在现实生活中,因污水管道漏水或渗水导致业主财物受损的情形并不少见。业主往往因此与物业服务公司或上下层邻居之间因赔偿问题产生矛盾，并以此拒交物业费或要求赔偿。但在审判实践中，如果业主依此拒绝交物业费，法院经过审理认为如果物业服务公司提供了正常无瑕疵的物业服务，业主以此拒缴物业费一般不予支持，对其损失建议另行起诉。

案情简介：

近期笔者就接受了被告物业服务公司的委托，代理了一起案由为物业服务合同纠纷的案件。在该案中，原告系某小区居住的业主，被告系为该小区提供物业服务的公司。2013年12月，原告因上层业主储藏室污水管道漏水渗透到自己的储藏室，致使其存放在储藏室的皮草遭受浸泡，造成财产损失。原告多次向被告物业服务公司反映并要求赔偿损失，但均未得到解决。原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告物业服务公司赔偿原告财产损失190074元；2、案件受理费由被告物业服务公司负担。

笔者代理意见：

首先，原告的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效期间，法院对其诉讼请求应依法予以驳回。

我国民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。

原告起诉称于2013年12月财产受损，但直到六年后才提起诉讼。要求物业服务公司承担侵权赔偿责任，且其未提供证据证明在法定的诉讼时效期间内向被告物业服务公司主张过权利，按照《民法总则》规定，原告的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效期间，不应得到法院的保护。

其次，原告所诉实为侵权纠纷，而物业服务公司实无侵权行为，不是本案的适格被告。原告的储藏室内并无其所称的污水排水管道，该管道系在上层业主的储藏室内，漏水事件发生上层业主的储藏室内，积水渗漏到原告处。本案属于上层业主的侵权问题或上层业主室内管道质量问题，而物业服务公司并无侵权行为，不是本案适格被告，原告应向其上层业主或房屋开发商主张权利。为此，法院应依法驳回原告对物业服务公司的诉讼请求。

再次，物业服务公司已按照物业服务合同的约定尽到了告知和维护义务，并无任何失职、过错可言。但原告却因此问题未解决为由，拒缴按约定向物业管理公司支付物业服务费，实属违约行为，理应承担违约责任。2013年12月，物业服务公司的工作人员在小区公共区域巡视检查中发现原告储藏室上层业主的储藏室门口有水流出。当时工作人员立即电话通知了该储藏室业主，等待其回来开门清理积水并维修管道。在上层业主称在外地无法赶回时，工作人员第一时间关闭了该储藏室内污水管道，切断了污水渗透的源头。并在该业主回家打开储藏室门后，物业服务公司立即组织物业有关工作人员对管道进行了维修。据此可见，在整个漏水事件处理过程中，物业服务公司并无任何失职行为，也无过错可言，在发现原告上层业主储藏室内管道漏水后，严格按照《物业服务合同》约定履行职责，向储藏室漏水业主与原告均履行了告知义务，并积极协助处理本次漏水事故，无任何违反物业服务合同的行为。据此，原告无权依照《物业管理合同》要求物业服务公司承担违约赔偿责任。

最后，原告未能提供证据证明物业公司的行为与原告所主张损失之间存在直接的因果关系也未能提供相关证据证明其实际损失，法院应当驳回其诉讼请求。

根据证据举证规则，原告未能提供证据证明物业公司的行为与原告所主张损失之间存在直接的因果关系，也未能提供证据证明损失真实存在及具体准确数额。原告诉称其存放于地下储藏室内的皮草遭受浸泡，造成损失，笔者通过阅卷并没有发现关于其地下室存放皮草的照片或者皮草受损后的照片或实物。同时，原告也未提交皮草受损后证明其损失数额的鉴定意见，且原告提供的证人证言仅仅能够证明2013年9月下旬其协助将皮草搬到该储藏室，并没有证明其亲眼所见皮草的受损情况，且证人也未出庭作证。原告提供的银行交易明细只能证明原告购买过皮草，不能证明皮草受损情况。另外，按照常理，对于如此贵重的皮草存放于地下室，也严重不符合常理。因此，其要求物业服务公司赔偿损失的诉讼请求不应得到法院的支持。

代理策略：

笔者认为，本案如果顺着原告的思路，有漏水有损害肯定物业服务公司应承担赔偿责任，这也在情理之中。但是作为一名法律人，遇事应先从法律角度思考问题。笔者接受被告物业服务公司的委托后，经了解案情及对原告的诉讼请求、现有证据进行分析后，认为本案的关键应在案由上下功夫，面对既定的事实，要敢于从思路上创新，让简单问题复杂化，再从法律上据理力争。笔者认为如果忽略情理的因素，从法律上来讲本案物业服务公司不应当承担任何赔偿责任。笔者确定“一实一虚”两条思路，虚实相互配合。所谓的实，即是侵权纠纷，所谓的虚，即是物业服务合同纠纷。如果认定侵权案由，必须符合四个构成要件：行为，过错，损害事实和因果关系，这对于原告来讲，难度比较大。如果定物业服务合同纠纷，对于物业服务公司来讲，也是高难度的。当这两条思路实实虚虚，虚虚实实在法庭上被展现，且在短时间内需要原告作出选择时，原告选择了侵权纠纷。且因原告未提供证据证明物业服务公司的行为与其所主张的损失之间存在因果关系，且原告亦未能提供证据证明损失真实存在及损失的具体准确数额。笔者始终坚物业服务公司并无责任，尽管承办法官多次与笔者沟通调解赔偿的数额，从十九万元一直降到十万元，但笔者坚持不同意调解。最后原告申请撤诉，法院裁定准许。

法条链接：

《民法总则》

第一百八十八条 【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

第一百九十二条 【诉讼时效期间届满法律后果】诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。