专业研究
Professional Studies
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2021-10
盘点2021年房地产市场大事，必然有“集中供地”。今年的集中供地推出过半，土拍规则不断完善，对市场有哪些影响呢？ 1 集中供地提出 2016年以来，中央定调“房住不炒”，国家打出“组合拳”调控房地产市场。随着新地王的不断出现，土拍规则相继进行调整，从供给端遏制地价、房价的过快上涨。 2 第一轮集中供地 截至6月底，22城首轮集中供地出让结束，成交金额超过1万亿元，成交建面约1.1亿平方米，成交楼面价约9,600元/㎡，平均溢价率15%，整体呈现较高热度。 从具体城市看，北京、上海、成都、苏州等由于土拍规则严格，成交相对溢价率较低；重庆、武汉由于土拍规则宽松，成交溢价率及其变动幅度比较靠前。 总之，平淡的城市和质量一般的地块热度仍旧平淡，而去化较好的热点城市和非热点城市的核心地块仍旧遭到争抢，“三稳”的效果并不及预期。 3 第二轮集中供地及变化 7月22日，韩正副总理指出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。 8月11日，自然资源部召开闭门会议，调整第二轮土地出让政策，严格审查竞买企业资质和资金，溢价上限15%，保障房企一定的利润空间。 此外，住建部多次提及要着力建立房地联动机制，推广北京“限房价、控地价、提品质”的做法，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。 第二轮集中供地多个城市公告延期，参拍规则进行调整，包括限地价、控溢价、禁马甲、限资质、查资金、竞品质等，各地加强房地联动，土拍规则趋同。 主要规则变化 出让进度及表现 4 对市场的影响 住宅用地供应立足解决大城市住房突出问题，北京等大城市在土地供应时向保障性租赁住房倾斜，通过集中建设和配建两种方式进一步加大公租房、保障性租赁住房和共有产权住房供应。另外，各城市地块热度出现分化属于正常现象，除了土拍规则外，还主要受经济、人口流动、城镇化发展等诸多因素影响。政府定好规则，其他通过市场机制进行调节，从地价到房价出现合理分层，从而满足多样化的市场需求。 总之，“稳地价、稳房价、稳预期”是房地产市场调控的目标，为此各地不断完善土拍规则：从供给端限地价、控溢价以控实际地价，从需求端限参拍企业资质、严查资金来源以控有效需求，“限地价+竞品质+摇号”引导竞拍企业重视开发品质，并保障一定的利润率。“禁马甲+限竞拍次数”保障更多房企参与土拍利益，除了国央企和头部房企，其他区域性房企也将获得更多机会。随着土地成本得到控制，为房地产市场带来稳定预期。 本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！
2021-10-13
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2021-10
建工环资法评（第二十七期）| 山东发布《全过程工程咨询服务内容清单》（征求意见稿）
来源：山东省住房和城乡建设厅 关于对《全过程工程咨询服务内容清单》（征求意见稿）征求意见的通知 各市工程造价管理机构、各有关单位： 为建立山东省全过程工程咨询服务标准体系，引导我省造价咨询企业提升全过程工程咨询服务能力，规范造价咨询企业及其从业人员执业行为，山东省工程建设标准造价中心组织编写了《全过程工程咨询服务内容清单》（征求意见稿），现向社会广泛征求意见。请各市工程造价管理机构组织汇总有关单位意见，并将意见电子版于10月17日前发送到电子邮箱wxg7058@shandong.cn。 联系人：王晓光 联系电话：0531-87087055 附件：《全过程工程咨询服务内容清单》（征求意见稿）.docx (详见：http://zjt.shandong.gov.cn/art/2021/10/8/art_119937_10297640.html) 山东省工程建设标准造价中心 2021年10月8日
2021-10-11
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2021-10
众成清泰德州所姚立、楚晓松律师应邀到青岛啤酒（德州）有限公司开展法律培训讲座
安全生产大于天，“典”亮美好生活。2021年10月9日下午，山东众成清泰（德州）律师事务所姚立、楚晓松律师为青岛啤酒（德州）有限公司进行《“典”亮美好生活》、《为安全生产工作提供有力法律武器—解读新修改的安全生产法》专题讲座。 《民法典》作为“社会生活的百科全书”，事关每个公民的切身利益。姚立律师首先抛出三个问题，“父债需要子偿吗？”、“夫债需要妇偿吗？”、“你买的房子，一定能够居住吗？”引发了参会代表的思考。又分别从民法典的效力、编纂意义；居住权的定义、如何设立、适用情形；情势变更制度；民间借贷；夫妻共同财产以及夫妻共同债务的认定；遗嘱等与生活息息相关的问题展开讲述。 楚晓松律师根据修订后的《中华人民共和国安全生产法》，针对青岛啤酒德州公司具体情况，从坚持以人为本，推进安全发展、建立完善安全生产方针和工作机制、强化“三个必须”，明确安全监管部门执法地位、明确安全生产职责、 进一步明确生产经营单位的安全生产主体责任、 建立预防安全生产事故的制度、建立安全生产标准化制度、推行注册安全工程师制度、推进安全生产责任保险制度、加大对安全生产违法行为的责任追究力度十个亮点进行了充分解读，并结合安全责任事故案例进行了具体化讲解。 本次培训结合具体案例，内容细致全面，将生涩的法条与具体案例相结合，既贴近生活又提升了企业的安全防范意识，提升了参会代表遇事找法、解决问题靠法的意识，引导大家在工作中注重安全，在生活中注重和谐，为开心工作、幸福生活奠定了良好的基础，受到了一致好评。 众成清泰德州所始终秉承“团结中心，服务大局，关注民生，奉献社会”的宗旨，践行律师公益使命，承担更多的社会责任，提供更优的法律服务。
2021-10-11
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2021-10
2021年9月24日下午，市民荆女士因对近期办理的一起民事纠纷案件非常满意，特意来到山东众成清泰（德州）律师事务所，将一面写有“尽心尽责、专业敬业”的锦旗郑重赠予本所刘爱菊律师，以表达对刘律师为案件提供的专业尽职的法律服务以及崇法敬业的职业操守的高度认可。 刘爱菊律师表示：因自己提供的法律服务获得当事人的认可而获赠锦旗，这种赞誉是无价的，这不仅是对自己的鼓励，更是对自己的鞭策。今后将不忘初心，砥砺前行，更加尽心尽力、尽职尽责地维护每一位委托人的合法权益！
2021-10-01
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2021-09
2021年9月30日，众成清泰济南所副主任、高级合伙人、众成清泰律法研究院院长李恒律师应邀为济南国际机场建设有限公司做《建设工程施工合同司法解释（一）解析——兼议对工程管理的启示》专题培训。济南国际机场建设有限公司有关领导及各部门负责人、工作人员参加了本次培训。 李恒律师以最高人民法院《建设工程施工合同司法解释（一）》为主线，结合2020年山东省高级人民法院发布的两个《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》，从工程招投标、合同效力、工程工期、工程质量、工程价款结算、司法鉴定等方面，对《建设工程施工合同司法解释（一）》的修改内容进行了深入解读，并结合民航机场建设项目特点对工程管理风险的防范提出了建议。 李恒律师的专业培训以案释法、生动详实，紧贴企业的实际需要，受到参训人员的好评。
2021-09-30
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2021-09
李恒律师受邀为中铁北方公司进行《建设工程总承包合同主要条款解析及风险防范》主题讲座
2021年9月29日，众成清泰济南所副主任、高级合伙人李恒律师受邀为中铁二院北方勘察设计有限责任公司进行《建设工程总承包合同主要条款解析及风险防范》法律专题讲座。中铁二院北方勘察设计有限责任公司领导班子成员、理论中心组成员、各支部书记、所部负责人，在济经营生产和项目管理人员参加了本次活动。 李恒律师以建设工程总承包概述为切入点，讲解了《建设工程总承包合同》示范文本，建设工程总承包与施工总承包的差别。同时，李恒律师还结合中铁二院北方勘察设计有限责任公司的业务特点，对勘察设计、联合体承包等方面的法律风险防范以及合同合规管理等内容进行了讲解。 李恒律师的讲解语言生动，深入浅出，为参会人员梳理了《建设工程总承包》的合同示范文本、勘察设计施工管理方面的防控点，对企业内部完善规章制度、安全生产、防范和化解法律风险起到一定指导意义，受到中铁二院北方勘察设计有限责任公司的高度好评。
2021-09-30
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2021-09
2021年9月28日，众成清泰济南所崔守旭、马士惠律师担任辩护人的一起刑事案件，在某检察院举行了听证会。马士惠律师在听证会上就嫌疑人符合不起诉条件向听证主持人、听证员作了充分说明，听证会结束后，检察机关采纳了辩护意见，依法对嫌疑人决定不起诉。 本案在审查逮捕环节，辩护人即依据案件事实提交了不予逮捕的律师意见，同时进行了针对性的类案检索，分别提交了适用缓刑以及不起诉的类案检索报告，为本案争取不起诉打下了基础；案件移送审查起诉后，辩护人就对嫌疑人不起诉的问题多次与检察官沟通，后检察院就本案拟对嫌疑人不起诉举行了听证，最终决定对其不起诉。 本案代理过程中，辩护人重视类案检索的作用，主动、积极的与检察官进行了有效沟通，取得了显著的辩护效果，彰显了我所刑事辩护业务部的专业素养与敬业精神。
2021-09-30
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2021-09
众成清泰律师事务所副主任李震仲、济南所基金业务中心主任张建、张园律师在淄博高新区，应邀为淄博高新区瞪羚企业、独角兽企业、上市储备库企业作北交所政策解读专题讲座。淄博高新区管委会、财金局、经发局、中泰证券、山东省产融园区运营管理有限公司、中汇会计师事务所等领导出席了本次活动。 北交所的设立有利于多层次资本市场形成互联互通的有机整体，为更多创新型中小企业建立了一条畅通的资本市场成长通路，助力企业发展，进一步扩大中小微企业核心竞争力，极大缓解中小企业融资难、融资贵的核心问题，促进实体经济高质量发展。 李震仲律师从北交所的设立背景、设立意义、发行条件及上市程序等各方面进行了深入浅出的解读。张建、张园律师为参会企业就相关问题进行了解答，活动取得了良好的社会效果。
2021-09-29
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2021-09
问题的提出 2021年1月1日随《民法典》一同生效的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“建设工程司法解释（一）”）第四十三条规定，实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。该司法解释基本上延续了2004年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条和2018年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十四条的规定，在句首用了“实际施工人”一词，而在后句仅规定了在转包和违法分包的情况下实际施工人可以向发包人主张工程价款，那么同样是作为实际施工人的挂靠人，与转包和违法分包类似，在合同无效的情形下是否可以向发包人主张工程价款？理论和司法实践中存在不同的观点。 司法实践观点 司法中存在两种不同的观点，一种裁判观点认为挂靠人与转包或违法分包情形下的实际施工人并无二致，应类推适用《建设工程司法解释（一）》第四十三条，挂靠人可以向发包人主张工程价款；另一种观点则认为应严格限制该司法解释的适用范围，挂靠人不得以此为依据向发包人主张工程价款。以下分别引用几则案例加以说明： （一）支持挂靠人向发包人主张工程款的案例 1.最高人民法院（2019）最高法民再329号民事判决书 裁判观点：朱天军借用中顶公司的资质与乌兰县国土资源局签订案涉施工合同，中顶公司作为被借用资质方，欠缺与发包人乌兰县国土资源局订立施工合同的真实意思表示，中顶公司与乌兰县国土资源局不存在实质性的法律关系。本案中，朱天军作为案涉工程的实际施工人与发包人乌兰县国土资源局在订立和履行施工合同的过程中，形成事实上的法律关系，朱天军有权向乌兰县国土资源局主张工程款。 2. 最高人民法院最高法民终353号民事判决书 裁判观点：郑国平与中勤青海分公司签订的《挂靠协议》明确约定郑国平挂靠中勤青海分公司承包施工案涉工程，云天公司虽不认可该协议，但该公司2017年7月23日出具的《声明》明确载明施工方为郑国平。本案现有证据足以证明中勤青海分公司未履行施工义务，只是名义上的合同主体，云天公司明知郑国平挂靠中勤青海分公司实际施工的事实。本案建设工程施工合同由云天公司与郑国平实际履行，故双方形成事实上的权利义务关系。郑国平借用中勤青海分公司名义签订的一系列合同，依照建设工程施工合同司法解释第一条的规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了合同无效的法律后果，即合同当事人负有返还财产、折价补偿、赔偿损失等义务。本案郑国平作为挂靠施工方，其投入的材料、劳务已物化为案涉工程，其价值已通过鉴定确定，云天公司应以向郑国平支付工程款的方式，完成合同无效后的返还财产义务。郑国平对云天公司享有债权请求权，有权直接请求云天公司支付工程款。 3.江苏省高级人民法院（2016）苏民终字46号民事判决书 裁判观点：挂靠人向发包人主张工程款，是由于发包人接受挂靠人工作成果，从而产生的向其对应给付的义务。但挂靠人要求被挂靠人对发包人欠付工程款的行为承担连带责任，则无事实和法律依据。 4.最高人民法院（2019）最高法民终1350号 陈亚军与江西四建之间形成挂靠关系。在处理无资质的企业或个人挂靠有资质的建筑企业承揽工程时，应进一步审查合同相对人是否善意、在签订协议时是否知道挂靠事实来作出相应认定。如果相对人不知晓挂靠事实，有理由相信承包人就是被挂靠人，则应优先保护善意相对人，双方所签订协议直接约束善意相对人和被挂靠人，此时挂靠人和被挂靠人之间可能形成违法转包关系，实际施工人可就案涉工程价款请求承包人和发包人承担相应的民事责任；如果相对人在签订协议时知道挂靠事实，即相对人与挂靠人、被挂靠人通谋作出虚假意思表示，则挂靠人和发包人之间可能直接形成事实上的合同权利义务关系，挂靠人可直接向发包人主张权利。即无论属于上述何种情形，均不能仅以存在挂靠关系而简单否定挂靠人享有的工程价款请求权。因此，一审法院认为挂靠关系不能适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，进而认定陈亚军不是本案适格原告并驳回其起诉，系适用法律错误。 （二）不支持挂靠人向发包人主张工程款的案例 1. 最高人民法院（2017）最高法民申3613号民事裁定书 裁判观点：在挂靠施工情形中，存在两个不同性质、不同内容的法律关系，一为建设工程法律关系，一为挂靠法律关系，根据合同相对性原则，各方的权利义务关系应当根据相关合同分别处理。建邦地基公司并未提供证据证明其与中冶集团公司形成了事实上的建设工程施工合同关系，因此，即便认定建邦地基公司为案涉工程的实际施工人，其亦无权突破合同相对性，直接向非合同相对方中冶集团公司主张建设工程合同权利。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条适用于建设工程非法转包和违法分包情况，不适用于挂靠情形。该解释第二条赋予主张工程款的权利主体为承包人而非实际施工人，建邦地基公司主张挂靠情形下实际施工人可越过被挂靠单位直接向合同相对方主张工程款，依据不足。 2. 最高人民法院（2018）最高法民终391号民事判决书 裁判观点：即使本案主体沈光付系挂靠的实际施工人，司法解释并未明确规定挂靠的实际施工人有权向发包人主张权利，且在本案中承包人已向发包人主张权利的情况下，其诉请不应得到支持。 法律分析 依据现行法律体系及其解释方法，无论是否以《建设工程司法解释（一）》第四十三条为基础，挂靠人均有各种不同的角度及依据向发包人主张工程价款，具体可从如下几个方面进行分析： （一）挂靠人适用《建设工程司法解释（一）》第四十三条的法律分析 挂靠人是否可以参照关于转包和违法分包的规定，类推适用司法解释第四十三条的规定，直接向发包人主张工程价款，可以基于立法目的从挂靠人和发包人利益权衡的角度进行价值判断： 1. 从挂靠人角度分析 无论是转包、违法分包还是挂靠，合同虽为无效，但在未经法院或仲裁机构确认之前，发包人与实际施工人之间在法律形式都不存在合同关系，更无从主张合同权利，否则有违反合同相对性之嫌。即便是合同被确认无效后，根据民法典第七百九十三条的规定，建设工程经竣工验收合格的，也是参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。但《建设工程司法解释（一）》第四十三条允许转包、违法分包情形下突破合同的相对性，应视为合同相对性的例外情形，究其原因，是为了保护虽无履约之名却有履约之实的弱势群体（尤其是农民工的利益），最高院也指出，突破合同相对性的主要适用于欠付工程款导致无法支付农民工工资时，故从目的解释而言，挂靠人与另外两类实际施工人并无二致，同样需要保护，司法解释虽无明确规定，但具有类推适用的立法目的基础。 2. 从发包人角度分析 挂靠情形下，需要区分发包人对挂靠的事实是否知情，进而判断挂靠人若向其主张工程款与保护善意的原则是否相悖。 （1）发包人对挂靠的事实不知情 若发包人不知挂靠人借用资质情形下，从善意保护发包人的角度出发，根据合同相对性原则和信赖保护原则，可能会得出被挂靠人与发包人之间形成建设工程施工合同法律关系的结论，进而推出挂靠人与发包人之间没有形成事实上的建设工程施工合同关系，挂靠人直接向发包人请求主张工程价款缺乏请求权基础。但从另一个角度分析，无论是被挂靠人还是挂靠人，其享有的都是金钱债权，根据《民法典》第五百四十五条第二款关于金钱债权转让的规定，即便承认只有被挂靠人可以向发包人请求工程价款且双方约定工程款债权不能转让，被挂靠人也可以将工程款债权转让给挂靠人，发包人不得以此为由对抗第三人，故即使发包人是善意的，对挂靠的事实不知情，也并非不存在挂靠人直接向其主张工程款的可能。另，从结果导向来看，发包人在欠付名义承包人工程款的范围内向挂靠人付款，其欠付名义承包人的工程款同时被消灭，可以简化三方间的权利义务关系。 （2）发包人知晓挂靠的事实 若发包人明知挂靠的事实，则发包人名义上与被挂靠人签订的合同为双方同谋的虚假意思表示，应为无效，该虚假意思表示所隐藏的挂靠人与发包人之间的实际施工合同关系因挂靠人不具备相应资质亦应无效。在两个合同关系均无效的情况下，按照司法实践的一般理论，应尊重实际履行的合同，挂靠人作为实际施工人与发包人之间产生了事实上的施工合同法律关系，若涉案工程质量合格，则挂靠人有权参照施工合同的约定请求业主支付工程款。 综上，从挂靠人与发包人的利益权衡来看，《建设工程司法解释（一）》第四十三条对于挂靠人并非没有适用的空间，可基于上述理由类推适用。 （二）挂靠人向发包人主张工程价款的其他路径 挂靠人除了可通过类推适用上述司法解释向发包人主张工程价款之外，亦存在通过其他路径实现的可能，如代位权和不当得利返还请求权。 1. 挂靠人可基于代位权向发包人主张工程款 《建设工程司法解释（一）》第四十四条规定，若转包人或违法分包人怠于向发包人主张到期债权，实际施工人可以发包人为被告主张代位权诉讼。该司法解释虽然并没有明确挂靠人可以行使代位权，但根据民法典合同编通则关于代位权的一般规定，代位权并无主体的限制。只要被挂靠人怠于向发包人主张工程债权，影响挂靠人对其享有的工程款债权实现的，挂靠人都可以行使代位权向发包人主张工程款。 2. 挂靠人可基于不当得利返还请求权向发包人主张工程款 无论是《民法典》第七百九十三条关于建设工程合同无效折价补偿的规定，还是《民法典》第一百五十七条关于一般法律行为无效、被撤销后应当返还财产或折价补偿的规定，在合同无效的情况下，其本质皆为不当得利的返还。同样，挂靠人作为实际施工人，其将劳动物化在特定的建设工程中，合同无效情形下，抽象的劳动成果无法返还，只能折价补偿，这也是上述法律规定的立法基础。建设工程由挂靠人施工并完成，发包人因此而收益，故挂靠人完全可以走出合同相对性的困境，通过不当得利返还请求权向发包人主张工程款。 小结 关于挂靠人能否直接向发包人主张工程价款，可以从两个角度进行分析，一是在立法目的基础上权衡挂靠人与发包人的利益，通过法律解释和价值判断分析能否类推适用《建设工程司法解释（一）》第四十三条的规定；二是跳出类推适用上述司法解释与合同相对性的困局，尝试通过行使代位权或不当得利返还请求权向发包人主张工程款。
2021-09-28
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2021-09
众成清泰业绩 | 巨野煤田中心医院破产重整案第一次债权人会议顺利召开
2021年9月28日，在巨野县人民法院的主持下，巨野煤田中心医院破产重整案第一次债权人会议顺利召开。会议通过全国企业破产重整案件信息网，以网络直播形式召开，368名名债权人通过网络参加了会议，表决有关事项。表决事项以高票赞成率通过，圆满完成各项会议议程。 巨野煤田中心医院因不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，巨野县人民法院于2021年8月9日受理济南岱晏医疗设备有限公司对巨野煤田中心医院的重整申请，指定巨野煤田中心医院清算组为巨野煤田中心医院管理人，众成清泰（济南）律师事务所为清算组成员。本所接受指定后，按照《企业破产法》及相关法律规定，制定了详细的工作计划与方案，及时开展对债务人的破产管理工作，勤勉尽责、忠实履行了各项职责。 为防控新冠疫情，提高开会效率，经管理人申请，巨野县人民法院决定采取网络会议的方式召开第一次债权人会议。会议上，管理人作了《执行职务的阶段性工作报告》、《关于提请债权人会议核查债权的报告》，宣读了《债权人会议表决规则》、《管理人报酬方案》、《财产管理方案》，经全体有表决权的债权人表决，以90.02%高票赞成率通过表决议案，圆满完成各项议程，破产重整工作有序推进。 众成清泰（济南）律师事务所始终秉持“依法、规范、高效、公平”的工作原则，勤勉尽职地完成了管理人的各项工作，取得了人民法院与债权人的一致好评。
2021-09-28
众成清泰济南区域
