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地产视角:办证请求权是否适用诉讼时效

地产视角:办证请求权是否适用诉讼时效

  • 分类:经典案件
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  • 来源:
  • 发布时间:2020-09-18 20:19
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【概要描述】

地产视角:办证请求权是否适用诉讼时效

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案情简介:
       1996年8月2日,廖某与丁某签订《房屋转让协议书》,丁某将其所有的房屋转让给廖某夫妻,但一直未办理产权过户手续。2002年3月13日,因旧城改造需要,该房屋被纳入拆迁范围,廖某作为产权代表人与拆迁人某城建公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。2003年安置房建成后,廖某夫妻一直未办理接房手续,某城建公司只好临时将该房的产权办在该公司名下。2018年9月,廖某夫妻要求丁某及某城建公司协助办理过户手续未果,起诉请求法院确认《房屋转让协议书》合法有效,并责令丁某及某城建公司共同配合办理过户手续。

争议焦点:
廖某的起诉是否超过诉讼时效。

法院判决:
  一审法院:我国民法通则规定的诉讼时效仅适用于请求权,形成权不受诉讼时效的限制。原告要求协助办理过户,属于物权请求权,同样不适用诉讼时效的规定。故被告抗辩原告的起诉已超过诉讼时效的理由不成立。

  二审法院:房屋买卖合同的办证请求权不同于一般的债权请求权,该项请求权具有较强的物权性倾向和属性,故原告请求被告协助办理房屋过户登记不应适用诉讼时效的规定。

法律观点:
  该案属于办证请求权问题,继续履行办证义务是开发商承担逾期办证违约责任的一种重要形式,对于买受人请求开发商继续履行办证义务是否适用诉讼时效的问题,归根结底是看权利属于何种性质,若认定为债权请求权,则应适用诉讼时效,若认定为物权请求权,一般不认为受诉讼时效的限制。司法实践中,关于办证请求权的性质认定存在以下两种意见分歧:

  第一种意见认为,在房屋买卖合同中,转移所售房屋的占有和所有权系开发商的主要合同义务,房屋即使已经交付买受人占有和使用,但开发商仅是履行转移占有的义务,仅产生转移占有和风险的法律效果;占有事实的存在,可使买受人的债权得到强化,但该债权无所谓“物权属性”;登记行为才是商品房买卖中的履约行为、物权行为,产生物上请求权的法律效果。因此,请求登记行为即办证请求权,乃基于债权而产生,为一般之债权请求权。债权请求权属于诉讼时效适用之客体,故应受诉讼时效制度的调整。

  第二种意见认为,办证请求权系物权请求权,不适应诉讼时效。对于商品房买卖合同的约定应做区分,一方交付房屋转移占有的行为,以及他方接受房屋并支付价款的行为,属于债权合同,应适用诉讼时效的规制。而对于开发商协助办理房屋过户手续等证照的约定具有较强的物权性,属于物权合同,买受人对房屋享有物权法上的权利,故办证请求权是一种物权请求权,不适用诉讼时效。

相关案例:
1.宋海玉、开封未来房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(2020)豫民申750号
  河南省高级人民法院:涉案商品房买卖合同第十五条约定,未来房地产公司应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由未来房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋交付时间是2014年12月29日,逾期办证请求权诉讼时效届满日为2018年12月25日。宋海玉向一审法院提交的起诉状上落款时间为2019年1月9日。故原审法院认定宋海玉提出的逾期办证请求权已过诉讼时效,并无不当。

2.广州禾城房地产有限公司、刘振奋房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书(2019)粤01民终13957号
  广州市中级人民法院:因办证请求权与一般之债权请求权不同,刘振奋、何伟荣提出本案协助办证请求具有物权属性,该诉请不适用诉讼时效,禾城公司认为刘振奋、何伟荣诉请超过诉讼时效,理由不成立,本院不予支持。


小结:
  在我国司法实践中,关于办证请求权是否适用诉讼时效存在分歧,但通过本所律师进行类案检索,发现多数法院倾向于认定不适用诉讼时效。对此,本所律师认为,由于实践中通常判决办证请求权不适用诉讼时效,不能因时效经过而免除开发商协助买受人办理房屋产权证照的义务,为防止因此类问题产生纠纷,开发商应在合同约定的期限内积极履行协助办证义务,协助买受人办理产权证。

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