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视点 | 抵押权未设立，开发商阶段性保证责任免除之情形
Published:
2024-07-01
阶段性保证是一种常见的房地产交易与融资模式中的风险防控措施，其设立的初衷在于应对正式产权登记手续尚未完备期间可能产生的法律风险和经济损失。商品房买卖过程中，因不具备办理抵押登记手续之条件，当事人可约定向登记机构申请预告登记，以便阻却他人为该房产设定其他权利负担。同时开发商提供阶段性保证担保，确保银行债权的安全性。
案例简介
2019年9月11日，某银行（贷款人）与张某某（借款人、抵押人）、某地产公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》一份，载明：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为57万元整；贷款用途为购买某地产公司开发的一处房产；本合同项下贷款期限为360个月；贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上上浮10%执行；借款人未按约偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，有权要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及其他费用；抵押人应当在本合同签订后90日内办妥登记备案或抵押登记手续；保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金……承担连带保证责任，但如本合同约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，保证人对上述情况满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；抵押人自愿以购买的房产向贷款人提供抵押担保。同日，某银行依约向张某某发放贷款57万元。张某某自2022年9月份起出现逾期。涉案抵押房产现已办理建筑物所有权首次登记，但尚未办理不动产权证书，亦未办理抵押权预告登记及抵押权登记。银行诉至法院，要求张某某偿还贷款本金及利息，某房产公司承担保证责任。
裁判争议要点
本案争议要点为该地产公司是否可免除阶段性保证责任。该地产公司称涉案房产现已具备办理不动产权证书的条件，其曾向该银行及张某某发送过抵押登记告知函及加盖公司公章的预抵押登记申请表，催促某银行及时办理相关登记手续，至今未办理抵押权预告登记及抵押权登记的过错方在张某某及银行，本地产公司在此过程中并没有过错，应当免除其保证责任。某银行否认收到上述告知函及申请表，并称办理相关登记需要某地产公司向银行交付购房合同的登记备案手续，但其并未提交该材料。
我国法律规定，不动产的抵押，其抵押权自登记时设立。法院认为张某某虽以其名下房产为涉案贷款提供抵押，但该房产既未办理抵押登记，亦未办理抵押权预告登记，其抵押权尚未设立。合同明确约定当“本合同约定的正式抵押登记手续已经办理完毕”时，某地产公司免除对涉案贷款的阶段性保证责任。涉案抵押房产尚未办理正式抵押登记，某地产公司免除保证责任的条件尚未满足，且某地产公司未能举证证实某银行怠于办理、恶意阻挠免除其保证责任条件成就的情形，最终法院判令某地产公司对涉案贷款承担保证责任。
案件分析
阶段性保证是一种常见的房地产交易与融资模式中的风险防控措施，其设立的初衷在于应对正式产权登记手续尚未完备期间可能产生的法律风险和经济损失。商品房买卖过程中，因不具备办理抵押登记手续之条件，当事人可约定向登记机构申请预告登记，以便阻却他人为该房产设定其他权利负担。同时开发商提供阶段性保证担保，确保银行债权的安全性。
若银行与抵押人已办理抵押预告登记，并符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条之规定，银行对案涉房产享有抵押优先受偿权，开发商的阶段性保证责任应当予以免除。
若银行在贷款过程中未能严格管控风险，对于抵押登记的重要性置若罔闻，其过失显而易见。在具备办理（预）抵押登记条件而未办理时，银行放任抵押物风险的发生，银行的过失行为可能导致抵押物面临被查封或其他强制措施的风险，延长开发商承担阶段性保证担保的期限，亦或增加借款人和其他保证人的风险，违反了诚实信用原则。在担保合同中通常约定，开发商的阶段性保证责任至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续方终止。但开发商并非办理抵押登记义务方，开发商若向银行提交涉案房屋产权证或及时通知、告知银行方已具备办理抵押登记之条件，应视为开发商阶段性保证责任免除条件成就，其阶段性保证责任得以免除。（参考案例：2022鲁06民终2566号、（2017）最高法民申3474号）
综上，银行在具备办理（预）抵押条件时是否存在过失，系影响开发商承担阶段性保证责任之重要因素。银行的审慎义务要求之严格，若放任贷款风险发生，对于未办理（预）抵押登记存在明显过错，银行应承担主要责任。若因开发商原因导致未能办理抵押登记，则其应当继续承担阶段性保证责任。
相关法条
《民法典》
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》
第五十二条 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
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