告“正在经营”为前提。若房主在诉讼中已主动停止经营并恢复住宅用途，法院将驳回停止经营的诉请；但邻居仍可就噪音等具体侵害另行主张相邻权。

四、结论与建议

（一）核心结论

综合以上法律规定和司法实践，可以得出明确结论：房主将住宅改为“网约房”或“民宿”经营，邻居有权说“不”。

《民法典》第二百七十九条确立的“有利害关系的业主一致同意”原则，是住宅改经营性用房的法定前提。“网约房”业态的发展不能突破法律底线和邻里权益边界，房屋所有人在利用房产获取利益时，必须遵守法律规定和小区管理规约，尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋规划用途。

（二）对房主的合规建议

对于希望合法经营“网约房”或“民宿”的房主，建议遵循以下步骤：

1、确认房屋权属和用途合规：核实房屋所有权清晰，了解当地关于“网约房”管理的具体规定，确认房屋登记用途及小区管理规约是否允许经营。