合作开发房地产合同，是指两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比例分享利益的协议。

由于土地资源的稀缺性、资本需求的密集性以及政府对开发资质管制的严格性，使得土地、资金、资质成为我国房地产开发必备的三大要素。如果民事主体不能同时具备这三项条件，而又要参与房地产开发项目，选择合作方式进行房地产开发则成为必然。同时，因合作开发房地产周期长，对企业经营管理和资金的持续供应要求高，在开发、建设和销售的各个阶段，合作主体之间难免产生纠纷。本文拟通过五个案例探讨合作开发房地产合同解除的适用条件。

案例一：广西桂盛房地产有限责任公司与南宁市和基房地产开发有限责任公司合作开发房地产合同纠纷案（广西壮族自治区南宁市（地区）中级人民法院（2015）南市民一终字第2号）

法院认为：关于双方签订的《合股投资经营合同》及《补充协议书》是应继续履行还是应予解除的问题。虽然和基公司和桂盛公司均不存在违约行为，但因双方签订的合同及补充协议对双方在合作项目中各自义务的履行期限约定不明，对合作项目的具体运作细节也未作约定，如双方能就上述细节协商达成一致意见，双方仍有继续履行合同的基础。然双方至今未能对此进行协商并达成一致意见，合同约定的负责办理合作项目运行的组织机构也未成立，以致该合同签订后长达十年的时间双方约定的合作项目均未能开工建设。···且本案双方形成的是合作开发房地产合同关系，并非单纯的金钱债务，这种合同具有合伙的性质，合同履行需双方协商一致，并共同协作，现桂盛公司坚决不同意与和基公司继续履行合作开发合同，双方的合同不宜强制履行。故依据上述规定，和基公司要求判令双方继续履行《合股投资经营合同》及《补充协议书》，本院不予支持，双方合同应予解除。

案例二：青岛蓝光和骏置业有限公司、济南香江置业有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷案（山东省济南市中级人民法院(2020)鲁01民初1665号）

法院认为：蓝光公司提供的证据能够充分证明因第三方与委托方、张波间纠纷导致银行账户遭到司法查封等严重影响受托方实施项目管理工作，经受托方向委托方、张波书面形式通知后，在90日内仍未排除妨碍。因委托方香江公司的原因，在售房合同上不能加盖公章，不开具发票，使项目无法销售超过90日，符合双方合同约定的解除条件。涉案合同的成立建立在双方当事人对彼此充分信任的基础之上，合同目的的实现需要双方互相协助配合，一旦丧失了信任基础，合同将难以继续履行。因此，蓝光公司主张因香江公司违约而解除双方签订的委托合同，本院予以支持。

案例三：永州市紫金房地产开发有限公司、道县华盈置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案（湖南省高级人民法院(2019)湘民申2098号）

法院认为：综合全案事实来看，虽然紫金公司、华盈公司在合同履行过程中均存在违约行为，但是紫金公司在本案中的过错程度明显较华盈公司更大，鉴于目前双方诉争多年且彼此丧失信任基础，双方共同合作开发经营的合同目的已无法实现，因此，二审判决解除涉案《道县东方丽都三期工程项目合作开发和二期工程承建合同书》符合法律规定。

案例四：佛山市高明区新圩建筑工程公司、麦计雄等与佛山市高明区三建房地产公司等合资、合作开发房地产合同纠纷案（广东省佛山市中级人民法院(2014)佛中法民一初字第62号）

法院认为：关于《合作合同》应否继续履行的问题。根据本案查明的事实，双方在诉讼期间所争议的碧荷湾商品住宅楼1-4座办理预售许可证时3-4座跨证的问题，以及新圩公司向西安信用社贷款5500万元所涉及的明国用（2006）第5067号土地使用权的抵押问题，均不存在障碍，从节约经济成本的角度出发，鉴于本案建设工程的连续性，在无证据显示双方有根本性违约以及涉案工程存在严重质量问题的情况下，本院确定该《合作合同》继续履行。

案例五：兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院(2012)民一终字第126号）

法院观点：一审法院认为，爱之泰公司拖欠工程款、材料款本息达1.2亿元之多，致工程停工至今，使联建合同的履行成为不可能。遂判决解除合同，永昶公司、农垦机电公司将爱之泰公司在银琅大厦已完工程中的实际投入给付爱之泰公司，并取得已完工工程。二审中，最高院认为，爱之泰公司虽然未成功办理规划手续，但可以通过补办相关规划手续使之合法化，并不属于根本性违约导致合同目的不能实现；虽然爱之泰公司存在迟延履行债务的行为，但尚未达到不能实现合同目的之严重程度。在案涉项目主体工程已经完工的情况下，认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权导致合同双方利益的显著失衡。据此改判驳回了永昶公司和农垦机电公司解除合同的请求。

1、通过上述案例、裁判观点展示可以看出，合作开发房地产合同具有很强的“人合性”。合作各方的义务不是单纯的金钱义务，而是金钱义务与非金钱义务交织而成的义务整体。因此，在对方当事人不愿配合导致非金钱债务难以强制履行的情况下，应适用《民法典》第580条第一款第（2）项所规定的“债务的标的不适于强制履行”情形判决解除合同。其次，从合同履行经济性的角度来看，若一方当事人明显不愿意继续履行时，则项目的推进不仅得不到对方的配合，反而面临其故意破坏、拖延的情况。此时，通过强制方式促使其“合作”不仅成效甚微，而且也是不经济的。

2、在合作开发房地产过程中，判断能否解除合同关键点是该违约行为是否导致双方信任基础的丧失。若因一方或双方违约导致双方信任基础丧失的，此时合同目的已经无法实现，最适当的处置措施就是解除合同、赔偿损害而非强制履行。

3、此外，考虑到合作开发房地产合同具有开发周期长、参与主体多、条款专业、履行复杂等特点，所以合同解除后的清理、清算也极为复杂，难以准确平衡各方利益。实践中，合作双方在项目推进过程中的轻微违约行为时有发生，若因此轻易解除合同，会造成交易成本的上升和交易秩序的极度不稳定。若合作过程中双方均存在过错，但并未出现根本性违约致使项目无法推进的，可以适用《民法典》第179条、第577条之规定，由违约方赔偿守约方损失然后继续履行合同。若合作项目基本实施完毕，无论是金钱义务还是非金钱义务也已基本履行完毕且不存在强制履行的情况下，则更应站在公平的角度审慎判决解除合同，避免一方行使解除权而导致合同双方利益显著失衡的情形发生。