案情简介

       2010年12月29日，谢某与某开发公司签订了涉案《商品房预售合同》，合同第三条约定，该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为3.1米，建筑层数地上2层，地下0层。后谢某发现涉案商铺的二楼层高只有2.6米，达不到合同约定的3.1米，在与开发公司协商不成后于2011年6月9日诉至法院，要求判令解除合同，返还已付房款和相关费用。

案件分析

       因商品房是以建筑面积计算房款，因此大部分买房人对房屋面积比较敏感，也比较重视，但对于层高，很多人并不十分了解。实际上，如果房屋层高缩水，房屋空间面积自然会减少，误差过大还可能影响房屋通风和采光，直接影响其使用，因此层高也是购房和收房时需特别注意的问题。本案中原被告双方签订《商品房预售合同》，合同明确约定商品房层高为3.1米，而实际交付的房屋只有2.6米，远没有达到合同的要求。

争议焦点

       本案争议焦点主要围绕“涉案房屋层高不达标，可否解除合同”展开。

法院判决

       山东省高院经审理认为：本案中，开发公司与谢某之间形成房屋买卖关系，双方的有关权利义务应当以签订的《商品房预售合同》为依据。该合同在写明建筑层数地上2层的同时，对层高表述为3.1米，并未区分一层和二层的层高，应当理解为每层的高度均应符合该约定。开发公司在原审中认可涉案房屋系按照设计图纸进行的施工，根据相应图纸的标注，二层的设计高度仅为2.6米，与合同约定的3.1米差距较大，且无法进行修正，原审由此认为开发公司存在根本违约，并无不当。层高是房屋的一项重要参数，因涉案房屋的二层实际层高与约定差异较大，原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，对谢某解除合同的诉求予以支持，适用法律亦无不当。

问题引申

          从山东省高院的判决中我们可以看出，交付的房屋层高达不到合同约定层高即层高“缩水”，导致合同目的无法实现时，买受人是可以要求法院解除合同的，但是山东省高院并没有对“不能实现合同目的”的标准进行阐述，这样就导致该类案件没有一个统一的标准，当事人也无法准确预测层高“缩水”多少才能解除合同。在此笔者选取了实践当中的典型案例及相关判决以供参考。

相关案例

1.刘洋、李春春商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

最高人民法院

民事裁定书 |（2019）最高法民申1175号

      最高院：一层层高存在最大误差为6cm，最大误差率约为1.1%，小于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定的买受人可以请求解除合同的面积误差比绝对值3%。故刘洋、李春春以层高不足为由要求解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》缺乏事实依据和法律依据。

2.王正、朱锡玲与张家港东方保利置业有限公司商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

江苏省高级人民法院

民事裁定书 |（2016）苏民申2739号

       江苏高院：根据江苏省住宅工程质量验收规则规定，层高允许误差是20毫米，本案层高误差为200毫米，且无法改变，东方保利公司已构成违约。涉案房屋层高违约严重影响王正、朱锡玲生活。层高2.8米与约定3米之间误差比绝对值达到了6.7%，可认定东方保利公司根本性违约。

本所律师观点

       关于“商品房层高不符合合同约定的标准，买受人能否要求法院解除合同”的问题，主要是判断商品房层高的误差是否导致合同目的无法实现，对于该标准的判断问题，笔者建议在出台相关的法律法规以及司法解释之前，我们可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定的买受人可以请求解除合同的面积误差比绝对值的3%。

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