• 分类：专业研究
• 作者：
• 来源：
• 发布时间：2022-11-04 10:15
• 访问量：

【概要描述】                       一、引言   管道堵塞引发的争议日益增多，业主公用下水管道堵塞现象尤为突出。堵塞返水，不仅会导致堵塞处房屋浸泡，甚至会渗漏到相邻住户，造成楼下装饰装修损失。针对该类漏水事件，业主向法院起诉，要求楼上住户、物业公司承担损害赔偿责任。物业公司则认为管道堵塞处位于业主房屋专用部分之内，不属于其服务范围，没有管理维护义务。那此种情形下，楼下业主的装饰装修损失，物业公司是否需要承担责任？                               二、案例及裁判观点   （一）物业公司对污水管道负有保养、维护义务，若未能举证证明其已尽到了保养、维护的义务，对损害后果的发生存在过错，应当根据过错程度承担责任。   案例一：韩颜忠、陈增怀等财产损害赔偿纠纷案（山东省威海市中级人民法院【2022】鲁10民终1550号）   裁判观点：银滩物业公司作为陈增怀所居住小区的物业管理公司，对该小区的公共设施设备进行维护、修缮、服务与管理。污水管道虽然位于业主家中，但是不可能为某一业主单独使用，因而不可能属于业主专有部分，应为共有部分。本案中位于业主家中垂直的主管道为涉诉楼房住户共同使用的排水排污主管道，应属于银滩物业公司维修管理的公用设施。银滩物业公司关于案涉管道属于业主专有部分的抗辩主张，于法无据，不予支持。银滩物业公司对上述案涉共用排水管道负有保养、维护义务。现银滩物业公司未提交相关证据证实已履行上述保养、维护义务，存在过错，应当对陈增怀的财产损失承担赔偿责任；二审法院予以维持，认为被堵塞的污水管道系共用部分，银滩物业公司作为提供物业服务方，负有维护义务，对于案涉损害后果应承担保养维护不当的责任。   本案中，管道堵塞原因无法查清，事故发生时为冬季，通过现有证据显示物业公司未对排污管道作保温措施，没有其他证据证明已尽到保养、维护义务，对损失发生存在过错，法院结合在案证据及生活经验等因素，认为其应对事故发生承担50%责任。   案例二：张小燕与范楷、内蒙古奈伦物业服务有限责任公司财产损害赔偿纠纷案（内蒙古自治区高级人民法院【2020】内民再90号）   裁判观点：奈伦物业公司作为张小燕和范楷所居住小区的物业服务企业，负有对上下水管道进行养护和维修，确保公用上下水管道畅通的义务。通过管道排水是各住户权利，住户通过公用下水管道正常排放污水并不必然导致管道堵塞，奈伦物业公司作为业主聘请的物业服务企业，如能积极履行日常疏通和检查义务，本案损害并不必然发生。在本案历次审理中，奈伦物业公司未提交证据证明其履行了该职责。奈伦物业公司未充分履行日常维修、管理职责，导致污水自203室厨房反流溢出造成103室损失。奈伦物业公司提出楼上住户均应承担责任，但并未就此提供证据证明。奈伦物业公司虽在发现漏水后进行了一定的排查工作，也通知过张小燕回家查看，但在排查后存在上下水管道堵塞极大的可能情况下，并未进一步采取如通知楼上住户停止使用、及时疏通下水管道等适当措施以减轻损害后果。奈伦物业公司未适当履行法定和合同义务存在过错，且行为与损害结果之间存在因果关系，作为该小区公共设施的管理责任人，对此次损害应负主要赔偿责任。   本案中，张小燕的203室及范楷的103室长时间无人居住，上下水堵塞位置不在张小燕家自用部分，故事故原因是公用上下水管道堵塞不畅通所致，奈伦物业公司作为公共设施管理人，未提交证据证明其履行过疏通管道义务，承担事故的主要责任。   （二）若物业公司提供的证据不足以证明事发前已经到管理义务，或存在其他过错导致损害结果发生的，亦应当承担损害赔偿责任。   案例一：赵金生、乳山市浩杰物业服务有限公司等财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书（山东省威海市中级人民法院【2022】鲁10民终17号）   裁判观点：从《乳山市大庆颐园小区、景园小区物业管理服务合同》的约定看，浩杰物业作为案涉小区的物业管理公司，应当履行为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的法定和合同约定义务。浩杰物业在一审中认可该公司对涉案管道承担维护的义务，且涉案管道因其已经疏通导致无法通过鉴定等手段确定堵塞位置，故浩杰物业主张其对涉案管道无维护管理义务，本院不予支持。从浩杰物业提供的证据亦可以证实涉案管道存在年久腐蚀、自2019年开始就多次发生堵塞的情况。浩杰物业虽主张其已经对涉案管道进行了维护、检修，但提供的现场维修视频，但该视频系在事发后对涉案管道进行疏通，其提供的其他证据不足以证实事发前已经尽到了提示、维护、管理义务。故一审法院认定浩杰物业未及时对涉案管道进行维护修缮、根本排除故障的情况下，对所永祥、李红家中浸泡的情况也未及时查知，其对损害后果的发生具有过错，应适当承担损失赔偿责任，并无不当，本院予以维持。   本案一审期间，法院查明案涉下水道曾发生堵塞，但物业公司未根本排除故障，且物业公司提供的系事发后的检修记录，不足以证实其事发前已经尽到了提示、维护、管理义务。二审期间，物业公司虽提供了案涉小区给排水巡视、维修记录，但一审中并未提供，不属于新证据，且物业公司未予以合理说明，故二审法院不予采信。   案例二：张建新、卫荣芳等与上海万亚物业管理有限公司、顾南红等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书（上海市浦东新区人民法院【2020】沪0115民初31086号）   裁判观点：渗漏水区域为整栋楼排水立管的最低出口，被告万亚物业虽提供了其定期疏通下水管的巡检记录，但并不能证明其始终保持总下水管畅通，特别是未能及时发现住户将洗衣房改建为衣帽间可能造成渗漏水的隐患，故本院认为万亚物业公司未能切实履行物业服务合同相关维修、养护的约定，对原告损失也应承担相应赔偿责任。   本案中，原告、被告顾南红、仇天昊均将北侧房间洗衣房区域改建成了衣帽间。虽然物业公司提供了定期疏通下水管的巡检记录，但未切实履行物业服务合同相关维修、养护的约定，及时发现住户装修改建的风险隐患，对本次渗漏水事故的发生存在过错，亦应当承担相应责任。   （三）物业公司举证证明已尽到适当维修和沟通协调的义务，对损害后果的发生不存在过错的，不承担责任。   案例一：李刚、郑鹏程等财产损害赔偿纠纷案（山东省寿光市人民法院【2022】鲁0783民初2910号）   裁判观点：对于原告基于中南物业公司存在维护维修职责方面失职而主张其承担过错责任的诉求。本院经审查认为，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。物业公司的举证足以证实其已尽到了适当维修和沟通协调的义务，对损害后果的发生不存在过错，故原告主张其承担赔偿责任，理据不足，本院不予支持。   本案中，物业公司发现渗水后，及时联系业主、疏通管道，清理出堵塞物为剩菜残渣和油污。庭审期间，物业公司提供购房合同复印件、业主管理手册、微信聊天记录、照片、定期疏通记录，以证实其已尽到了适当维修和沟通协调的义务，对损害结果发生不具有过错，不承担责任。   案例二：贝頔与北京普瑞物业管理有限公司等财产损害赔偿纠纷案（北京市高级人民法院(2021)京民申3670号）   裁判观点：关于普瑞物业公司是否应对涉案房屋漏水损失承担责任的问题。依据查明的事实，304号房屋曾因漏水问题多次报修，普瑞物业公司接到漏水报修后开展了查看、与热力公司维修人员协调排查、吸水处理等各项工作，促使涉案房屋漏水情况得到缓解和解决。可以看出，普瑞物业公司及时就涉案房屋漏水问题采取了积极的措施，尽到了相应的管理、维修、检查等物业服务义务，并取得了一定的效果。再结合404号房屋及504号房屋的装修申请表及装修验收、结算表等证据，可以认定普瑞物业公司就相关装修行为中的注意事项进行了告知，亦不存在怠于履行物业服务义务的情况，无需对涉案房屋漏水损失承担责任。   本案中，物业公司及时就涉案房屋漏水问题采取了积极的措施，对装修行为中的注意事项进行了告知，尽到了相应的管理、维修、检查等物业服务义务，故无需承担责任。                               三、小结   《山东省物业管理条例》第五十六条规定“物业服务内容主要包括下列事项：（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）物业使用中对禁止行为的制止、报告等义务；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）其他物业服务事项”。由此可见，物业公司对小区内共用设施设备具有管理、维护等的法定义务，小区住户共同使用的排水排污主管道，属于公用设施，物业公司应当对其进行管理和维护，并确保畅通。   中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）中规定，共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井根据等级标准不同每月/每季度/每半年检查1次，视检查情况及时清掏。物业公司亦应参照行业标准，负责小区内管道的清理疏通工作。   《物业服务合同》《前期物业服务协议》参照各地市下发的物业服务等级标准对物业服务质量标准进行了明确约定。例如，济南市的物业服务协议中约定所提供的物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字〔2012〕76号）规定的五星级标准，其中明确物业公司应对雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，每年清理两次，保证排水畅通，无堵塞。因此，基于合同约定，物业公司亦应当承担公用下水管道的管理、维护义务。   《物业管理条例》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，故物业公司若未能按照合同约定履行义务，对管道堵塞返水渗漏有过错，应对楼下业主财产损失承担相应赔偿责任。                               四、风险提示   随着类似纠纷的不断增多，物业公司应当注意严格按照法律规定、合同约定及行业标准履行维护、管理义务，定期进行管道疏通、视情况进行清掏，并保留定期检修记录。同时，物业公司应当加强定期巡检、排查漏水风险，发现异常后及时通知相关业主，协助疏通管道，避免损失的进一步扩大。遇到类似纠纷时，物业公司需做好相关证据的留存工作，对现场清理过程及清理的物品进行有效记录和保存。如若后期涉诉，物业公司可以向法院提交定期管道疏通记录、现场照片、处理漏水事件的沟通协调记录、照片、视频等证据，以证明事发前已尽到对涉案管道的管理、维护义务，规避自身风险，亦有助于法院更好查清案件事实及堵塞原因，清晰界定各方责任。