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视点｜如何识别并排除虚假租赁对执行阶段的阻碍

Published:

2025-07-11

在强制执行程序中，被执行人与案外人恶意串通虚构租赁合同以阻碍执行的现象日益频发，严重影响司法拍卖成交率和执行效率。这种所谓“虚假租赁”通常借用《民法典》“买卖不破租赁”规则来对抗执行，以企图使租赁关系优先于查封、抵押等权利实现，从而拖延、阻碍申请执行人实现债权。本应保障善意承租人权益的法律制度，却被不法分子滥用为规避债务、妨碍执行的工具，致使申请执行人胜诉权益难以及时兑现。这种虚假租赁行为具有较强的隐蔽性和欺骗性。表面上看，它往往具备格式完备的书面租赁合同，似乎使得“租赁权优于查封”，给执行法院造成困扰。但实质上，这类租赁关系多为当事人恶意捏造，不具备真实交易基础，本质上属于无效的法律行为。司法实践应当对这种妨碍执行的虚假租赁予以精准识别和严厉规制，以维护司法拍卖的正常秩序，保护债权人的合法权益。

引言

一、虚假租赁的常见类型与识别标准

（一）常见虚假租赁情形

实践中，虚假租赁多表现为倒签长租合同与变相抵债租赁两类典型模式。一是倒签租赁合同，即被执行人知悉财产被查封在即，遂与案外人补签一份早于抵押登记或查封日期的长期租赁合同，以制造租赁关系早于他项权利存在的假象。二是以租抵债协议，被执行人为逃避金钱给付责任，与其他债权人或关联人签订超长期租赁，将不动产长期交由对方使用，以租金折抵债务。这类协议名为租赁，实为其他债权债务关系的延续，不是法律认可的真正意义上的租赁合同，并没有民法上特别保护的必要，不具有对抗执行的效力。

（二）虚假租赁关系的识别特征

根据司法实践和有关规定，可以通过以下特征识别涉嫌虚假的租赁关系：

1、租期异常偏长

正常市场中的商铺、厂房租期多为三年或五年，续租通常逐次签订。但虚假租赁合同往往一次性约定超长租期，常见超过十五年，甚至直至法律允许的最长二十年。超长租期的目的在于确保案外人可长期占有使用标的物，从而迫使法院在拍卖时“带租拍卖”，大幅降低竞买人参与热情和成交价格，直接损害申请执行人的利益。

2、合同签订时间可疑

虚假租赁往往声称合同签订于抵押权设立或法院查封之前。实际操作中，被执行人与案外人通过倒签合同，将落款日期故意早于抵押登记或查封节点。其目的在于规避《民法典》第405条及相关执行规定的限制——根据《民法典》第405条，抵押权设立前已出租并交付占有的财产，原租赁关系不受抵押权影响；而最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条则明确查封后设定的权利负担不得对抗申请执行人。因此，倒签合同试图制造租赁“在先”的表象，以对抗抵押权人和申请执行人的优先受偿权。

3、租金数额和支付方式反常

虚假租赁合同约定的租金通常明显低于市场价格，在漫长租期内固定不变，缺乏合理性。同时，支付方式多不合常理：常见的是一次性以大额现金支付多年租金，仅有简单收据为凭，无银行转账流水可佐证。例如，有的合同约定20年租金一次付清且金额远低于市值，付款方式为现金且无任何票据凭证，这显然偏离正常交易习惯。凡此种种不合常情的条款，都是合同虚假伪装的重要特征。

4、标的物占有使用异常

真实租赁通常伴随承租人实际占有、使用租赁物。但虚假租赁往往无真实占有：被执行人直到拍卖或查封在即才安排案外人“占有”房屋，制造其一直使用的假象。执行实践中，经常发现所谓承租人在查封后仓促入住，或仅在现场放置少量物品冒充已占有。此外，虚假承租人与被执行人关系密切，多为亲属、好友或关联公司。因此，可通过多种途径核实占有真伪：如查看承租人是否对房屋进行装修，是否长期缴纳物业管理费、水电燃气费，是否将案涉房屋登记为营业场所等。若上述使用痕迹缺失，往往说明承租人并未真正持续占有使用，该租赁关系的真实性存疑。

承前所述，上述特征往往在虚假租赁中兼而有之，构成识别虚假租赁的直观标准。试举一例，在一起典型案件中，被执行人声称早于抵押前已将房产以20年期、总租金40万元出租给案外人。然而法院审查发现：合同租金远低于市价（市区房屋年租至少10万元，合同却约定年租金2万元），支付方式为现金一次付清且无收据凭证，另有出租方代缴水电费等条款，更无证据证明案外人曾实际占有使用该房屋。由此认定该合同不符合日常租赁习惯，真实性严重存疑，属于当事人恶意串通伪造的虚假租赁关系。

二、调查取证揭露虚假租赁

面对被执行人和第三人串通伪造租赁合同的情形，申请执行人应当积极采取措施，多渠道调查取证，及时揭穿租赁关系的真伪，为法院排除执行障碍提供支持：

（一）申请法院调查取证

申请执行人可请求法院依职权对可疑的租赁关系进行调查。例如，调取被执行人与所谓承租人的银行账户流水、支付凭证等，核实是否存在真实租金往来。若承租人主张曾一次性支付巨额租金，但毫无银行转账记录，仅凭收据，显然极不正常。执行法官通过查询金融账户，可直接印证租金支付的真实性。其他取证，如到不动产登记机关查询案涉房屋租赁登记情况，向税务机关调取租赁合同是否缴纳税款、租金收入是否申报纳税等记录。这些第三方权威信息亦有助于验证租赁关系的公开性和真实性。

（二）实地勘验与走访

申请执行人应配合法院对涉案物业进行现场勘验：查看房屋有无人员居住或使用迹象，室内陈设是否长期使用，门窗有无更换，加装的锁具新旧程度等细节。与此同时，通过街道走访，询问物业管理人员、小区保安、邻居住户，了解该房屋一直由谁实际占用。实地调查往往能发现破绽：如物业反映房屋长期空置未见有人入住，或邻居证实房主一家一直居住于此并无他人承租等。以上信息均可作为认定占有真假的重要依据。

（三）调取物业、水电等使用记录

通过物业公司获取案涉房产的物业费缴纳记录，以及自来水、电力、燃气等历史使用明细。长时间的用水用电为零或远低于正常居住水平，往往说明房屋无人实际使用。同理，若“承租人”从未在物业处登记车辆、门禁卡信息，也未缴纳过物业服务费，则租赁关系可能不实。

三、排除租赁阻碍的路径与法律适用

针对执行中出现的虚假租赁阻碍，申请执行人应当充分运用执行异议程序和相关法律规定，突破“租赁权优于查封权”的表象：

（一）执行异议与异议之诉程序

根据民诉法第227条及相关司法解释，案外人主张对执行标的有权利的，应先提出书面执行异议；异议被驳回的，可在期限内提起案外人执行异议之诉。在提出租赁权情况下，承租人请求排除强制执行必须符合严格条件。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、第31条等对案外人基于租赁权的异议作出指引：承租人需证明在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，且已实际占有使用该不动产，方能阻止执行。若不满足这两个要件，则承租人的异议请求不应支持。例如，案外人甲公司主张其于查封前两年即承租了被执行人B公司的房产20年，但经查其只能提供查封后才开始的物业缴费票据，无法证明在查封之前持续、稳定地占有房屋，法院据此驳回了甲公司的异议之诉请求。由此可见，“合同在先＋占有在先”是租赁权对抗执行的法定门槛。

同时，司法解释进一步明确：若承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租不动产，或者伪造租金支付凭证等方式虚构租赁关系，则其提出的阻止移交房产占有的请求不予支持。也就是说，即便形式上租赁合同订立在先、承租人名义上占有标的物，但只要存在租金畸低等反常情形，可推定双方恶意串通、租赁权不真实，法院即可不认可该租赁关系的效力。这一规定为执行法官提供了实质审查、排除虚假租赁的法律依据，防止不法当事人借“租赁权优先”之名行妨碍执行之实。

（二）查封与优先权规则的适用

正确理解“租赁权优于查封权”需结合查封时点和物权优先顺位等规则。根据《关于查封、扣押、冻结财产的规定》第24条，被执行人在财产被查封后所实施的一切处分行为（包括新订租约等）均不得对抗申请执行人。因此，凡是在查封生效之后才出现的租赁合同，一律不具有对抗执行的效力，法院可径行不考虑该租赁权，依法拍卖处置标的财产。如果案外人不服，可提出执行行为异议，但因法律已明文禁止，该异议难以成立。

对于查封前已存在的租赁关系，还涉及抵押权等优先权的冲突。《民法典》第405条规定了抵押权人与承租人利益平衡的原则：抵押权设立前已出租并转移占有的财产，租赁关系不受抵押权影响；反之，若抵押在先、租赁在后，则租赁不得对抗抵押权，实现担保债权时可以不受该租赁限制。这一物权编规则是“买卖不破租赁”原则的具体体现之一。同时，最高院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条第2款进一步要求：拍卖财产上原有的租赁权等用益物权一般不因拍卖而消灭，但如继续存在会影响在先担保物权或优先受偿权的实现，法院应将其除去后再行拍卖。这意味着，在执行程序中，如果租赁权的存在与抵押权这种优先受偿权相冲突，法院有权中止租赁效力、空房拍卖，以保障抵押权人的利益。简言之，租赁权并非绝对不可破，在特定条件下（如租赁晚于抵押或明显损害优先权）同样要为更高顺位的权利让路。

（三）虚假租赁合同的效力认定

按照《民法典》的基本规范，恶意串通、损害他人合法权益的民事法律行为无效（具体见民法典第154条）。被执行人与案外人串通伪造租赁合同，目的在于侵害申请执行人的债权实现，这正是法律所称的“恶意串通”情形，因而该租赁合同自始无效。一旦认定租赁合同无效，则所谓承租人对标的物不享有合法占有使用权，自不能再主张适用“买卖不破租赁”等对抗执行的规则。可见，以虚假租赁对抗执行仅是一场“法律表象”游戏：看似抓住了租赁优先的原则，其实因合同无效而从根本上失去法律保护。

需要注意的是，在执行程序中对租赁合同真伪和效力的审查，一直存在程序与实体交织的争议。一种观点认为，执行阶段应聚焦程序事项，无权处理实体合同效力，应引导当事人通过异议之诉在审判程序中解决；另一种观点则主张执行法官可以也应当对明显虚假的租赁进行实质审查，以及时排除妨害。从近年来司法实践看，后者更符合法理与现实需要：如果证据已经充分暴露租赁合同虚假无效，执行机构应敢于依据现有证据作出不带租拍卖、责令腾房的决定，并通过执行裁定确认对租赁权不予保护。承租人若不服，可以提起异议之诉，由法院最终判定合同效力。这样既避免了执行久拖不决，又保留了当事人的救济渠道。总之，实体与程序并重、灵活运用执行异议程序，是破解虚假租赁困局、平衡各方权益的有效路径。

四、申请执行人的防范对策

针对虚假租赁可能带来的执行阻碍，申请执行人应当在执行阶段主动防范、积极应对，将风险控制在萌芽状态：

（一）提前摸排租赁状况

在进入执行程序前，申请执行人可通过房产查档、现场查看等方式了解被执行财产是否存在承租人。如果发现财产上有占有人或听闻出租传言，应实地进行勘察并保留证据。在诉讼阶段申请财产保全时，就可以请求法院查明并记载财产占有使用情况，必要时要求被执行人出具无租赁声明（正如很多抵押贷款合同中债务人会承诺房屋未出租一样）。这些举措有助于防止被执行人在判决生效到执行立案的空档期里突击签约“租客”。

（二）利用财产报告制度固定信息

民诉法第241条及司法解释建立了被执行人财产报告制度。申请执行人可促请法院责令被执行人申报财产时包括现有租赁情况。法律要求被执行人如实申报其财产已设立的他项权利或为他人占有使用等情形，否则将面临罚款、拘留等制裁。通过这一程序，一方面迫使被执行人不敢贸然谎报，另一方面即使日后出现所谓租赁关系，也可对照申报内容质疑其真伪（若被执行人先前报告中未提及租赁，却在执行中突然冒出多年租约，明显前后矛盾）。

（三）及时申请采取执行措施

在法院查封、拍卖财产前，申请执行人应当积极配合法院控制现场。这样即便被执行人私下签订租赁，也难以让第三人主张不知情。此外，在拍卖公告中，法院通常会披露房屋有无租赁占用情况。申请执行人应确保向法院如实提供掌握的信息，促使法院公告“无租赁”或“租赁不受法律保护”等声明，以减少竞买人疑虑，提高拍卖成功率。

（四）及时采取刑事手段

对有明显迹象表明属虚假租赁、恶意妨害执行的行为，申请执行人可以向法院申请司法制裁或向检察机关举报线索。根据民诉法第114条之规定，被执行人有抗拒执行、妨碍执行行为的，法院可予以罚款、拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。例如，可请求法院依据该条对提供虚假租赁证据、拒不腾退房屋的案外人处以司法拘留，迫使其配合法院执行。对于串通情节恶劣、涉案金额巨大的，可移送公安机关以拒不执行判决、裁定罪或虚假诉讼罪立案侦查。有案例显示，部分当事人正是因为看到虚假租赁可能招致刑责，才知难而退、主动撤回异议。因此，充分运用民事强制措施和刑事制裁手段，能提高虚假租赁行为的违法成本，起到震慑预防效果。

综上，申请执行人在面对虚假租赁阻碍时，应秉持“主动调查、依法抗辩、依靠法院、严惩违法”的思路，既要积极收集证据配合法院审查，又要坚决运用法律武器维护自身权益，以最大限度减少虚假租赁对执行工作的干扰。

五、典型案例解析：各地司法实践经验

案例1：“抵押房产虚假租赁案”——租金畸低无占有，合同被认定无效

案例来源：周口市人民检察院

孙某夫妇将房产抵押给银行贷款后违约，进入执行程序。拍卖过程中，案外人赵某突然提出异议，称早在2018年已与孙某签订10年期租赁合同，一次性支付5万元租金，要求确认其租赁权，以“买卖不破租赁”为由阻止法院交付房产。法院审查发现，该租赁合同存在多处反常：租金明显低于市价（年租5000元，而同类房屋市价约1.5万元），支付方式为现金且无任何凭据，甚至约定由出租人代缴水电费等不合常理条款，且无证据证明赵某曾实际占有、使用房屋。据此，法院认定合同真实性存疑，裁定驳回赵某的执行异议。赵某不服诉至法院，最终判决驳回其异议之诉请求。随后，赵某向检察机关申请监督，检察官经调查取证亦发现：房屋抵押贷款时孙某曾声明“未出租”，而合同却“恰巧”签于抵押登记前夕；房屋多年一直由孙某家占用；所谓租赁显系恶意串通伪造。检察机关据此认为孙某、赵某的租赁合同属恶意串通、无效合同，赵某依据无效合同主张权利不能得到支持。最终，法院的生效判决未支持赵某的诉请，涉案房屋如期拍卖过户。此外，因孙某、赵某捏造租赁合同提起虚假诉讼、妨碍执行，二人行为已涉嫌犯罪。经检察机关建议，公安机关立案侦查，法院以虚假诉讼罪分别判处孙某、赵某有期徒刑并处罚金，形成了对虚假租赁妨害执行行为的有力震慑。该案中，检察机关充分发挥法律监督职能，精准识别并严厉打击虚假诉讼行为，既准确判断了合同的效力，依法驳回了当事人的无理诉求，又通过刑事追责形成有力震慑，维护了司法公正和社会诚信。

案例2：“抵债租赁异议案”——未持续占有查封前房屋，异议之诉被驳回

案例来源：宜昌市西陵区人民法院

某银行诉B公司金融借款纠纷执行中，法院于2015年8月查封了B公司名下房产。案外人甲公司提出异议称，其早在2013年已承租该房产20年，每年租金10万元，并以对B公司的工程款一次性抵付了20年租金。也就是说，B公司以长租形式清偿了欠甲公司的债务（典型的“以租抵债”情形）。执行法院驳回异议后，甲公司提起案外人异议之诉。审理中，法院依据司法解释第三十一条首先审查甲公司的租赁是否符合书面合同在先、查封前已实际占有两大要件。甲公司提交了2013年的租赁合同及若干物业费收据作为证明，但法院发现这些物业费票据最早始于2019年，只能证明2019年后甲公司对房屋可能有管理使用，却不能证明在2015年查封之前已对房屋进行持续稳定地占有。换言之，甲公司无法证明其在查封时即为房屋承租人并实际使用房屋。对此，法院认定甲公司不符合异议支持条件，判决驳回其排除执行的诉讼请求。二审维持了该判决。该案表明：即便案外人拿出查封前签订的租赁合同，若无法证明其在查封前已实际占有使用标的物，同样不能排除强制执行。形式上的倒签合同难以逾越事实占有这一法律门槛。

案例3：“伪造租约妨害拍卖案”——转账凭证露马脚，虚假租赁现形

案例来源：重庆市江北区人民法院

胡某将其房产抵押给银行贷款，逾期未还款被法院纳入司法拍卖程序。拍卖评估期间，案外人郑某突然以承租人身份提出申请，要求法院带租拍卖该房产。郑某声称在房产抵押给银行登记之前（2017年1月）就与胡某签订了租约，租期长达10年（至2027年1月），并已交付200余万元租金。表面上看，郑某提供了书面租赁合同和一张大额银行转账凭证，试图证明其支付过租金。然而，细心的执行法官从转账凭证中发现破绽：该凭证金额精确到元角分，数额却不足以覆盖合同约定期间的租金总额；郑某对此含糊其辞，前后更改租金支付方式的说法，漏洞百出。种种异常引起了承办法官的警觉。法院随即组成合议庭，对郑某的异议申请进行审查，并约谈郑某指出伪造租赁合同、妨碍司法的法律后果。在强大的法律攻势和进一步调查取证下，郑某最终承认：真正的租赁合同签订于2018年10月，也就是在房产抵押登记之后，根本不具备对抗抵押权的效力。他承认伪造了合同签署日期，并提供虚假凭证意图干扰拍卖。鉴于郑某及时认错，法院依法对其从轻处理：处以罚款2000元，并责令其写下悔过书。郑某随即撤回了异议之诉，涉案房产拍卖得以顺利进行。本案中，法官正是通过对租金凭证细节的审慎甄别，及时戳穿了虚假租赁的伪装，保障了申请执行人的合法权益。

案例4：虚假租赁案——妨害执行构成犯罪，三人受到刑事处罚

案例来源：南昌市青山湖区人民法院

在一起涉及巨额债务的执行案件中，被执行人段某为阻止法院拍卖其房产，与妻子及他人合谋签订虚假房屋租赁合同，并捏造租金支付凭据，继而由案外人提起执行异议及诉讼。初审法院一度对租赁关系予以认可，中止了对房产的处置。后经检察机关介入监督和公安机关侦查，查明该租赁合同纯属伪造。最终法院纠正了执行裁判，恢复对房产的拍卖，并将涉嫌虚假诉讼犯罪的相关人员移送刑事追诉。经法院审理，认定被执行人段某、案外人黄某等三人构成虚假诉讼罪，分别判处有期徒刑三年至二年不等刑罚，并处以罚金。可见，“买卖不破租赁”原则的确立，本意是为了保障承租人的权利，符合法律规定的租赁关系当然应受到法律保护。但，无论对于买受人、承租人、原业主，都需要在法律框架内进行，否则不仅虚构的租赁关系不受法律保护，且还可能因作伪证或虚假诉讼等受到法律惩罚。

综上所述，各地司法实践经验表明：虚假租赁并非无法识别，其虚假性质往往逃不过严格的证据审查和法理剖析。法院通过审查合同形式要件与实质履行情况，结合市场常理和当事人关系等综合判断，可以在一定程度上识别和剔除虚假租赁。对于确属恶意串通的租赁合同，不仅不应予以保护，必要时追究当事人法律责任，维护债权人的合法权益。

六、结语

虚假租赁已成为侵蚀执行效能的司法痼疾，本文系统梳理了其核心特征与破解路径，揭示此类行为本质是滥用“买卖不破租赁”原则的恶意规避行为。通过剖析倒签长租、以租抵债等典型模式，总结出租期异常、签约时间存疑、租金畸低、占有虚假四大识别标准，为执行实践提供基础的判断标准。在应对策略上，需建立“实体审查+程序对抗”的机制：强化实质审查权能，核查租金支付流水、水电物业记录等客观证据，结合实地勘验破除虚假占有表象。对明显背离市场规律、缺乏真实履行的租赁关系，可直接认定无效。另，通过《民法典》第154条否定恶意串通合同效力，运用查封时点规则及物权优先顺位破除权利冲突，明确租赁权在特定情形下须为优先权让路。此外，还应对查实的虚假租赁行为，应同步采取罚款、拘留等强制措施，涉嫌犯罪的及时移送刑事追诉，显著提高违法成本。唯有多措并举、刚柔并济，才能筑牢防范虚假租赁的防线，切实保护债权人的合法权益。

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