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视点｜《民法典》担保制度的解释新规下，对开发商阶段性担保责任的效力分析

Published:

2023-11-07

本文主要进行了《民法典》担保制度的解释新规下，对开发商阶段性担保责任的效力分析

案情简介

2017年8月1日，贷款人某商业银行与借款人签订了《个人购房借款／担保合同》，约定借款人向某商业银行借款162万元，用于购买某开发商开发的房屋，合同同时约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。开发商对上述借款提供了阶段性连带责任保证担保，借款合同约定抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件后，保证人对借款人的债务免除保证责任。后借款人对该商品房办理了抵押预告登记。

后2021年因借款人未能按时偿还借款本息，商业银行宣布该笔借款提前到期，将其与开发商共同诉至法院：要求借款人一次性偿还贷款本金、利息、罚息，开发商对前述债务承担连带清偿责任，同时确认贷款银行对借款人名下房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

裁判结果：一审法院认为，借款合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应予以保护，对商业银行要求借款人偿还借款本金、利息、罚息的诉讼请求，符合双方约定，不违反法律规定，法院予以支持。对商业银行要求房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的主张，因案涉房屋已办理了预购商品房抵押预告登记，现该房屋已达到交付条件，应该实际具备了办理所有权登记证明及正式抵押权登记的条件，未能办理正式抵押登记的原因不在商业银行及开发商，未办理正式登记的不利后果不应由银行和开发商承担，所以应认定银行具有优先受偿权。开发商在房屋交付过程中不存在过错，且银行与借款人已按合同约定办理了涉案房屋的抵押权预告登记手续，银行再要求开发商承担阶段性连带保证责任，于法无据，原审法院不予支持。

二审法院维持了上述一审判决。

法律分析

一、法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

二、案件争议焦点

案涉房屋抵押权是否已经设立，开发商保证责任能否免除。

在民法典担保制度的解释出台前，实践中通行的观点认为“抵押预告登记不产生优先受偿的效力”，认为在未办理房屋抵押权正式登记之前，债权人享有的仅是抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分。这时如果发生房屋断贷的情况，贷款银行要求开发商承担连带清偿责任通常都会得到法院的支持，此时开发商只能选择在代偿后，启动另一个追偿案件来向购房者行使追偿权。如果购房者仍不能偿还该笔债务，开发商选择收回房屋的过程中也会碰到很多问题，解除合同不顺利，或顺利解除合同后腾房存在困难，甚至有可能在这个过程中遇到购房者因其他债务，所购买的房屋在其他案件中被采取查封、拍卖等强制措施，此时开发商又要启动另案的案外人执行异议申请。拖得时间越长，给开发商造成的损失就越大。

在民法典担保制度的解释实施后，建立在房屋已办理初始登记，办理预告登记的房屋与办理建筑物所有权首次登记时的房屋一致，且不存在预告登记失效的情形下，按揭银行有权就涉案房屋享有优先受偿权，抵押权设立的时间可以追溯至设立预告登记之时。如此以来，贷款银行的权益就可以通过预抵押登记而非正式抵押登记得到保障。因此在上述案例中，法院认为案涉房屋抵押权已设立，支持了贷款银行主张优先受偿的权利。同时因该救济路径的成立，开发商提供的阶段性连带保证责任因保证期间届满而被免除，法院驳回了银行要求开发商承担连带责任的诉求，维护交易秩序稳定的同时也平衡了各方当事人的权利，对开发商来说是个利好消息。

风险提示

一、适时调整合同文本，梳理开发商与银行间关于阶段性担保责任的相关表述

之前在保证合同中，一般限定开发商的保证期限为至正式抵押登记手续办理完毕之日止。在担保制度解释所设定的新的框架下，开发商应该重新梳理与商业银行所签订的合作协议，通过友好沟通修订及完善有关担保责任的约定，争取将抵押权约定为自抵押预告登记之日起设立，即办妥银行作为抵押权人，在案涉商品房设立完毕抵押预告登记之日时，开发商的阶段性担保责任即可解除。如此一来，将极大地降低了开发商的风险。

二、开发商应尽到合理的通知义务，督促业主在条件成就时尽快办证

当开发商已办理好建筑物所有权首次登记后，应及时以书面等形式通知业主办理“房屋产权证书”及为银行办理正式抵押登记的时限。若业主“怠于”办理相关手续，而开发商业已尽到合理通知义务，对合同的未完全履行不具有过错。

三、加强合同履约的动态监管，及时更新相关信息

做好与银行的沟通工作，当出现购房人断供的情形时，要求银行及时告知开发商，开发商可提前做好商品房买卖合同解除的各项准备工作，避免产生因购房者和其他人的债务纠纷二导致所购房屋被司法查封而无法解除商品房买卖合同的情况。

关键词：

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