一、问题引出

在期房买卖中，由于签订合同时房屋尚未建成，无法办理抵押权设立登记，所以银行与购房人往往先办理预购商品房抵押权预告登记，开发商为该笔贷款提供阶段性保证担保责任。在该种交易模式下，当商品房预售合同与按揭贷款合同一并审理时，被法院判决一并解除两个合同后，银行的按揭贷款应当由房地产开发商偿还还是由购房人即借款人偿还？下面将通过两个司法案例予以说明。

二、案例检索

案例一：2013年7月12日，中信银行某分行与徐某签订《中信银行个人购房借款合同（预抵押加阶段性保证）》一份，甲开发商作为保证人为该笔借款提供阶段性保证担保。同时对徐某向甲房地产公司购买的H号房屋进行了预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记，中信银行某分行为预购商品房抵押权预告登记权利人。后徐某未能按约偿还借款本息，中信银行某分行诉至法院，请求徐某偿还本息，并确认其对H号房屋享有优先受偿权，同时甲开发商承担连带责任。

本案的争议焦点：甲开发商是否应当承担阶段性保证责任？

法院根据双方提交的证据材料查明，2014年12月26日，房地产管理局已向甲开发商出具《房地产权属登记证明》，载明该公司开发的H号房屋具备房地产权属登记条件，准予登记。法院根据上述已查明事实认为：开发商阶段性保证担保制度设立的初衷是为了解决贷款风险敞口期问题，降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，从而加快房地产交易的进程，是附解除条件的担保，如果银行的贷款风险能够通过房产本身及其他救济途径得以解决，则开发商的担保责任即失去意义。本案中，涉案房屋所在楼座已经具备了办理房产证及他项权证的条件，且没有证据证明涉案房屋未办理正式抵押登记系甲开发商的原因，所以中信银行的贷款风险可以通过对房产的优先受偿及其他途径获得救济，在此情况下法院认为甲开发商的阶段性担保责任可以免除。

案例二：2003年潘某、乙开发商与建设银行某分行共同签订了个人住房借款合同、贷款及保证承诺书各一份，约定潘某向建设银行某分行借款56万元，潘某以其所购买的W号房屋作抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记；乙开发商提供阶段性保证，保证责任自合同生效之日起至借款人所抵押的房产正式交付使用、办妥该房产的抵押登记手续、取得抵押房产的他项权利证书并交建设银行某分行代为保管之日止；建设银行某分行于合同签订当日依约发放了贷款。后潘某未能按约偿还借款本息，乙开发商亦没有履行相应的保证责任。另查明，建设银行某分行与乙开发商均一致确认未能办理房产正式登记的主要原因在于乙开发商未能与建筑商进行竣工验收结算。建设银行某分行诉至法院，请求潘某立即偿还本息，确认其对W号房屋享有优先受偿权，同时乙开发商对上述债务承担连带清偿责任。

本案的争议焦点：乙开发商是否应对上述债务承担连带清偿责任？

一审法院认为：潘某提供预购的房屋作抵押，并已经在房管部门办理了预购商品房抵押登记，建设银行某分行对抵押物享有优先受偿权。乙开发商为潘某的债务提供保证，根据合同约定，保证责任自合同生效之日起至借款人所抵押的房产正式交付使用、办妥该房产的抵押登记手续、取得抵押房产的他项权利证书并交建设银行某分行代为保管之日止，从中可以确认，建设银行某分行要求乙开发商提供保证的目的是确保其抵押权的设立。抵押权只要设立，乙开发商的保证责任即免除。由于已经确认建设银行某分行对抵押物享有抵押权，故建设银行某分行要求乙开发商承担保证责任的请求不予支持。

建设银行某分行对一审判决不服，向中级人民法院提起上诉，二审法院认为：开发商阶段性担保的保证期间限于购房人抵押贷款合同生效至房屋竣工办理产权登记和他项权证时止，在商品房竣工交付购房人办理产权证后，开发商的连带责任保证即终止，银行期房按揭权转为现房抵押权，阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续，而本案中涉案房产未能正式办理产权登记的原因系由于乙开发商未能与建筑商办理竣工验收结算手续。因此，原判决免除乙开发商的保证责任既不符合合同约定，也有悖于阶段性担保的合同目的，加重了债权人在抵押权预告登记存续期间的债权清偿风险，应予纠正。

三、本所律师观点

在预购商品房抵押贷款纠纷案件中，银行与购房人、开发商签订购房贷款担保合同，由银行向购房人发放贷款用于购房，购房人以其所购房屋为贷款提供抵押担保，开发商为该笔贷款提供阶段性保证担保，而预购商品房预抵押登记效力派生的问题就是开发商阶段性保证效力的认定。预购商品房按揭贷款合同往往约定，在所涉商品房办理正式抵押登记之前，由预售商品房的开发商提供连带责任保证，保证期间一般从购房人抵押贷款合同生效至房屋竣工并办理产权登记和他项权证时止。开发商阶段性保证制度设立的初衷在于降低正式产权登记不完备导致债权清偿的风险，使得开发商及时完成项目开发建设、积极协助银行和购房人办理产权登记手续，因此可以看出，开发商阶段性保证责任系附解除条件的保证合同，在商品房已经竣工验收并交付，已具备办理房产证及他项权证的条件，可以办理正式抵押登记时，开发商的阶段性保证责任即终止，因购房人自身原因（迟延办理或根本不办理）导致商品房未办理正式抵押的，开发商不承担任何保证责任，但有证据证明房屋未办理正式抵押登记系开发商导致的除外。