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• 发布时间：2022-04-16 08:40
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【概要描述】 引言   《济南市物业管理条例》已于2022年2月24日由济南市第十七届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，并于2022年3月30日经山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准，现已公布，自2022年5月1日起施行。   《济南市物业管理条例》（以下简称“条例”）并非对《济南市物业管理办法》（以下简称“办法”）的缝缝补补，而是在《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》的指导下，结合济南市的实际情况，对于济南市域物业管理作出的全新规定。《条例》具有较强的可操作性，回应了此前物业管理实践中所遇到的诸多问题。《条例》亮点可简要归纳为“九个更加”：   一、对业委会的成立流程更加具体 二、对前期与售后服务体系更加完善 三、对物业费的收取更加规范 四、对业主的隐私保护更加注重 五、对新旧物业的过渡与衔接更加顺畅 六、对物业使用的禁止性规定更加详细 七、对垃圾分类的管理更加严格 八、对房屋装饰装修的管理更加明确 九、对车位（库）的管理更加全面   具体解读如下：   一、对业委会的成立流程更加具体   对于业主大会与业主委员会的成立流程，《条例》规定先由业主申请成立业主大会，再由街道办事处成立业主大会筹备组，进而成立业主大会，最后成立业主委员会。   具体而言，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积占比达到百分之五十以上；已交付业主的人数占比达到百分之五十以上；自首套物业交付业主之日起满两年且已交付业主的人数占比达到百分之二十五以上的，业主或者建设单位可向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的申请。街道办事处（乡镇人民政府）自收到业主提出筹备业主大会书面申请之日起六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府派员担任，其他成员由业主、居民委员会、建设单位、前期物业服务人代表组成，其中业主代表不得低于筹备组总人数的二分之一。   如果小区遇到“具备成立业主大会条件，经两次筹备组织召开业主大会会议但未选举出业主委员会的；业主委员会因任期届满或者成员缺额、被罢免等情形之一，需要重新选举，但经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会的”情况，由街道办事处、镇人民政府组建临时物业管理委员会。   临时物业管理委员会的任期不超过两年。任期内应当每年至少组织召开一次业主大会会议，推动设立业主大会并选举产生业主委员会。期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处、镇人民政府重新组建临时物业管理委员会。   参考《条例》第十四至第四十五条。   二、对前期与售后服务体系更加完善   现实生活中因房屋质量保修、水电气暖专营设施移交、物业服务区域配套设施设备瑕疵、物业承接查验不规范等房地产开发遗留问题，多次引发业主群体性维权事件，不仅损害业主合法权益，还为社会治理带来大量负担。   针对上述情况，《条例》在物业管理区域划分登记；前期物业服务人招标备案和招标活动监管；前期物业服务合同备案；前期物业费用收取标准的确定；前期物业临时管理规约的制定；物业承接的查验、物业服务用房和资料移交、水电气暖专营设施移交以及建立健全新建物业售后维修体系等方面均作出明确规定。通过完整的制度重塑与设计，健全了前期服务体系，建立了售后服务体系。   其中对于售后服务体系，《条例》更是特别规定，建设单位应在物业管理区域内设立专门的房屋售后服务中心，公示维保单位的名称、维保联系人和维保电话，用于处理建设遗留问题和接受业主报修，按照国家和省、市有关规定承担物业的保修责任。建设单位应当自接到保修诉求之日起三日内给予答复，并在三十日内维修完毕。   同时为保障售后维修服务体系的实际运行，确保业主的相关权益得到维护，《条例》还规定，建设单位在质量保修期内建设单位未及时履行保修义务的，业主有权向市、区县住房和城乡建设主管部门投诉，也可以向人民法院提起诉讼。   参考《条例》第十条、第十一条、第四十六条、第四十七条、第四十八条、第四十九条、第五十条、第五十一条、第七十九条。   三、对物业费的收取更加规范   以往部分物业服务人在收取物业费时，常对业主采取“断水断电”“限制业主及其车辆出入”等方式催收，引发业主的普遍不满与反对。对此，《条例》明确禁止物业服务人采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业费。而对于违反该规定，以前述方式催收物业费的物业服务人，责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款。   同时，为保障物业服务人正常收取物业费以开展相关物业服务，《条例》规定，业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业费。业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；拒不支付的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。   参考《条例》第五十七条、第六十二条、第八十八条。   四、对业主的隐私保护更加注重   目前，越来越多小区推进信息化、智能化管理，利用新技术开展物业服务相关活动。如采集业主的人脸、指纹等生物识别信息作为提供物业服务的手段等，但业主信息被泄露、被转卖的风险也成为不得不面对的问题。    《条例》出于对于业主个人信息的保护的目的，针对类情况明确规定物业服务人在保证业主知情同意的前提下，可以采用信息化、智能化技术开展物业服务相关活动，但不得将人脸识别、指纹等生物识别技术作为唯一服务手段。同时，《条例》也明确规定物业服务人不得非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主个人信息，且在终止服务撤出时，不得拒不移交属于业主共有的档案资料、物品、资金等。   而对于违反上述规定的规制也明确体现在《条例》之中，明确违反上述规定的法律责任，有利于保护业主的隐私与个人信息。《条例》规定挪用、侵占、擅自处分业主共有财产，篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品，非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主个人信息，或者侵害业主合法权益，给业主造成损失的，应承担相应赔偿责任；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。   参考《条例》第五十七条、第六十一条、第九十一条。   五、对新旧物业的过渡与衔接更加顺畅   在现实生活中，新旧物业之间的交接工作时常伴随着矛盾与冲突，旧物业不愿撤场，拒绝办理交接；新物业入场受阻，无法开展物业服务等问题依然存在。   现《条例》除规定并完善物业服务项目的交接流程外，还明确原物业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍依法新选聘的物业服务人进行服务。面对原物业无视上述规定，拒不撤场的情况时，业主委员会或者业主可以向街道办事处、镇人民政府、区县住房和城乡建设主管部门报告，向辖区公安机关请求协助或者依法向人民法院提起诉讼，以维护自身相关权益。   同时，《条例》还创新性地引入“应急物业服务人”，以应对因物业服务人违反合同擅自终止物业服务造成的突发失管状态，保障业主的基本生活。当失管状态实际发生时，街道办事处、镇人民政府应当组织确定应急物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期间，街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，同时协调新物业服务人与应急物业服务人的工作交接。   参考《条例》第六十四条、第六十五条、第六十六条。   六、对物业使用的禁止性规定更加详细   在物业使用过程中，不可避免会遇到部分业主、物业使用人或物业服务人不遵守法律、法规和规章的规定以及（临时）管理规约的约定，扰乱物业管理区域的秩序，干扰他人正常生活。   原《办法》仅规定了禁止擅自改建、占用公共部位；损坏房屋承重结构；违章搭建建筑物构筑物等对于物业管理区域内造成重大不利影响的行为，却忽略诸如宠物、噪音扰邻；公共区域随意停车；私拉电线为电动车充电等在生活中极为常见但明显干扰他人正常生活的问题。 现《条例》结合济南市物业管理中遇到的实际问题，新增严禁从建（构）筑物中向外抛掷物品；饲养动物干扰他人正常生活；产生社会生活噪声干扰他人正常生活；在共用走廊、门厅、楼梯间、楼道、安全出口等位置停放摩托车、电动车、自行车或者私拉电线为电动车充电等禁止性规定。同时《条例》明确了处理上述情况的负责部门和单位，建立投诉和举报受理制度，并在物业管理区域内公布投诉电话，及时受理并查处投诉举报事项，任何组织和个人有权对此进行投诉举报。   总体来看，《条例》对物业使用中的禁止性规定更加具体，更加贴近实际，同时明确了出现相关情况的负责单位，有利于保障物业管理区域的秩序与业主的正常生活。   参考《条例》第六十七条、第八十三条。   七、对垃圾分类的管理更加严格   垃圾分类作为处理每天产生的大量生活垃圾的一种方式，对实现垃圾减量化、资源化、无害化有着重要的现实意义。受制于时代环境的限制，原《办法》中并未对垃圾分类作出相关规定。但近几年，全国多地对于垃圾分类越来越重视，相关规定也逐步完善。   新的《条例》中明确规定，业主、物业使用人、物业服务人不得未按规定分类并投放生活垃圾。而对于装修垃圾，《条例》则更为明确指出应对其进行袋装收集，不得与生活垃圾混同，应投放到物业服务人或者居民委员会指定地点。同时，《条例》在监督管理部分明确规定综合行政执法部门有责任依法查处不按规定实施垃圾分类管理等违法行为。由此可见，《条例》对于垃圾分类的管理，相较过往明显更加严格。   参考《条例》第六十七条、第六十八条、第八十三条。   八、对房屋装饰装修的管理更加明确   原《办法》中强制规定装修房屋前应签订装饰装修服务协定，即业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。未签订装饰装修服务协定的，物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。   现《条例》中对于装修装饰房屋，不再强制要求签订装饰装修协定。而要求业主、物业使用人在装修前事先告知物业服务人（没有物业服务人的，告知物业所在地的居民委员会），物业服务人应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。同时，业主、物业使用人需要查阅建（构）筑物结构图、电气及其他管线线路图的，物业服务人应当予以提供。而对于装修垃圾，《条例》则明确规定应当袋装收集，不得与生活垃圾混同，需要投放到物业服务人或者居民委员会指定地点   参考《条例》第六十八条。   九、对车位（库）的管理更加全面   车位相关问题是物业管理区域内长期存在的问题；开发商对车位“只售不租”；物业限制业主安装新能源车充电桩等问题，在生活中屡见不鲜。《条例》对于车位（库）的管理及相应法律后果作出明确规定，同时也解决一系列现实问题。   1、对于车位（库）的出租、出售问题。 《条例》规定，住宅物业管理区域内，车位（库）应当首先满足业主的需要，建设单位应当将车位（库）出售、出租、附赠给本物业管理区域内的业主。满足业主需要后仍有空余的，建设单位可以出租给物业管理区域外的其他人，每次租赁期限不得超过六个月。简言之，《条例》明确车位（库）不可“只售不租”，且限制车位租赁期限，以此保障业主对车位的需求。   2、对于车位限购问题。 《条例》规定，车位（库）数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主最多购买、租赁或者附赠一个停车位；车位（库）数量超出物业管理区域内房屋套数的，一户业主可以多购买一个或者附赠一个。以限购方式保障业主对于车位的需求。   3、对于车位的公示与登记问题。 《条例》规定，建设单