2020年11月7日，山东众成清泰（济南）律师事务所房产部律师在55楼中会议室开展了新版《济南市新建商品房买卖合同》（预售）研讨会，研究讨论了济南市住房和城乡建设局、济南市市场监督管理局颁发的《关于进一步规范商品房买卖合同网签行为的通知》（济建发[2020]58号）、《济南市商品房购房告知书》和新版《商品房买卖合同》。

本次讨论会主要分析了新版《商品买卖合同》的修改亮点，针对修改部分，讨论研究了开发商在签订新版《商品房买卖合同》时，可以采取的防范相关法律风险的措施。

新版购房合同与旧版购房合同的差别：

新版主要变化之交付篇

一、新版本规定，商品房必须已取得建设工程竣工综合验收备案证明文件，取得房屋测绘报告，才能交付。由旧版的选择性条件变成了明确必须条件。

二、交付时供水、排水、供电、供暖、燃气等配套设施必须齐全，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路要敷设到户。并明确了未达交付条件的，视为逾期交房并承担相应违约责任。

三、其他公共服务及配套设施，如小区内绿地率、幼儿园等，也须达到双方约定的条件，违约按约定方式处理。

四、在查验房屋方面，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。这也是新的权利规定，否定了一些开发商补充协议类似条款的有效性，买受人利益得到更大的保护。

新版主要变化之装饰装修篇

一、强化交付标准，强调装修、装饰所用材料的产品质量除符合双方约定的标准外，还必须符合国家的强制性标准

二、细化对装饰装修标准的约定，从内、外装饰装修两个部分，按照起居厅、卧室、厨房等不同功能区间分类罗列装饰装修主要材料和设备的品牌、规格、数量等内容，供买卖双方协商确定。

三、明确出卖人擅自加装部分的归属问题，示范文本中注明出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人；

新版主要变化之质量及保修篇

一、新版本对商品房质量及保修责任进行了明确。商品房质量问题划分地更加详细，分为（1）地基基础和主体结构，（2）其他质量问题，（3）装饰装修及设备标准，（4）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施四大类，对于不符合相关标准的问题，购房者有权要求出卖人进行整改、赔偿、解除合同等。

二、新版本预售合同第十八条及附件八，特别约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任。这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司，一方面强化了开发商的质量责任，另一方面也解决项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。

新版主要变化之计价及付费篇

一、新版预售合同明确商品房的计价方式可以按套内建筑面积、建筑面积、整套等方式计算。

二、新版本规定，出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。

新版主要变化之房屋权利承诺篇

新版本预售合同第五条，要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺。如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以主张退房、退利息，造成损失的，还可以约定由出卖人支付“已付房价款一倍”或者“买受人全部损失”的赔偿金。

新版主要变化之其他事项

一、小区公共部位

对于小区的一些公共部位、停车位等，在过去经常因为产权不明确，导致开发商和业主产生纠纷。新版预售合同规范了建筑物区分所有权，增加共有权利的约定。明确建筑物的基础、承重结构、通道、大堂、避难层、设备层等部分；道路、绿地、物业服务用房等归全体业主共有。

二、买受人隐私

根据当下购房者的隐私信息被滥用和泄露这一现象，新版预售合同第二十六条新规定，出卖人对买受人信息负有保密义务，除非因法律、法规规定，或公检法、纪检部门执行公务需要，未经买受人书面同意，开发商不得对外披露和越权使用买受人信息。

三、缩短时间

新版本明确出卖人应当在合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。

对于出卖人原因导致买受人未在约定时间内取得房屋所有权证书而解除合同的，出卖人退款的时间由“在买受人书面提出退房要求之日起30日内”修订为“自解除合同通知送达之日起15日内”

四、补充术语解释

在合同条款之前专门明确了“专业术语解释”，对商品房预售、商品房现售、法定代理人、套内建筑面积、房屋建筑面积、民用建筑节能、分割拆零销售、返本销售、售后包租、合同网签备案等专业术语进行了规范。

通过本次讨论会，房产部律师掌握了新版《商品房买卖合同》的具体条款及修改内容，同时了解了新版《商品房买卖合同》相关的政策背景，同时结合律师自身的法律服务经验，讨论研究了针对新版《商品房买卖合同》的法律风险防范措施。本次讨论会不管对于资深律师还是初级律师而言，都受益匪浅，更新了自身的知识储备。提高了自身法律服务的专业化和精准化。