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视点｜“一房二卖”情形下买受人的权利救济

Published:

2026-05-11

“一房二卖”即房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给其他人的情况。实践中，受经济形势的影响，卖房人因利益驱动铤而走险，买房人深受其害。故本文结合立法规定及相关司法实务经验，对“一房二卖”情形下买受人的权利救济进行分析。

一、一般情况下买受人的权利顺位

（一）相关规定

最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四（二）条明确，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

简言之，一房二卖的一般处理原则是按照：登记>预登记>占有>其他。

（二）案例印证

1.办理所有权转移登记的买受人权利优先于在先合法占有房屋的买受人

在山东泰安的一起“一房二卖”纠纷中，出卖人刘某先后与被告朱某和原告赵某签订房屋买卖合同。被告朱某于2014年即签订购房合同并支付了227000元购房款，自2014年起实际占有使用涉案房屋；而原告赵某于2016年12月与刘某签订《山东省二手房买卖合同》，并于2016年12月19日办理了不动产权登记。被告朱某主张其系在先签订合同且实际占有房屋，应为涉案房产的实际权利人。法院经审理认定，根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；因原告赵某已办理不动产权证书，两被告的占有不能优先于已办理不动产权证书的原告。法院最终支持了已办理所有权转移登记的买受人赵某要求腾退返还原物的诉讼请求；被告朱某虽先行占有房屋多年，仍须腾退房屋并支付房屋占有使用费。【（2024）鲁0902民初2327号、（2025）鲁09民终1492号】

2.均未办理所有权转移登记时，合法占有房屋的买受人权利优先

2018年11月10日，姚某将其所有的房屋出卖给田某，田某支付了全部房款。2019年9月11日，姚某通过中介公司又将上述房屋出卖给肖某，肖某支付全部房款后，姚某将上述房屋交付给肖某，肖某实际占有并使用该房屋，但房屋仍登记在姚某名下。后田某与姚某因房屋过户问题产生纠纷，将姚某起诉至法院，要求姚某向其交付房屋并办理过户登记手续，肖某作为有独立请求权的第三人亦要求姚某为其办理过户登记手续。人民法院经审理后判决，姚某协助肖某办理房屋的产权变更登记手续。法院认为，出现“一房两卖”纠纷，如果两份合同均有效且买受人均要求履行合同的，人民法院一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，田某、肖某与姚某所签订的房屋买卖合同均合法有效，应受法律保护，但在田某、肖某均要求继续履行合同的情况下，应根据合同的履行程度确定保护顺序。田某、肖某均已履行向姚某支付全部房款的义务，均未办理房屋所有权变更登记，但由于肖某已实际合法占有房屋，且并非恶意买受人，故肖某依法取得该房屋的所有权。至于田某，其有权通过向姚某主张退还购房款、赔偿损失的方式寻求权利救济。【重庆市高级人民法院以案说法案例】

二、“一房二卖”情形下买受人的权利救济

“一房二卖”情形下，买受人可以先行判断或委托律师判断权利顺位，并结合实际选择以下司法救济路径：

（一）请求确认出卖人与第三人签署的房屋买卖合同无效

《最高人民法院关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》（法发〔2022〕35号）“10.加强住房消费者权益保护……出卖人出售房屋后又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将已出售房屋交付第三人使用，导致原来的买受人无法取得房屋的，人民法院应当依法认定出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。”

需要特别说明的是，买受人如无确切证据证明出卖人与第三人签署的房屋买卖合同存在法定无效情形时，法院一般不支持买受人请求确认出卖人与第三人签署的房屋买卖合同无效的诉讼请求。

（二）请求第三人返还房屋并支付房屋使用费

如买受人已登记为权利人但未实际占有房屋，出卖人另行将房屋出售给第三人并交付第三人使用时，买受人可选择该种救济方式。

以（2020）京03民终4889号“徐德安等与北京国勤厚德投资有限公司返还原物纠纷”为例，法院经审理认为，“综合以上事实情况，可以认定薄成书于2019年4月15日已取得涉案房屋的所有权……2019年4月15日薄成书取得涉案房屋产权登记之后徐德安、国勤厚德公司继续占用涉案房屋应属无权占有。一审判决依据当事人陈述、证人证言、双方提交的证据以及法院调取的证据，认定2019年7月前涉案房屋仍由徐德安、国勤厚德公司占有使用，具备事实依据。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故薄成书要求徐德安、国勤厚德公司支付2019年4月15日至2019年6月30日期间的占用使用费，具备合理依据，应予支持。”

（三）请求继续履行出卖人与买受人签署的房屋买卖合同，要求出卖人交付房屋并办理产权转移登记，承担违约责任

民法典第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，如房屋并未办理产权转移登记，则出卖人可考虑该种救济方式。该种情形下，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼。

需要特别指出的是，买受人要求办理房屋过户登记的案件中，买受人可以申请对房屋采取保全措施。

（四）请求解除出卖人与买受人签署的房屋买卖合同，并要求出卖人承担违约责任

《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014修订）》第二十七条规定：“房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房产高价出卖给第三人，导致买受人的合同目的不能实现，买受人主张解除合同并由出卖人赔偿损失的，应予支持。出卖人因一房两卖所获取的差额利益可视为买受人的实际损失。前款情形下，出卖人有证据证明买受人因出卖人违约而获有利益，出卖人主张从赔偿损失额中扣除该部分利益的，应予支持。”该条旨在解决出卖人一房二卖违约责任问题。

以广东省高级人民法院发布的房屋买卖合同纠纷典型案例之九“王某诉刘某房屋买卖合同纠纷案”为例。该案中，王某（买方、乙方）与刘某（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，王某以120万元向刘某购买位于东莞市石碣镇的商品房一套，合同约定乙方于合同签订之日向甲方支付定金3万元；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同均由违约方向另一方支付房屋成交价20%作为违约金，实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿。同日，王某向刘某交付定金3万元。合同签订后，刘某未将房屋交付王某，而是与案外人签订房屋买卖合同。2021年1月15日，案涉房屋登记在案外人名下。2021年3月22日，王某起诉解除案涉房屋买卖合同，并要求刘某支付违约金24万元及退回定金3万元。法院经审理支持了王某的诉讼请求。

（五）要求中介机构退还中介费并赔偿损失（若涉及）

中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。因此，对于未履行忠实报告、审慎义务的中介人，买受人也可起诉中介机构要求退还中介费并赔偿损失。

以北京市第三中级人民法院审理的某案件为例，中介明知“一房二卖”仍促成交易，被判赔偿40万。2016年2月，王某与刘某签订房屋买卖合同将房屋出售给刘某。后因刘某信息登记错误导致网签失败。2016年6月，王某在涉案房屋已被刘某起诉要求继续履行合同的情况下咨询中介公司，中介公司称房屋可以继续买卖，后王某与李某在中介公司的居间服务下签订买卖合同。鉴于中介公司在促成王某与李某交易时，明知王某已将房屋出售给他人在先，且知晓在先合同未确定解除的情况下王某再行签订新的房屋买卖合同极大可能导致新合同无法继续履行，法院审理认定：中介机构在居间服务中未尽到诚信审慎的风险评估和善良报告义务，存在明显过错，严重损害委托人利益，造成委托人损失，应当承担相应的损害赔偿责任。最终法院判决中介机构赔偿王某40万元人民币。

三、结语

此外，“一房二卖”行为的发生背景存在显著差异，不同经济周期下出卖人的违约动机及买受人的权益保障程度亦有所不同。在经济上行周期，出卖人通常出于追求更高售价的目的而实施“一房二卖”，此时买受人尚可通过合同履行或损害赔偿等方式获得一定救济，其权益相对有所保障。而在经济下行周期，出卖人往往面临资金链紧张、债务压力增大等困境，其“一房二卖”更多是为了“填补资金窟窿”或缓解自身偿债危机。在此背景下，买受人的合同履行利益极易落空，最终往往难以取得房屋所有权，亦可能因出卖人资信状况恶化而无法获得充分赔偿，买受人的权益保障面临更为严峻的风险。

为充分保障当事人的合法权益，建议买受人在合同签订前全面审慎调查房屋权属状况、使用状况等基础信息；在合同签订时明确约定出卖人“一房二卖”的违约责任，增加其违约成本，并尽量选择资金监管方式，谨慎支付合同款项；合同签订后及时主动推进交易流程（或采取预登记的措施等），尽量缩短交易周期，发现遭遇“一房二卖”后，及时主张权利寻求救济。

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