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视点 | 《民法典》背景下破产程序中的优先权债权之一：拆迁安置户优先权
Published:
2024-07-01
2021年1月1日《民法典》及相关司法解释生效、施行，破产程序中各类优先权认定规则发生巨大变动，本文就《民法典》和相关司法解释对拆迁安置户优先权的认定及修订变化进行分析、梳理。
“公平清理债权债务”是破产制度的核心宗旨之一，但绝对的债权平等并不存在，破产程序中就各类债权的清偿顺序作出了明确规定。各类债权之间此消彼长的关系，导致每一优先顺位债权人的债权认定将直接影响后顺位债权人的权益。根据《企业破产法》第四十三条、第一百零九条、第一百一十三条规定，对特定财产享有担保物权的权利人享有优先受偿权；破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿；其他债权依次按职工债权、税款债权、普通债权予以清偿。一般情况下，在破产程序中各类债权的清偿顺位为：
在一般债权清偿顺位的基础上，《海商法》《民用航空法》规定了船舶优先权、民用航空器优先权优先于担保物权的受偿顺序。同时，《民法典》及相关司法解释出台、修改前，为保障拆迁安置户、消费者购房人、建设工程承包人这三类特殊群体的生存权益，法律规定其享有权利优先于担保物权，且拆迁安置户、消费者购房人权利优先于承包人享有的建设工程价款优先受偿权。
2021年1月1日《民法典》及相关司法解释生效、施行，破产程序中各类优先权认定规则发生巨大变动，本文现就《民法典》和相关司法解释对拆迁安置户优先权的认定及修订变化进行分析、梳理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）》（以下称2003司法解释）第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条款规定明确了通过产权调换形式取得安置房屋的拆迁户，其权利优先于其他房屋买卖合同中的买受人。多起最高人民法院判例同样根据该条款确定了拆迁安置户的优先权优于商品房消费者和抵押权人的优先顺位。（相关裁判文书：（2020）最高法民申747号《民事裁定书》、（2019）最高法民申6875号《民事裁定书》、（2017）最高法民申2304号《民事裁定书》）
2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下称2020司法解释）删除了2003司法解释第七、八、九条的规定。有观点认为删除2003司法解释的第七、八、九条主要为取消补偿安置房屋、已签订商品房买卖合同另售、另抵时已付房款的“退一赔一”规则，重点不在于否定拆迁安置户与其他房屋买卖合同买受人的优先权认定问题。也有观点认为，2003司法解释第七条明确了拆迁安置户的优先权，而该条款的废止即可认定为拆迁安置户优先权不可对抗其他房屋买受人。那么在2020司法解释修改、删除拆迁户优先权条款的情形下，如何在房地产开发商破产情形下认定、保障拆迁户权利？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》等法规规定，被拆迁人可选择货币补偿和房屋产权调换的补偿方式。若拆迁户拆迁安置户主张交付产权调换房屋的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或就近地段房屋。选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。据此，房屋征收、拆迁后履行补偿和交付产权调换义务的是房屋征收部门。但在实践中，向拆迁户交付房屋的实际履行人是房地产开发商，征收拆迁主体和合同履行主体发生错位的情形下，其权益极易受到一房多卖、多抵行为的侵害。
综上，笔者认为，虽然2020司法解释删除了2003司法解释第七条规定，但拆迁安置户为社会公共利益让渡了其自身生存性权益，在选择产权调换的房屋信息明确、特定的情形下，拆迁安置户优先取得补偿房屋的权益理应受到保障，司法解释修改后应当就拆迁户权益保护作出说明。同时，房屋征收部门应当加强、规范对房地产开发商的监督，及时督促房地产开发商向拆迁安置户办理产权调换房屋的预告登记并履行交付义务，明确一房多卖、多抵的处罚措施。拆迁安置户应当在签署拆迁安置补偿协议时明确产权调换房屋信息，并及时办理网签备案、预告登记以保障自身权益。
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