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• 发布时间：2022-11-24 08:57
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【概要描述】 一、问题的提出   在商品房预售制度和预售资金监管制度模式下，房地产开发企业（以下称“开发企业”）实行“高周转”战略，通过不断拿地、新建项目，以实现资金快速回笼。而近年来，在萎靡萧条的宏观经济冲击下，增速放缓、流动性紧张导致部分开发企业无法弥补资金缺口，进而导致施工停滞、无法如期交付，甚至项目烂尾、不能交付已经预售的商品房，从而违反《商品房买卖合同》（以下称“买卖合同”）关于“交付”的主合同义务，此时购房者除就违约金主张权利外，往往还会要求解除合同，那么其解除权以及具体行使方式、行使期限如何认定？我国的司法价值取向又是如何？                                二、分析观点及司法裁判观点   （一）关于“解除权”的分析   “逾期交付”属于开发企业的违约行为，根据“有约定从约定，无约定从法定”的基本原则，在买卖合同未赋予购房者合同解除权的情况下，其只能行使法定解除权。   1、就绝大部分“逾期交付”的商品房，购房者是基于“迟延履行”而行使法定解除权   《民法典》第五百六十三条第1款第3项、第4项规定了迟延履行债务而引起合同解除的两种情形，第3项规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第4项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。   根据最高人民法院《民法典合同编理解与适用（一）》的观点，第3项系针对“履行期限对合同目的实现不具有实质性影响”的情形，即债务人在履行期限届满后履行，通常仅会使债权人遭受有限损失，不至于使合同目的根本落空；第4项系针对“履行期限对合同目的实现具有实质性影响”的情形，即债务人如不在约定的期日或者期限作出履行，债权人的合同目的将无法实现，比如销售商向生产商订购圣诞节商品，若生产商未按期供货，势必造成销售商的合同目的彻底落空。根据上述观点，就开发企业“逾期交付”商品房的行为，购房者是基于上述第1款第3项的规定而享有法定解除权。   2、购房者基于“迟延履行”而行使法定解除权，需履行“催告”的前置程序   上述《民法典》第五百六十三条第1款第3项规定的情况，不允许债权人立即解除合同，其应向债务人发出履行债务的催告，“催告”一般是在履行期限届满后提出，主要目的在于尽快确立宽限期，明确解除权行使的条件。债务人在宽限期届满时仍未履行的，债权人便可行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下称“商品房解释”）第十一条第1款之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。即，在没有明确约定的情况下，该“宽限期”的合理期限为三个月。   就“逾期交付”而言，“催告”系购房者行使法定解除权的必备前置程序，且只有在双方约定的宽限期或3个月合理期限（未约定的情况）届满后，开发企业仍未履行交付义务的，购房者才可行使法定解除权。比如本所律师代理的（2022）鲁01民终7098号判决认为，“经守约方催告，违约方在合理期限届满后不履行合同义务，守约方才可以行使合同解除权。***未向**公司进行催告，故其行使法定解除权的条件不成就。”   3、购房者针对极少数“目的落空”而行使法定解除权时，若开发企业在诉讼过程中具备了合同约定的交付条件，则购房者不再享有解除权。   实践中，当购房者基于极少数的“目的落空”，比如项目存在重大质量问题长时间无法通过竣工验收，或长时间处于停工的“烂尾”状态，而行使法定解除权时，若诉讼过程中，尤其一审开庭前，开发企业具备了交付条件，则裁判者会考虑开发企业的违约行为已不再持续，购房者关于交付的合同目的业已实现，买卖合同的“继续履行”具有现实可操作性，从而将其注意力转移至责令开发企业以“金钱”方式就其违约行为“买单”；根据《民法典》第五百七十七条的规定，要求开发企业以“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”等更理性、温和的方式承担责任，从而不予支持购房者要求解除合同的诉求。比如，(2020)鲁01民终13241号判决认为，“大尧置业公司作为出卖人交房延期，但已经取得涉案项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目综合验收备案证明》，并通知刘壮壮收房，双方签订合同的目的均能够实现，具备继续履行的条件，不存在法律或事实上不能履行的情形，因此，刘壮壮请求解除涉案合同本院不予支持。 ”   （二）关于“解除权行使期限”的分析   1、关于买卖合同约定的30天解除权行使期限的分析   一般的买卖合同都会在“附件”补充协议中约定解除权行使期限，比如，出现法定或约定的购房者有权解除买卖合同及补充协议的事由，开发企业自该事由发生之日起30日内未收到解除合同的书面通知，则视为购房者放弃买卖合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。   （1）法律赋予合同主体对解除权行使期限自由约定的权利   《民法典》第五百六十四条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。即，法律对合同解除权的行使期限留下“白地规定型漏洞”，且对约定情形下的解除权行使期限亦未予指引，这是立法者留给合同双方协商达成合意的白地，亦是为督促双方充分行使自主处分权，以促成合同签署与达成交易之目的。   （2）该条款未排除购房者合同解除权，不存在不合理限制购房者主要权利 ，合法有效。   首先，根据《民法典》第四百九十七条之规定，在“提供格式条款一方排除对方主要权利”的情况下，格式条款无效。是否享有解除权与解除权行使期限，是解除权项下不同层次权利的两个方面；买卖合同对解除权行使期限的限定并不影响解除权的行使，解除权人只要在约定期限行权即为有效。即，买卖合同对买受人解除权行使期限的限制，并未排除买受人客观享有的解除权，合法有效。   其次，根据《民法典》第四百九十七条之规定，在“提供格式条款一方限制对方主要权利”的情况下，格式条款无效。解除权属于形成权，可经解除权人的单方意思表示，打破已有的交易规则、并使合同效力归于消灭，《民法典》和《商品房解释》均对解除权的行使期限进行了严格限制。其背后法理为，一方面，如果解除权人对于享有的解除权，既不行使也不放弃，因合同随时有被解除的可能，将使合同确立的权利义务关系长期处于不稳定状态，与交易安全和维护社会经济秩序稳定的立法宗旨相悖；另一方，解除权人长期不行使解除权，也足以证明其并无解除合同的真实意愿，可视为对自身权利的放弃。即，买卖合同将购房者的解除权期限限定为30日，基于文义解释，的确限制了其权利；但基于目的解释，该等“限制”符合立法本意、契合解除权人的真实意愿，是“合理的”，合法有效。   比如(2021)鲁0103民初8424号判决认为，“被告向原告交付涉案房屋时间为2020年7月31日前，如因被告原因未在约定期限内将房屋交付原告，原告同意给予被告60日交房宽展期，因此自2020年7月31日之后的第61日即2020年9月29日起原告就已明知被告逾期交房的事实，按照涉案商品房买卖合同及补充协议约定，其解除权行使期间应自2020年9月29日起计算30日，现原告未举证证明其在上述期间内向被告主张解除涉案商品房买卖合同及补充协议，故对于原告要求确认原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》于2021年5月9日解除的诉讼请求，本院不予支持。”   （3）在开发企业顺延交付期限的情况下，该30天解除权行使期限自顺延后的交付期限届满开始计算。   实践中，若开发企业在交付期限届满前已确定不能如约交付或逾期交付既成事实，一般会以“延期交付通知”或“致业主的一封信”“关于某某项目业主诉求的回复”等形式“通知”购房者延期交房，并确定延期后的具体期限，若发出该“通知”是在购房者提起诉讼之前，则该30天解除权行使期限自延期后的交付期限届满重新计算。   比如，(2021)鲁01民终10828号判决认为，“依照合同及补充协议约定，公司应当在2019年12月31日前将取得竣工验收备案的房屋交付。……**提起本案诉讼前，公司曾向其发出延期交房告知书，将房产交付时间延期至2021年4月30日前交付。**于2021年5月13日提起本案诉讼，未超过约定的解除权行使期间。”   在此，本所律师建议，开发企业在出具“延期交付通知”性质的任何书面文件前，一定保守、合理估算交付时间点，确保在顺延后的日期能够实际交付，否则，开发企业的每一次动作，都赋予购房者一个新的30天解除权行使期限，从而使合同关系一直处于不稳定状态。   2、关于在买卖合同未就期限进行约定的情况下，购房者解除权行使期限如何认定的分析   （1）在开发企业催告的情况下，购房者应在催告后三个月内行使解除权   根据《民法典》第五百六十四条之规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，……或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据《商品房解释》第十一条之规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。   实践中，在逾期交付后，开发企业的惯常做法是告知购房者逾期的事实和新的交付期限，很少有催告购房者行使解除权的情形；而一旦“催告”，则购房者的解除权行使期限为催告后的三个月。   （2）在开发企业未催告的情况下，购房者应在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使解除权   根据《民法典》第五百六十四条之规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，……，该权利消灭。根据《商品房解释》第十一条之规定，对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。   比如(2021)最高法民申1273号判决认为，“春发公司享有合同解除权，该权利自2018年1月30日起算。因双方并无证据证明自2018年1月30日起兴鼎安公司曾催告春发公司行使解除权，故根据上述司法解释的规定该权利的行使期限应自发生之日起一年内，即2019年1月30日之前行使。”   （三）关于就购房者解除权，司法裁判价值取向的分析   《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》法〔2019〕254号确立了“鼓励交易”的基本价值取向，明确指出“合同是市场化配置资源的主要方式，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力。要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度，促进诚信社会构建”。   我国司法实践一直以来的裁判导向也是鼓励交易，不轻易解除合同。正如（2015）民申字第1124号民事裁定书认为“社会资源的流转有利于社会财富的增加，基于此，合同法的基本价值取向是鼓励交易，所以，除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现，人民法院在个案中判断是否应当解除双方当事人之间的合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合个案情况在利益平衡的基础上具体考量。在交易相对人存在一般违约的情况下，尤其是如果解除合同将导致社会财富的不当浪费时，不宜支持当事人解除合同。”                               三、小结   我国民商事合同法律制度的根本理念，在于尊崇契约自由、鼓励市场交易、维护交易稳定，此为权利行使的内在动力；而又之所以设立法定解除权，在于当主客观情况发生重大变化、合同履行陷入僵局时，