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地产视角:合同约定的商品房入户门为外开门,合同附图、规划设计图及实际交付的房屋为内开门,开发商是否须承担违约责任?

地产视角:合同约定的商品房入户门为外开门,合同附图、规划设计图及实际交付的房屋为内开门,开发商是否须承担违约责任?

  • 分类:经典案件
  • 作者:
  • 来源:
  • 发布时间:2021-03-25 10:14
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【概要描述】

地产视角:合同约定的商品房入户门为外开门,合同附图、规划设计图及实际交付的房屋为内开门,开发商是否须承担违约责任?

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案情简介

 

业主A在开发商B处买了一套商品房,《商品房买卖合同》约定入户门为外开门,但合同附件的户型图及规划备案的设计图均载明入户门为内开门,并且《补充协议》中约定合同附图作为合同内容与合同条款具有同等法律效力。房屋实际交付时的入户门为内开门,业主A在交接房屋并实际居住后,起诉开发商B,要求开发商承担违约责任,按照合同约定将内开门改为外开门或要求承担赔偿责任。

 

法律分析

 

根据案件的基本情况,案件主要的争议焦点是同一合同约定同一事项的不同条款之间前后矛盾,这种情况下,应当以依据哪一条款确定合同的内容及效力?在这种情况下,开发商是否需要承担违约责任?针对这两个争议焦点问题,具体分析如下:

 

一、合同条款前后矛盾,应以哪条规定为准?

 

合同的订立又称缔约,是合同双方动态行为和静态协议的统一,它既包括缔约各方在达成协议之前接触和洽谈的整个动态的过程,也包括双方达成合意、确定合同的主要条款或者合同的条款之后所形成的协议。

合同条款是基于合同当事人意思表示一致而订立的,是双方合意的外在表现形式。但在实践中由于种种原因,当事人可能会对合同某些条款的理解发生争议。对争议条款含义的确定,应当探究当事人双方订立合同时真实的意思表示。

根据《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)第466条第一款的规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当依据本法第一百四十二条第一款的规定,确定争议条款的含义。”《民法典》第142条规定第一款规定:“有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定意思表示的含义。”

本案中,根据业主A与开发商B签订的《补充协议》第十三条载明,《商品房买卖合同》《补充协议》及《商品房买卖合同》的附件均具有同等法律效力,且根据第十四条,涉案合同、补充协议及合同附件均已发生法律效力,在《商品买卖合同》《补充协议》和附件就入户门内开外开的事项规定不一致时,无法确定依据哪一条款来认定双方当事人的权利义务,此时无法认定业主A与开发商B就入户门内开外开问题的真实意思表示,该条款不具备单独使用的条件,故应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则确定双方当事人签订合同时的真实意思表示。本案中因其他条款不涉及入户门内开外开的问题,且在争议问题上不具有行业惯例,故应依据合同目的及诚实信用原则分析双方当事人真实意思表示,而不能一刀切的认为需要以其中一个条款的内容确定合同内容和效力。具体到本案双方当事人就入户门内开外开的真实意思表示,将在下文进行论述。

 

二、开发商是否需要承担违约责任?

 

本案中,从表面分析,《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定了涉案房屋的入户门为外开门,但开发商B实际交付的房屋的入户门为内开门,开发商B交付的房屋不符合合同约定,开发商B应当承担违约责任。

但案件的事实情况并非表面看起来这样简单,与《商品房买卖合同》及《补充协议》具有同等法律效力的附图中载明涉案房屋的入户门为内开门,且业主A对该事实签字予以确认,同时,开发商B规划备案的设计图纸中亦载明涉案房屋的入户门为内开门。故判断开发商B是否承担违约责任,需要做进一步的分析,具体如下:

开发商B是否需要承担违约责任,主要在于其是否有违约行为,根据《民法典》第577条的规定,需要判断开发商是否有不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的行为。本案中需要判断开发商B是否有交付外开入户门的义务。

首先,业主A真实意思是认可入户门为内开的事实的。业主A自看房前看到的房屋宣传手册,看房时的看到的户型图,签合同时认可的平面图均显示房屋入户门为内开门,但业主A从未提出过异议,且在《商品房买卖合同》附件的平面图上签字确认。在开发商B交付房屋时,业主A也未提出过异议,且配合开发商办理完毕了房屋的交接手续,实际占有并居住该房屋。上述足以证明业主A对入户门为内开门事实的认可。在办理完毕房屋交接手续的这么长的时间里,业主A均未提出过异议,故基于诚实信用原则,及民法典的立法精神,法律原则上应向守约方倾斜,保护守约方的合法权益,但并非无限制的保护,法律也需要维护交易的稳定性,故业主A未在合理期限内提出异议,视为对交付房屋的认可,无权再要求开发商B承担违约责任。

其次,《商品房买卖合同》及《补充协议》载明的入户门为外开门并非当事人的真实意思表示,是开发商B的工作人员在其他项目的合同模板上修改制定涉案合同时,由于工作失误,忘记将原合同模板中的外开门改为内开门,故应适用“误载不害真意”原则,认定“外开门”并非双方当事人真实的意思表示,《商品房买卖合同》及《补充协议》中的“入户门为外开门”对双方当事人不具有法律约束力。根据业主A对户型图、平面图中载明的入户门为内开门签字认可的事实,在开发商交付房屋时,接收了入户门为内开门的涉案房屋,且并未提出任何异议,能够证明业主A与开发商B的真实意思是交付入户门为内开门的商品房,故《商品房买卖合同》及《补充协议》中载明的“外开门”是当事人在合同文本上用错了字词,对此应当按照当事人表示一致的意思,确定合同的内容与效力。即开发商B应当交付入户门为内开门的房屋,而开发商实际交付的也是入户门内开的房屋,故不存在违约行为。

综上,在《商品房买卖合同》《补充协议》及附件之间的内容存在前后矛盾的情况下,认定开发商是否需要承担违约责任,必须先明确矛盾条款的真实意思,确定合同的内容及效力,进而判断开发商应当履行义务的具体内容,若开发商违反该义务的,则应当承担违约责任,而非单纯的依据合同条款的字面意思来认定开发商的合同义务,并判断开发商是否需要承担违约责任。在一些特殊情况下,还应当考虑开发商的行为是否有违反法定义务的可能。

 

律师提醒

 

1、为避免不可预测的法律风险,提醒开发商在具体施工时,依据备案的规划设计图纸进行施工;

2、开发商工作人员应当对合同及补充协议的内容进行核实,避免出现合同约定内容与规划设计不一致的情形;

3、提醒开发商在制订合同条款时,必须严格审核,不要因为笔误而造成不必要的损失。

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