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视点｜何种质量问题可以拒收房屋并主张逾期交房责任？——张三诉青岛某房产公司商品房预售合同纠纷案

Published:

2024-05-07

本文将通过对案例的解读，并结合类似案件的判决，为业主在收房遇到质量问题时，该采取拒收房屋还是要求开发商承担修复责任提供参考。

张三诉青岛某房产公司商品房预售合同纠纷案系笔者代理，该案件经历一审、二审、再审，且过程中受多种因素影响，案涉房屋实际交房之日为2019年10月21日，案件一审开庭为2022年8月份，驳回再审申请时间为2023年末，该案件自业主首次向开发商提出诉求、过程中诉至法院直至审理结束历经4年时间，无论是对业主还是开发商，均产生了诸多不利影响。开发商承担逾期交房违约责任有较多情形，该案例为购房人主张房屋存在质量问题拒绝收房要求开发商承担逾期交房违约责任的情形。本文将通过对该案件的解读，并结合类似案件的判决，为业主在收房遇到质量问题时，该采取拒收房屋还是要求开发商承担修复责任提供参考。

一、案情简介

张三一审诉讼请求：1、判令青岛某公司支付张三逾期交房违约金人民币109807.69元（以已付房屋总价款2178724元为基数，按日万分之二从2019年10月1日计算至2020年6月9日）；2、本案诉讼费由青岛某公司承担。

张三二审诉讼请求：撤销一审判决并改判由青岛某公司承担逾期交房违约金及一、二审诉讼费用。

案件主要事实：2018年3月，青岛某公司与张三签订《青岛市商品房预售合同》，约定2019年10月1日交房。2019年10月21日，青岛某公司按合同约定程序告知张三收房，且房屋已达到合同约定的交付条件即“交付的房屋已通过单体竣工验收，乙方按约定付清全部款项并履行了其他约定义务”。张三收房过程中发现众多质量瑕疵包括插座未安装、门框变形、大理石破裂等，故张三拒绝收房并要求整改，且整改期间系逾期交房，要求青岛某公司承担此期间的违约金。此外，合同约定乙方不得拒绝接收房屋的情形包括“（1）房屋存在质量问题（主体结构和地基基础不合格的除外）；（2）房屋的装修、设备未达到合同约定的标准；（3）市政基础设施、公告配套建筑未达到合同约定的标准”。

二、案例解析

在接到该案件后，笔者检索了青岛地区的因质量问题要求开发商承担逾期交房责任的案例，如（2021）鲁0211民初21053号、（2022）鲁02民终2964号、（2022）鲁02民终2526号。上述几个案例中出现的质量问题为卫生间未做防水、精装修交付却未铺设地砖、大量钢筋水泥裸露在外等情形。法院结合问题的严重程度及日常生活经验法则综合考量，认为上述质量问题已达到影响居住的程度，判决由开发商承担该责任。笔者代理的案件中并未出现上述案例中的情形，根据张三提供的证据可以看出，主要质量问题为部分插座未安装、门框变形、大理石破裂等。经审理，法院认为张三应当主张修复责任，而非逾期交付责任，故驳回了张三的诉讼请求。

三、严重影响居住的质量问题

（一）主体结构和地基基础质量问题

根据《商品房销售管理办法》第三十五条“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”之规定，且实践中常见的商品房预售合同中也多会明确主体结构及地基基础质量问题可拒收房屋。因此，出现主体结构质量问题、地基基础质量问题时，因直接影响居住人的安全问题，故以此为由拒收房屋在实践中并无争议。

(2018）最高法民申3182号案件。在该案件中，法院认为，经鉴定，案涉房屋存在混凝土保护层厚度不满足设计要求；所测梁最大偏差不符合规范要求；西侧室外分户隔墙基础存在不均匀沉降、歪闪、倾斜；局部墙体根部保温层、散水明显开裂下沉，地下室内外墙及基础底板存在严重渗漏缺陷；沉降差不满足《建筑地基基础设计规范》要求等问题。鉴定结论为：安全性评定等级为Csu级，显著影响整体承载；使用性评定等级为Css级，现状显著影响整体使用功能。鉴定意见证明涉案房屋存在主体结构不合格、影响正常居住的质量问题，原判决根据查明事实并适用《商品房买卖合同问题的解释》第十二条、第十三条规定解除案涉商品房买卖合同，并无不当。

（二）除地基基础和主体结构之外的其它质量问题

在《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中，有相对较为明确的标准。因此，虽为江苏省地方性标准，但仍具备参考价值。相关规定如下：

35.严重影响正常居住使用的情形如何判断？

出卖人交付的房屋虽符合合同约定，但仍存在下列严重影响正常居住使用的情形的，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年内请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持：

（1）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；

（2）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

（3）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；

（4）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；

（5）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（6）其他严重影响正常居住使用的情形。

实践中出现的其它质量问题种类繁多，例如房屋存在渗漏、异响，水、电、气等基础设施无法投入使用，精装修房屋未达到标准等，上述种种问题并无明确的判断标准，简要汇总常见拒收理由如下：

1、存在渗漏问题且长时间未修复

(2015）杭西民初字第215号案件。通常情形下，购房者签订商品房买卖合同并支付对价的目的在于取得能在预计时间内入住的房屋。在该案件中，业主以漏水影响装修且开发商维修漏水问题长达两年之久为由要求开发商承担逾期交房违约责任。法院认为：第一，从一般生活常理判断，房屋渗水可能导致无法装修，或者即使能装修但装修过程将加重渗水等后果。一旦发生房屋经装修后加重渗水的情形，势必增加对渗水原因及责任认定的判断难度。故原告要求被告先完成维修，此后再进行装修入住，以避免更大损失，是完全有理由的。第二，商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2011年4月30日前，原告在支付全部的购房款后，案涉房屋直至2013年6月才完成维修。在2011年4月30日至2013年6月长达两年的时间内，原告无法装修、入住，已经符合“案涉房屋质量瑕疵影响原告正常居住使用”这一条件。

(2018）浙02民终2725号案件。上诉人余姚绿城房地产开发有限公司应当在2016年9月30日前将符合各项条件的商品房交付被上诉人周杰帅使用。嗣后，周杰帅分别于2014年10月14日、2014年12月31日分两次共向余姚绿城房地产开发有限公司支付房款共计2193 799元。2016年9月30日交房过程中，周某发现：（1）厨房下水管边渗水及顶部渗水，（2）东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，（3）次卧东南角边疑似渗水。上述问题记载在绿城明园锦兰苑8幢2201室住宅交付验收清单的“验收意见”一栏中，并在“验收意见”这栏中记载有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，周某在业主签名处签名及余姚绿城房地产开发有限公司工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名系事实。在周杰帅于2017年12月25日向一审法院提起诉讼要求余姚绿城房地产开发有限公司交付所购房屋并配合办理过户手续及支付违约金等请求后，余姚绿城房地产开发有限公司才于2017年12月26日第二次书面通知周杰帅办理交房手续。故一审法院根据查明的事实，认定余姚绿城房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任，法院认为，并无不当。

2、水、电、气等基础设施无法投入使用

（2022）粤18民终75号案件。法院认为：现涉案房屋配置的临水临电设施可满足业主的日常使用，但该房屋至今仍未能接通燃气，确实给业主居住使用房屋造成较大影响，亦不符合商品房正常使用的要求。……综上，涉案逾期交房期限扣除26天后，违约金应从2020年12月27日起以已付房价款为基数，按每日万分之一的标准计算至涉案房屋室内燃气管道完成与城市燃气管网连接，并在确保燃气正常通气后书面通知上诉人之日止。

（2019）粤01民终17670号。法院认为：本案谭振作为买受人依约支付了房款，雅居乐公司作为出卖人应转移房屋所有权给谭振，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。……综上，由于雅居乐公司为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。

3、精装房存在严重质量问题。

(2020）京0106民初22042号。质量问题：2017年3月，田艳平向懋源公司提出地面大理石有裂纹需要更换、玄关英伦玉有裂纹需要更换。懋源公司联系石材厂家后，建议先维修，但未达成共识。2017年10月13日，田艳平与懋源公司确定最终维修方案对地面石材及玄关英伦玉进行更换。11月21日，需更换石材送到。12月24日，田艳平提出两块石材有问题，需要重新更换。2018年1月初对702房屋进行施工前的成品保护工作，将除客厅、餐厅、厨房外的地方均用塑料布封上，后进行施工，1月23日完成施工。田艳平验收后觉得更换后的石材存在色差，要求更换，28日石材厂家找来一部分石材，田艳平对颜色及花纹表示不满意，因时值春节，经协商，田艳平同意春节后再安排更换。2018年4月底，地面大理石及玄关处的英伦玉更换完毕。经本院询问，更换费用由懋源公司承担。

法院认为：本案中，懋源公司于2017年1月12日交付的房屋因装修存在瑕疵，导致田艳平直至2018年5月才得以入住702号房屋，扣除合同中约定的90日的维修期限，懋源公司应对田艳平此期间的损失承担赔偿责任，具体数额由本院根据懋源公司的违约程度、田艳平的损失情况进行确定。关于田艳平主张的更换英伦玉，懋源公司对此予以同意，本院不持异议，懋源公司应在一个月内更换、维修完毕。

4、影响买受人人身健康。

（2017）沪02民终8972号。法院认为：鉴于室温对甲醛释放会有显著影响，综合张琳自行委托出具的《室内环境监测质量报告》及司法鉴定的检测结果来看，应当认定华侨城公司向张琳交付系争房屋时确实存在甲醛超标的问题。华侨城公司上诉认为即便系争房屋甲醛超标亦属于一般质量瑕疵，张琳不得拒绝接收房屋。但是交房时的一般质量瑕疵是以不会对使用人的人身健康安全带来巨大隐患为前提的，而甲醛排放应当符合国家标准，张琳以甲醛排放超标为由拒绝接收房屋，于法有据。

四、小结

结合上述案例分析，是否可因质量问题而拒绝收房，首先应当判断该质量问题是否为主体结构质量、地基基础质量问题。若无法作出相应判断，可寻求专业机构的意见。其次，排除主体及地基问题后，应当判断该质量问题是否会影响到该房屋的居住使用，若为毛坯房，应当判断存在的问题是否会导致完全无法进行装修或使用；若为精装房，则需判断是否达到精装标准，如水、电、燃气设施是否可以正常使用，再比如上述案例中，业主对精装房的石材质量提出异议，而后续更换石材期间业主产生的费用法院也最终支持，虽非承担逾期交房违约责任，但支持了业主租房的损失，也可视为上述质量问题及维修严重影响居住。

当然，正如前文所述，关于何种质量问题可以拒绝收房，尚缺乏一套明确的评判准则。江苏省内的地方标准及各地的实际案例，仅可作为参考依据。在法庭审理过程中，完成了举证责任后，法官往往会基于自由心证的原则进行判断。且经检索后发现，可能更倾向于要求开发生承担修复责任。鉴于此，为了避免出现笔者代理的案件这种耗时四年的情况，建议业主在诉讼之前，预先对目标地区或相关法官过往承办过的案例进行深入检索和分析，以便更准确地把握当地的评判标准。

相关规定汇总：

《中华人民共和国民法典》

第六百一十条：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《商品房销售管理办法》

第三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

《城市房地产开发经营管理条例》

第三十一条：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

关键词：

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